房地产项目开发成本构成与控制王建民

王建民

摘要：在当前我国的经济发展中，建筑行业占据着非常重要的作用，其作为我国经济发展的重要支柱，承载着我国社会主义经济建设的重要任务。对于我国当前的房地产市场，其主要是通过政府的宏观调控，加上市场经济体制的影响生存和发展，随着房地产行业的利润逐渐减少，开发商的经济效益也在逐渐降低，为此，如何控制房地产开发项目的成本是当前所有房地产商共同面对的问题。

关键词：房地产；项目开发；成本构成；控制

引言

随着我国宏观调控、房市动荡、再加上行业间的竞争与实诚的需求等多方面因素的影响，让我国的房地产市场出现了新的局面，房地产的投资持匀速回落，有些城市的房价甚至出现了下跌的现象，房地产的利润水平也由原先的高利润向正常利润转变，这对一些中小型的房地产企业来说是很大的考验。而处于这种环境下房地产企业，想要保持原有的投资收益的话，就只能通过加强自身的成本管理水平，合理有效地控制好项目开发成本。

1房地产开发成本的构成及其影响因素

1.1成本构成

房地产项目开发是一个较完整的持续时间较长的过程，从房地产企业计划投资开始，直到工程竣工的一个过程，每过程中牵扯许多的部门单位。房地产的开发成本指：房地产开发商在整个的工程开发项目中，从投资到销售的全部过程中的费用，其中所占比重较大的就是土地征用费用、拆迁补偿费用等。

1.2成本影响因素

房地产这一行业有着高收益、高风险、投资时间长三大特点，这也导致它的影响因素较多，既要受到宏观经济政策的影响，还要受到房地产开发企业运营成本的因素制约。（1）决策项目。房地产项目的投资一般都属数额较大的，房地产企业就需要对风险性进行专业的预判，再结合自身解决问题的能力。就拿同一个项目来说，不同房地产企业所面临的风险也是互不相同的，而对于这种情况，就需要房地产企业依靠自身的资金实力、融资能力、经营管理水平等实际能力，对项目的风险进行更深的分析研究。（2）土地利用成本。根据当前的情况来说，能够用于商业开发的土地数量尤为稀缺，而这也使得土地的拍卖将价格进一步的提升，这就让土地的成本难以控制。由于土地成本占项目总成本的比重较大，所以用合适的价格获取用地是极为重要的。（3）建设成本。工程的建设成本所受因素较多：像工程设计方案、施工时间、建筑产品的质量、市场波动等多方面影响。

2重要性

房地产开发项目成本费用控制的重要性主要体现在：首先，当项目成本费用产生时，对企业生产经营过程中使用的人力资源、物质资源、费用支出进行全方位的指导、监督、调节及限制，对存在的偏差问题采取有效方法及时纠正，有效控制各个环节的生产费用，确保成本目标的有效落实。其次，降低项目成本费用，促进企业经济效益最大化。需要注意的是，在降低项目成本过程中，不仅要考虑对成本支出的合理控制，而且还应提高工程预算收入水平。只有在节约支出的同时提高收入水平，才能保证项目成本费用的降低率。

3房地产开发成本控制要点分析

3.1决策阶段成本控制要点

在这一阶段也会产生许多费用，比如机会分析费、可行性研究费、决策费等等，这方面的费用虽然不像土地方面的费用那么高昂，但也是工程项目费用中必不可少的一部分，这一部分费用的支出换回的是一个工程的命运，因此建设项目企业应当十分重视。要想在这一阶段控制成本只有尽量做好开发项目的决策，争取一次通过，避免返工时不必要的费用。

3.2设计阶段成本控制要点

（1）加强设计方案的论证和优化。在进行房地产项目开发的过程中，为了保证项目经济效益，其需要对市场进行准确的定位，包括项目的档次和风格等，这些内容对整个设计方案具有直接的影响。此外，在设计阶段开发商还需要邀请专业的物业管理人员对整个设计阶段进行参与，通过价值工程理念和思想的运用，实现建筑物结构和布局等的优化。（2）推行设计招标，选择最佳的设计单位进行设计工作。对于房地产开发商，其在进行设计单位的选择时，为了保证设计方案的最佳化，可以通过引进竞争机制，将建筑方案和经济方案相结合，实现工程主体和配套设施的整体化招标，这样能够更好的进行设计单位的选择，且通过不同设计单位之间的对比分析，选择其中最佳的设计方案，这样既能够保证设计方案的经济成本最低，同时还能够提高设计方案的整体性能，在最基本的建筑功能上进行创新和发展。（3）实现限额设计及其对应的奖罚制度。在保证设计方案的专业性的同时，还需要根据投资项目资金数量等对资金进行合理的分配，严格控制对应的设计变更，保证按照设计方案进行施工时不会出现超出投资资金数量总额的情况出现。对于整个工程的设计方案，其需要设计人员具有较强的造价控制意识，特别是新技术和新材料的使用中，需要对其价格和运输难度等进行合理的控制，保证施工过程能够有序的开展。此外，在进行具体的施工时，为了保证施工不会出现中断等现象，需要对设计变更进行严格的控制，保证投资资金能够满足施工需求。对于整个工程的设计过程，可以设立对应的奖罚制度，当设计方案的施工成本超出预算限额时需要设计单位进行返工，同时返工成本由设计单位自行承担。

3.3施工阶段成本控制要点

在建设施工阶段就是将设计好的开发项目的蓝图变成实物，并且建设完成的建筑要能够像预期的那样正常运营，为建设项目企业带来相应的经济效益。建设施工阶段耗时很长，耗资也很大，需要支出材料的费用，要支付工人的工资，很容易遭成资金的浪费。这就需要造价人员在建设施工之前对开发项目的具体造价进行精密而准确地预算。在这一阶段想要进行成本控制，需要在保证工程质量的基础上把浪费降到最低，不是克扣材料的使用量或者是贪便宜购买劣质材料，而是通过预算减少资源的浪费。

3.4对房地产工程竣工结算进行严格审核

完工后的结算，可说是房地产项目的对成本控制的最终阶段，也是核定工程造价的最后依据，根据工程的实际情况，在经过审查工程结算的费用时跟编制的工程结算费用相比时总是差15%左右，这对投资成本的影响是比较大的[4]。在工程竣工后进行结算时，必须要根据现行的建设工程项目管理的相关规定，严格按照合同上所约定你过的条约，再按照工程的设计图纸、设计变更等资料进行审查。

结束语

综上所述可知，房地产开发项目成本费用控制在房地产企业内部管理中占据重要地位，合理减少成本费用将有利于企业经济效益的提升，采用有效的成本管理方式方法，能够避免企业资金浪费情况，大大节约了社会资源和经济资源，最终对企业的稳固发展提供了保障。

参考文献：

[1]周娇娇.房地产开发工程造价控制与管理[J].科技经济导刊，2017，（23）：259+265.

[2]付才炳.房地产开发企业成本控制遇到难题及解决措施[J].江西建材，2017，（09）：255-256.

[3]王贤善.房地产开发企业全面成本控制与管理的新思路[J].经济师，2017，（03）：283-284.

[4]叶良秀子.房地产规划设计阶段的成本控制[J].建材与装饰，2017，（02）：186-187.

[5]刘良娣.房地产企业成本管理中的问题与对策研究[J].知识经济，2017，（02）：108-109.