房地产项目方案变更报建风险管理讨论

陈灿东

摘要：在我国现房地产项目建设管理制度中，项目方案报建审批工作是整体项目的基础工作，房地产项目方案的报建审批工作在整体房地产项目方案中影响巨大，贯彻于整体项目方案实施过程。随着近年来国家对现行报建管理体系的不断完善，对项目报建审批工作的各项具体审批报建流程与划定标准加以详细规定，项目在施工过程中更改报建的风险也开始增加。此外，房地产项目所具有的整体性、完整性、项目施工时间长等特性，对施工中的项目连续性、预计项目施工时间和具体各环节之间的紧密联系等要求较高，项目中途更改会造成项目成本、技术和质量上的风险增加。基于以上两点，房地产项目方案的变更报建审批工作存在着较大风险，给整体项目方案带来了极大的不确定性。

关键词：房地产项目方案；报建审批；项目变更

在以往房地产项目方案的实际施工过程中，对于项目风险控制管理工作的工作重心侧重于项目的资金风险、质量风险以及相关法规规定变更等方向的风险控制工作。近年来，随着政府、市场来对于房地产行业的变化调整逐渐频繁，项目变更风险也开始增大。因此，房地产行业领域对自身深入分析，逐渐开始将项目方案的报建审批风险从整体项目风险中独立出来。

一、探讨房地产项目方案变更报建风险管理的现实意义

在房地产项目方案实施过程中，由于各类相关政策以及市场反应变动频繁，具体项目方案受到各类因素影响，处于长期调整状态，时常修改变动。而由于房地产项目方案对整体项目的连续性、预计整体项目时间和具体各环节之间的紧密联系等要求较高，项目方案的变动给整体方案实施过程带来了不确定性，增加了项目成本，影响了项目的既定目标实现。因此，本文针对分析，探讨房地产项目方案变更、审批报建所带来一系列问题与风险的应对措施。

二、房地产项目方案变更报建风险管理概论

房地产项目风险管理是指在项目立案、施工过程、项目竣工过程中，从中发现所存在风险，分析风险存在原因，降低风险概率的具体管控工作。房地产项目方案风险管理具体分为四个组成部分，分别为：项目风险检验识别部分、应对方式部分、风险度量部分、风险管理实施计划部分。

风险管理实施计划部分的具体内容为，根据房地产项目方案施工过程中的各项具体情况以及项目特征，制定针对性风险管控计划，明确项目过程中各环节之间的责任范围以及应对策略，发现实际存在的问题，实施应对措施，降低项目风险。

项目风险检验识别部分的具体内容为：针对房地产项目方案的具体特征，通过运用具体检验识别方法，对项目风险针对性识别。

风险度量部分的具体内容为：评估项目方案的风险性、风险范围、可能造成的具体后果。评估方式为对项目风险进行识别工作，计算出项目风险影响、易造成后果以及风险发生概率，运用各类风险度量评判方式进行评估判断。

风险管理计划实施具体内容为：针对项目方案的抗风险能力以及特点，制定具体风险防范计划以及风险应对策略。

三、房地产项目方案变更报建风险分析

（一）项目方案变更报建中存在的风险

在房地产项目方案施工过程中，变更改动项目方案、重新报建审批情况中共有两种主要风险，分别为外部风险以及内部风险。

项目方案变更申请报建的外部风险。外部风险的主要组成部分为政治政策变更风险、市场经济变化风险以及自然风险。

项目方案变更申请报建的内部风险。内部风险的主要组成部分为项目施工过程中的施工成本增加、施工质量不足、施工技术增加等风险。在项目施工过程中，频繁变动具体项目方案会给施工方增加很多技术上和时间上的难题，增加了项目方案的总体风险。

（二）项目方案变更所导致的风险因素分析

（1）外部风险中的政治政策变更风险

外部风险中的政治政策风险主要指在房地产项目方案变更过程中，由于国家相关部门对商用民用住宅地各类相关规定政策、扶持政策以及技术政策上的变更，而导致的项目方案不完全符合建设法规规定，增加了项目的总体风险。

（2）外部风险中的自然风险

外部风险中的自然风险主要指，在施工过程中，由于恶劣自然灾害而导致的项目施工时间延长、竣工日期延后、施工难度加大、项目成本增多等问题的发生，会对房地产项目方案带来一定程度的损失以及严重影响。主要常见的自然风险为，地震、暴雨、冰雹、火灾。

（3）外部风险中的经济风险

外部风险中的经济风险主要指由于社会经济的变化而对项目工程增加的风险，例如工程建筑材料价格上调、市场经济萎靡等问题。经济风险的主要产生原因为周边环境硬件配置不足和政府相关部门软件配置两方面原因。

（4）内部风险中的技术风险

在房地产项目方案变更报建过程中，会对项目的施工造成一定影响。更改项目方案将重新进行工程的勘察、设计工作，在具体项目勘察、工程监督以及方案设计等问题上容易出现偏差，从而导致了项目增加技术风险。

三、房地产项目方案变更报建风险管理措施

（一）加强施工过程中的监管力度

在房地产项目方案变更中，不合理的变更方案会对项目实际施工工作造成极大困扰，也会造成诸多问题。因此，在项目变更过程中，为加强项目风险管理控制能力，降低项目的风险，应在施工过程中做好有效、实时的监督工作。在项目具体施工过程中，有效的监督管理工作也能仔细筛选出项目最佳实施方案，降低了项目成本，提高工程质量，以期达到项目资源配置的最优比例。在施工过程中的监督管理工作内容分为两方面：分别为项目工程造价监督，以及项目施工技术监督。

（二）着重注意项目合同变更而带来的风险管控工作

在房地产项目方案的变更过程中，由于存在着外部风险中的政策风险，因此，需要加强针对项目变更过程中的项目合同条款是否符合当前具体法律规定。

在整体房地产项目方案施工过程中，项目合同为整体项目的核心，项目合同也是项目变更过程中风险率最高的部分。在项目变更过程中，由于相关法律法规存在着时效性，各时间段之间的具体规定都不一致，有着差异化特点。因此，在房地产项目方案变更过程中，需加强对项目合同的审查工作，发现合同规定中与现行法律制度存在差异的地方需要及时报备修改，加强对政治风险的有效管控手段。

此外，在房地产项目方案合同的履约过程中，加强各方面的审查监管力度，完善具体管理工作制度，降低项目风险。

（三）确认相关责任、增强风险承受能力上限

在房地产项目方案整体实施过程中，虽然甲方承担着全部责任，但在项目变更、提交审核报建过程中，相关参与单位较多。而确定各自参与单位的相关职责范围，参与单位共同承担项目变更风险的应对措施，有利于提高房地产公司的风险承受能力，在一定意义上来说降低了房地产项目变更的风险。具体措施为：在项目变更过程中，将责任具体划分，分配给各参与单位，如银行、审批政府部门、出资方、施工方、设计方等具体单位。

（四）房地产项目立项报批时提高报批数值

在项目立项，初次报批过程中，国家发改委部门明确规定，所有审批项目如需更改调整，调整比例在10%以上是，需另行审批报备。因此，房地产企业在初次审批报备时，适当提高向审批部门报备的批数值。此项措施，适用于房地产企业在项目变更过程中而导致的总体项目规模的变更。

四、总结

综上所述，项目变更报建的风险管控工作在整体项目中起着重要作用，对现行风险管控制度不断加以完善，会降低房地产企业的风险，提高企业抗风险能力。

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