商办综合体层高取值分析

何迪文

摘要：控调政策贯穿未来房地产市场，老旧传统百货大楼、购物中心用地具备了更多机遇，面对政府“惜土如金”的形势，开发企业如何合理选定商办综合体层对土地资源利用和经济效益的产出都具有巨大意义。

关键词：商办综合体；盘活存量；层高

引言：随着城市总体规划范围内的可用土地将越来越少，过去城市发展单纯依靠用地扩张的发展模式难以为继。控调政策贯穿未来房地产市场，城市政府“惜土如金”，但城市大量传统百货大楼、购物中心与人们美好生活对更多更好的体验业态的需求矛盾日益增加。城市迫切需要盘活存量用地，实现内涵提升，新建商办综合体合理层高取值可确保开发企业充分利用土地资源，产出经济效益。

商办综合体功能一般包括办公、商业（含餐饮、休闲娱乐等）、居住等功能，随房地产市场调控相关政策，广州已经明确商服类物业不得作为居住使用。《办公建筑设计规范》对一类办公建筑层高提出了要求，办公区净高≥2.7米，走道净高≥2.2米，贮藏间净高≥2.0米。与此同时，行业也将层高作为超甲级、甲级、准甲级办公建筑划分的条件之一。

政府通过建筑限高和容积率指标对商办综合体层高进行规划管理限制。以广州为例，历史城区核心保护范围原则上新建建筑高度控制在12米以下。此外，广州界定了建筑层高的基准值，层高超过基准值的按相关规定计算容积率建筑面积。

大堂是商办综合体建筑物形象的象征，更是业主身份的彰显。相关规定对建筑的门厅、大堂等对层高有特殊要求的空间放宽了要求，可按其水平投影面积计算容积率建筑面积。商办综合体大堂层高则需从大堂规模与建筑规模协调匹配来考虑，挑空高度一般为8米-15米。当商办综合体建筑高度接近100米，大堂通常挑高2-3层，高度达200米则可挑高3-4层，但对于某些地标性建筑，建筑高度可能更高，大堂高度与建筑高度之比约为7.5%。

建筑层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，包括净高、架空地板及构造厚度、梁高、机电及吊顶高度。净高是指楼面或地面至上部楼底板面或吊顶底面之间的垂直距离。广州市大部分办公建筑的标准层净高为2.8-3.0米，广州周大福金融中心、越秀金融大厦因满足部分楼层的特殊功能，净高达到3.3米。

商业功能的标准层层高一般4.5-5.4米，净高在3.0-3.5米，底层的层高较标准层高，一般5.4-6米，此外，高端商业的层高在此基础上给予适当提升。对于电影院、宴会厅等对层高有特殊要求的空间，根据类型不同也会有不同的层高要求。

层高对项目成本影响显著，同一项目的建筑方案基本确定时，仅对层高进行调整，对项目成本影响表现在层高增加后，基础荷载增大对应基础成本增加；砌筑和装饰面工程量增加；水电暖通管线敷设长度及孔径相应增大，设备容量因能耗增加而增大；其他如脚手架工程、垂直运输工程成本也相应增加，对于地下室工程还将增加土方的开挖量。根据相关资料显示，建筑层高每增加0.1米，对应的建筑造价将增加2%~3%左右，不同性质的工程基本相同。

影响商办综合体建筑净高主要包括梁板结构、管线和管井敷设、装饰装修等几个方面。以广州某地标建筑为例，4层地下室各层层高分别为5.5米、3.8米、3.8米、4米，柱距8.4*8.4米，框架柱截面800*800，当结构平面、荷载情况完全保持一致，采用无梁楼盖净高（梁下）最高且成本最低。

办公功能标准层结构及管线一般设置在塔楼，考虑架空地板等因素，层高与净高差约为1.1-1.3米；商业功能应考虑梁下管线预留等，层高与净高差约为1.2米-1.5米。采取非常规的措施可以一定程度的增加净高，但也会对项目造价造成影响，如无特殊需求一般不做考虑。

过去小空间办公划分对净高要求并不明显，随各城市控调政策出台，以北京、广州为例，均对商办类项目办公最小单元分割提出了要求，北京市不

图1广州某新建项目方案优化

得低于500平方米，广州市不得低于300平方米。空间扩大后，较低的净高对给人带来压抑感。广州某新建项目，规划条件可建计容面积21114平方米，采用勘察设计施工总承包的形式，中标方案为建设1栋23层塔楼配套3层裙楼，塔楼标准层层高为4.2米，标准层平面为784平方米，做2个分割单元考虑。在设计优化过程中，考虑到大开间办公需求，拟将标准层提升至938平方米，满足3个单元分割，塔楼层数调整为20层，使得标准层高可提升至4.5米。

结束语：综上所述，新建商办综合体层高规划应从项目地块规划限制、土地集约节约利用、造价控制等多个角度考虑并适应政策结合未来发展趋势，满足实际使用功能综合确定。

参考文献：

[1]中华人民共和国建设部编著.办公建筑设计规范[M].中国建筑工业出版社.2007.

[2]贾徐晨.高层办公建筑标准层净高探讨[J].低温建筑技术.2016.