淮南市老旧小区改造问题及对策研究

王琦 1 王曦 2 李亚亮 3

2淮南市市政园林管理处 安徽省淮南市 232001

3淮南师范学院 安徽省淮南市 232001

摘要：近年来，我国城市发展正由增量扩张转变为存量优化，城市更新逐步成为城市经济社会发展的重要手段，老旧小区更新改造作为城市更新的有机组成部分，对于推动城市治理、优化人居环境和激活地区发展等方面具有积极意义。本文深入探讨了淮南市田家庵区老旧小区的现状及改造难题，结合国内外其他老旧小区成功改造治理的案例，提出符合我市基本情况的老旧小区更新理念、方法和策略。进而对淮南市田区老旧小区交通综合改造、物业管理模式升级和历史文化风貌保护等专项进行治理，最后总结了城市老旧小区更新的启示，讨论了未来努力的方向，以期为我市创建国家文明城市贡献绵薄之力。

关键词：淮南市 老旧小区 改造对策

课题项目：项目号：淮南市人民政府发展研究中心2020年度研究课题

引言

城市小区是城市治理的基本单元，是城市建设和发展的重要基石，而老旧小区是一个城市历史的印象和记忆^[1]。我国早在2007年就启动了老旧小区改造工作，老旧小区更新改造是城市有机更新的组成部分^[2]。前一阶段的工作重心是棚户区和危房改造，老旧小区改造进展较为缓慢。2019年以来，随着棚改工作收官，城镇老旧小区改造不仅是重大民生工程、民心工程,也是培育国内市场拓展内需的重要抓手。因其所具有的明显的社会效益而被纳入了政府公共服务的范畴，成为政府需要履行的公共服务职能的重要一部分^[3]。加强老旧小区改造，切实改善人居环境，既是城市治理和统筹发展的题中之义，也是党和政府执政为民、服务群众理念的彰显^[4]。

1 研究概况与研究内容

1.1 研究概况

老旧小区改造是当前阶段国家拉动经济，形成新的经济增长点，加速经济发展的重要举措^[5]。我国虽然在这方面起步较晚，但是在政策制定、经济鼓励、资本导入、社会参与等各方面，都可以从发达国家的城市更新历程中，找到可以参考的经验和教训^[6]。其中欧洲又以德、法两国的做法最具代表性，两国皆从住宅节能改造入手，重视居民的参与，鼓励社会资本的介入^[7]。一些拉美国家以创造高品质、公平和可持续的城市为目标，加强对城市发展的合理规划和政策引导，在解决城市问题方面积累了一定经验^[8]。日本在2007年提出了“团地再生”的理论，旨在不仅要改造住宅本身，也要对环境和配套进行提升，并采取了集约重建、存量活用、用途转换等手段达到这一目的^[9]。

1.2 研究内容

本课题的研究重点是通过分析、研究老旧小区治理的现状和问题，综合国内外有关成功的治理经验和案例，因地制宜对我市田家庵区老旧小区的治理对策进行深入探讨和反思；具体包括：（1）对国内外老旧小区的相关研究与实践进行综述研究，探讨老旧小区改造的目的和现实意义，为课题的研究提供理论基础；（2）选取田家庵区老旧小区改造治理案例，伴以调研搜集的一手资料分析存在的问题，聚焦老旧小区改造难题以及对应措施；（3）在前人研究的基础上进行问题反思，发掘和归纳并提出具有可行性的建议。通过各种形式最大程度调动各方面积极性，形成治理合力，共同推进老旧小区建设和管理有序、健康发展^[10]。

2 研究方法

2.1 文献研究法。搜集、鉴别、整理国内外有关老旧小区治理的文献资料，对文献进行分析整理，并重新归类研究，为治理对策的提出积累了基本依据和设计框架。

2.2 理论分析法。本文着力分析研究老旧小区治理对策，主要运用治理理论，新公共服务理论，多中心理论和整体性理论，为老旧治理寻求理论支持。

2.3 实证研究法。选取田家庵区典型老旧小区治理情况进行充分的实地调研、问卷调查和深度访谈，获取大量客观材料，开展实践研究。

2.4 比较研究法。结合国内外老旧小区治理的先进模式，探索符合我市市情的老旧小区改造策略，总结适合淮南老旧小区治理的发展方向，推动城市的可持续性发展。

3 老旧小区现状共性问题

3.1 改造空间小、协调机制差。由于缺乏规划整合，改造的工作机制不够健全，城建、财政、规划、城管等相关责任单位权责不够明确，难以形成整体合力。

3.2 配套设施少、绿地维护差。目前，我区老城区较多，小区及周边缺乏与现实要求相适应的配套设施。

3.3 雨污分流难、施工难度大。老旧小区排水系统基本为雨污合流制，雨污分流改造是老旧小区改造的重点和难点。

3.4群众诉求多、公众参与差。大部分居民参与公众事务的意识不强，对小区改造工程不参与也不关心，坐等政府推动；英国早期的社区自助式建设活动属于主动式公众参与，对我国老城区的治理有着积极的参考意义^[11]。

3.5经费缺口大、后续管养难。受限于资金等原因，目前老旧小区改造的内容、标准与社区居民的需求还有一定差距。

4淮南市田区老旧小区改造举措

4.1 坚持党建领航、党员先锋示范

我区始终坚持把党建贯穿于老旧小区改造的全部过程中，充分发挥党支部的领航作用和党员的模范作用。建立以社区、小区和物业公司三支党组织联动机制，切实实现支部建在小区，形成“支部引领、党员担当、发动群众、小区自治”的治理、管理思路。

4.2 坚持以点带面，推动决策共谋

老旧小区改造点多、工作面广，涉及规划、物业、改造标准、群众意见等方方面面，田家庵区坚持具体问题具体分析，点对点调研摸排，通过点的突破带动面的提升。同时紧盯政策导向和问题导向，注重倾听民意。

4.3 坚持提质增效，推动共建共管

建立统一调度机制，实现了管网同步铺设、手续同步办理、设施同步改造等有效解决了建设协调的难题。充分发动业主开展群众监督，组建志愿队伍，在施工现场设置意见受理处，随时随地接受群众意见建议，同时邀请区人大代表和政协委员进行民主监督。

5 淮南市田区老旧小区专项改造

5.1交通综合治理

相比较新开发地块，老旧小区对停车难问题的反映尤为强烈。通过老旧小区改造工程，现在停车难问题得到有效改善。具体治理举措如下：

5.1.1小区内部挖掘。

针对小区实际情况，通过车位布局优化，地面硬化处理，铺设草坪砖，车位斜划，交通组织优化等措施来增加停车位，充分考虑消防安全通道通行顺畅。

5.1.2鼓励小区和周边企业单位错时共享。

部分老旧小区周边存在单位或者企业的，晚上企业或者单位的停车场存在空余车位的，周边附近小区的车主可以将车子开过来“借宿”，并支付适当的停车费。错时错峰停车可以综合提高停车位使用率，充分利用社会公共资源，缓解停车难困境。

5.1.3合理增设临时停车位。

在对道路车辆通行不产生影响的前提下，合理利用老旧小区周边支路、背街小巷、建筑物间空挡等地合理施划临时停车泊位，供周边居民停放车辆。

5.2老旧小区物业管理模式升级

目前，田家庵区老旧小区改造坚持改、建、管并举，做到改造完成后，物业管理及时跟进，来巩固老旧小区改造工作成果。在物业管理上，根据居民的经济承受能力，以及对物业管理的实际需求，区分不同小区的不同情况和特点，采取社会专业化管理和准物业管理等多样化的物业管理模式。2015年，田家庵区制定出台了《田家庵区老旧小区配套物业管理工作以奖代补办法（试行）》和相关配套文件，建立政府补贴机制，区政府每年设立老旧小区维修改造配套物业管理工作以奖代补专项资金，用于对引入的专业化物业管理服务企业和实行社区化准物业管理的老旧小区进行以奖代补，对实行专业化物业管理的小区每户90元/年，实行社区化准物业管理的小区每户100元/年。同时，田家庵区以文明城市、文明社区建设为契机，由政府牵头，常态化组织文明办、城管、公安、城建、环卫、市场监管等部门，联合开展小区违建、违停等集中整治活动，为老旧小区改造和后续管理奠定良好基础。

5.3老旧小区历史风貌保护与开发

老旧小区具有当时年代特有的风貌，经过几十年的沉淀，这种多元的风貌本身也变成了一段历史，具有独特的风味。老旧小区改造不是推倒重来，而是内在的提升和完善。要特别注重保护旧城、传承历史文脉，打造可持续发展的城市软实力^[12]。田家庵区在老旧小区改造中坚持用原来的设计，需要更新的更新，需要清洗的清洗，绝不动原来的立面和肌理，做到还原它时代赋予其特有的历史风貌。避免简单的用新涂料一抹，这样既把原来的历史文脉割断了，又显得更加简陋呆板。在改造过程中若遇到原来设计极其简陋的地方时，就用那个时代的风格和手法，适当加一些细部，或者适当补充周围的纹理文脉相关的元素，适当调整完善，绝不去搞完全创新。

6总结与展望

6.1发挥基层作用，突出公众参与。

广泛发动街道、社区基层治理作用^[13]。街道班子及社区两委深入老旧小区，通过调查问卷、入户走访、集中座谈等方式，广泛征求业主意见，调动居民参与积极性。在做好设计方案专家评审的基础上，邀请设计单位、相关专家与群众就突出问题进行设计方案宣传和答疑，与群众建立双向交流机制，提高广大群众对改造的支持度和满意度。

6.2广泛协调，分步解决疑难问题。

一是坚决解决改造老旧小区违建问题，对改造小区实施违建拆除工作，为小区改造提供更多空间，重点解决占压管道、挤占消防通道等问题。二是积极与市政、供电、供水、供气等单位对接协调，现场勘查雨污管网及各类管线管道，解决设计和施工难题。三是协调施工单位、街道社区及物业等单位做好施工预案，减少施工期间对群众的日常生活、通行的影响，提升群众对改造工程的满意度。

6.3党建引领，提升改造后小区服务管理水平。

开展党建引领物业管理全覆盖工作。对改造后小区，进一步提升党建引领下的物业管理服务和城市社区治理水平，实现以党建引领推进社区治理、物业管理服务和居民自治的良性互动，推进住宅小区共建共治共享。切实增强城市社区居民群众幸福感、安全感、获得感

^[14]。引导物业企业加强服务管理，提升物业服务管理水平，促进改造成效。对无物业小区，社区党组织引导党员、群众成立业主委员会聘请物业企业，或政府引进物业企业，巩固改造成果。

参考文献：

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[2]王承华,李智伟.城市更新背景下的老旧小区更新改造实践与探索——以昆山市中华北村更新改造为例[J].现代城市研究,2019(11):104-112.

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[11]叶炜.英国社区自助建设对我国社区更新的启示[J].规划师,2006(03):61-63.

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[13]黄晓星,杨杰.社区治理体系重构与社区工作的行动策略——以广州C街道社区建设为研究对象[J].学术研究,2014(07):42-51+159.

[14]陈毅,阚淑锦.党建引领社区治理:三种类型的分析及其优化——基于上海市的调查[J].探索,2019(06):110-119.

作者简介：

1 作者名：王琦 1980年10月

性别：  男 民族 ：汉

单位： 淮南市田家庵区人民政府

职称 ：

学历 ：博士

研究方向：社会管理

单位省市+邮编 ：安徽省淮南市 232001

2 作者名：王曦 1985年12月

性别： 女 民族 ：汉

单位： 淮南市市政园林管理处

职称 ：高级工程师

学历 ：博士

研究方向：园林，生态修复

单位省市+邮编 ：安徽省淮南市 232001 3 作者名：李亚亮 1984年10月

性别： 男 民族 ：汉

单位： 淮南师范学院

职称 ：讲师

学历 ：硕士

研究方向：园林

单位省市+邮编 ：安徽省淮南市 232001