关于房地产开发成本控制探析

李金玲

摘要：目前，房地产工程不仅仅事关经济发展，也决定着房地产企业经济效益，更涉及社稷民生，必须引起高度重视。再加上近年来我国的市场情况的变化和行业规范的限制，成本管理的水平还比较差。房地产行业还要更加关注这个问题，不断更新管理理念，培养更多专业人才，引进先进的管理手段和技术，提高行业的整体成本管理水平，让房地产企业能够更健康的发展。本文通过对我国房地产开发成本控制现状的分析，揭示目前我国房地产开发成本控制过程中出现的问题，根据这些问题提出创新对策，以期为房地产企业更好地控制开发成本，形成完善的成本控制体系，提高企业的经济效益。?

关键词：房地产；开发成本；控制现状创新对策?

1、问题的提出?

我国房地产行业受到政策等因素的利导得到了十分迅猛的发展，但是由此也带来了很多的问题，项目开发的成本控制工作中还存在很多漏洞，其中缺乏成本控制意识就是制约房地产业发展的一个重要因素，成本控制不到位就会影响到项目的进度，进一步使企业的经济利益受到损失。因此房地产企业需要加强和完善成本控制工作，扭转成本控制不健全的制度，强化企业的成本控制方式，通过对我国房地产业成本控制现状的研究分析，找到可以促进开发成本控制的良好对策，对转变成本管理理念，形成健全的成本控制体系，使开发速度加快，带动开发周期的缩短，提升房地产公司的经济效益都具有十分重要的意义。?

2、我国房地产开发成本控制现状?

2.1重施工、轻设计?

由于我国房地产企业对于成本控制的重要性并没有十分明确的认识，且很多的房地产企业对于成本管理缺乏基本的认知。为了使工程价款周期可以得到有效的缩短，房地产企业在施工的过程中采用向社会招标、严格把控工程洽商、设计变更单等，对价格进行审核等方式，但是这些做法只能对某一项合同的成本进行缩短，减少单项成本只能解决一部分的工程价款的控制，却不能更加全面地实现开发成本控制，因为企业并没有从工程不同阶段的设计方面对开发成本进行估计和控制。?

2.2周期长，资本高?

房地产公司在确定某施工项目后，如果开发周期长，就会造成大量的资金成本的流失。比如说：如果开发周期延长，那么在这个周期内，会发生材料价格上扬、人力资源成本增加、投资追加周期也被延长等情况，这些因素都会使工程价款上涨，使资金成本出现累加现象。?

2.3重合同，轻预算?

目前房地产公司在进行工程施工方面与施工方达成协议，并通过合同的形式体现出来，负责施工部门需要在“进度付款申请单”上签署意见，形成工程的较大权利，甚至已经隐蔽工程，没有在第一时间通知成本部而是直接将数据以确认的形式进行移交，形成了被动的成本管控。?

3、我国房地产开发成本创新对策?

3.1土地价值的初判至深判阶段利用大数据加强前期调研?

项目拿地之前，对项目周边相近业态项目进行充分的考察和调研，利用大数据做好前期市场成本调研分析。该分析不仅着眼当下更将数据指标效应影响延伸至项目整个成本管理执行的控制重点和方向；在深判阶段，设计要结合营销对于客户需求、户型配比等对销售价格影响重要因素前置考虑，设计多方案的强排指标；营销结合工程计划预估销售收入，相关部门提供期间费用的测算依据。成本、财务人员结合以上信息编制的投资估算及相应的利润率分析才会更合理有效。?

3.2成本控制前置手段?

在规划阶段即启动目标成本和合约规划的编制，将前期付款已然和目标成本进行初期耦合。对于未发生费用可以提早做计划，对于财务付款以及后期形成现金流的阶段的流入流出具备指导意义。即构建并打通成本管控“两条主线；?

重视成本转嫁、捆绑，在签订设计合同初期不要选择设计资质过高而是考虑后期施工费用的捆绑；限额设计也将设计方与开发商的成本捆绑在一起，形成合理的机制；选择具备全过程造价咨询及代理丰富经验并且服务周边竞品项目优先的企业更能从造价乃至供应方式选择上最大限度节约成本，结合营改增后财税制度的要求，通过合理测算得出甲供材经验值临界点48.18%，做出节约成本的合理判断。?

在方案阶段开始着手对不同结构及设备材料的选型方案进行成本测算，开始实行优化成本管控工作。做到成本管控前置不会把优化成本的工作全部至少压到扩初图阶段，也大大节省了开发周期。?

做到了以上几点可以大大的节省并加快前期开发的进程，为后续工程建设抢出更多的有效时间，相辅相成，预售提前了相当于资金快速的回流同时降低了期间成本，确保了开发商的最大收益。?

3.3构建责任成本、无效成本管理体系?

成本管控是全员的责任，在大的开发计划节点下，各部门应形成互相咬合的链条。例如设计优化变更没有在第一时间提供成本部进行询价、核量并尽快与施工方进行相应的认质认价等工作。同时与工程及现场脱节，没有在第一时间做出进退场的安排，继续施工的话，所谓的优化变更是无效的反而会扩大彼此的争议。我们在操作中为避免工程一味追求进度，设计变更跟进不及时的成本浪费，合同签订内容按照“边洽边干“的原则进行。杜绝施工方擅自停工造成的窝工损失转嫁给开发商。相应在此期间，工程与设计的耦合疏忽由于构建了无效成本管理体系，可以做到有限追索。?

3.4利用BIM技术，完善动态成本控制措施?

打破传统BIM在施工图完善阶段建模出数据的常规模式。在项目规划阶段，利用规划指标结合经验尺寸、数据进行建模，做到提供决策的依据不仅是以往的经验数据而是大量的清单数据，使成本管控更为前置及精细化。以此在设计方案的各阶段随着目标成本、合约规划不断的相互匹配进行调整耦合，也为招标及定标阶段的成本管控工作节约了大量的时间和精力。最大限度降低由于模拟清单招标给开发商带来的总承包方选择上的风险，将施工方不平衡报价隐藏利润的风险降到最低。?

BIM技术的协同管理，尤为重视施工阶段的工作联动管控。提前进入角色，对施工进度、组织的模拟，三维管线的综合施工，数字化构件的加工等利用BIM技术创建管控平台。?

突破传统运维理念的框架，通过竣工模型加入所需信息搭建虚拟售楼模型进行销售招商。BIM模型中的信息随着工程进展实时更新，进入运营阶段即可建立相应的维护信息库及自动化的维护系统。这也填补了目前绝大部分开发商由于没有预判导致前期成本控制有效但运维阶段却付出了大量成本的思想意识的空白。

3房地产开发项目决策分析不当对成本造成的影响?

3.1开发成本受经济形势的影响?

因为经济形势的变动给房地产开发商造成的损失是巨大的，比如像：市场需求、购买力、汇率等等方面。从最初的可行性研究到最终的楼盘上市，中间间隔很长的一段时间，在此期间内，市场需求会发生很大的变动，消费者需求等各种因素的变化会直接导致投资收益与预期计算偏离很远。?

3.2开发成本受法律政策的影响?

对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。法律政策风险是指一个国家所处的国际国内政治环境变动以及相应的法律政策调整，造成房地产开发商经济上的损失。货币正常的松紧直接影响到项目的开发，从而影响到企业项目开发所需的成本费用。?

4完善房地产开发项目投资决策经济分析的措施?

4.1建立科学的评估指标体系?

规划评估指标主要考虑的因素有：土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、交通、公共设施配套等等因素。在进行设计方案的评比过程中要充分考虑性价比、经济性以及环保、格调等等各个细节问题。在进行经济评价的过程中要综合考虑财务评价和综合评价，每个评价指标所包含的因素都对房地产开发项目的成本存在直接或者间接的影响。适当的提高建筑平均层数和建筑密度，控制适当的建筑容积率，可以减少房地产开发项目的单位造价，同时节约用地，从而能有效降低整个项目的建设资金。?

4.2规划方案的优选?

要想有效地控制工程造价，必须在进行充分的市场调查研究之后，结合项目的具体情况，保证能满足使用功能与生产要求的双重前提下进行技术和经济的有效整合，制定出多个方案进行比较，从中选出最优方案。在进行比较方案的优选工作时，一定要注意各个方案之间的可比性，根据项目的实际情况，选择适当的经济评价指标作为比较选择过程的参考指标。?

4.3尽可能地提高项目抵御风险的能力?

房地产市场是一个资金密集型的行业，资金的使用量非常大，市场的任何波动和国家宏观调控政策的调整都会直接给房地产项目的收益造成严重的影响。这就要求开发商在投资决策阶段通过对影响项目投资效果的社会、经济、环境、正常和市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，帮助投资者根据房地产项目风险的大小和特点确定合理的投资收益水平，提出有效的控制风险的方案，有重点的加强对投资风险的防范和控制。?

4.4采取多样化组合投资?

作为房地产开发企业需要将资金有选择的投资到不同类型的房地产开发项目上，针对不同收入层次的居民建造不同类型的住宅、写字楼或者娱乐场所等，以减少未来收益的不确定性。不同类型的房地产在开发的过程中风险也是不同的，对应收益高低也存在较大的差别。一般情况分析，开发项目收益率相对较高的对应风险也大。所以，如若将资金投入到不同的房地产开发项目中，可以将整体的风险降低，最终获得的是一个相对平均的收益。?

5对房地产开发项目进行有效成本控制的方式?

5.1转嫁风险?

首先，可以向保险公司进行投保，以缴纳保险费为前提将风险转移给保险公司，由保险公司承担风险。但是，保险公司虽然是一种及时、有效且合理的实施经济补偿的方式，但是保险的使用方位是有限的，而且在最初交的保险费金额也是非常大的。所以，通过保险转嫁风险并不能解决一切风险。?

其次，以合同的形式将开发风险转嫁给其他的经济单位。比如在房地产项目的施工过程中，可以将部分危险性极高的工作转包给经验丰富的施工单位，这样也是变相地减少了自身的风险。?

5.2透过目标成本控制方案进行投资决策?

开发企业在进行房地产开发项目前都要有可行性研究，如果盲目进行投资，不仅使企业的利润得不到很好的保证而且极易导致企业的亏损，严重者会导致企业的倒闭。因此利用目标建筑成本控制方案来进行投资决策具有一定的科学性和可行性。在立项以前，要经过反复测算，在确定建筑成本的总额比建筑成本控制数低之后，才能确认这个项目是可行的。如果高于建设成本控制数，则表示未达到利润的期望值，该项目不可行。通过系统全面的测算，能够确保企业开发项目的目的性，减少因盲目开发而给企业带来的经营风险和不必要的开发成本。?

5.3做好前期预防工作?

将前期预计有可能发生的损失直接摊入到日常经营成本中，这样也是变相控制成本。比如，近年来出现的自保公司就是一个很好的实例，但是这种手段的选择与实践必须要在遵循法律规定的前提之下進行，同时也收到自身经济实例的制约。?

房地产开发项目投资决策的分析和成本控制是一个相对复杂的过程。为了使提出的决策更为合理，可实施性更强，必须要综合财务数据方面的估算和预测。在此尤须注意的是，在具体评估预测过程中，应尽可能的因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济的分析过程中，应该明确其中不确定因素，尽可能充分地估计到项目实施过程中可能遇到的风险，从而加强决策的可靠以及控制成本。

4、结束语?

综上所述，成本管控是相對并非绝对。核心因素是决策的倾向性。以进度为第一还是利润亦或是质量，从不同的角度出发相应调整成本管控的方案才是王道。创新不仅是打破传统的思想意识形态，更是引领正确的成本管控的方向以做到行之有效的管控才是我们每个房地产成本人应深思和改变的。?

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