浅析房地产经济发展

周家辉

关键词：房地产市场；房产；地产；民生；数学

引言

房地产行业，是相关经济建设以及综合国力提升的重要环节，同时，房地产的企业则是我国相关地产企业当中的主要组成部分，而在此项行业当中，竞争大、市场的变化莫测，同时，在实践的操作当中，所需要的实际的资金也比较的大、占用的土地资源也较多，而其中的一些问题，也正是当前我国社会所共同关注的一个热点话题，所以，如何很好的掌握我国现阶段的房地产发展的主要形势，对于促进并且加快此项事业的进步以及发展来讲，有着不可替代的作用和意义。分析我国当前的房地产的形势，需要从实际的角度出发，深入的对每一个具体的影响因素进行研究，并且针对整个房地产的行业进行深层次的了解，而这一点，对于我国国民经济的快速增长以及维护社会的稳定和谐来讲，也是有着极其重要的意义。

一、房地产发展概述

目前，影响企业房地产战略最主要的因素是成本压力（目前53%，未来三年47%）和企业增长预期（目前50%，未来三年44%）。对自身品牌形象的重视也是影响目前和未来企业房地产战略制定的一个非常重要的因素。为了树立更好的企业形象，中国企业纷纷涌入一线城市的甲级写字楼。大多数的中国企业预计未来3年内将会扩大其房地产资产规模，侧重于国内扩张（93%），主要是二、三线城市（分别为87%和84%）以及港澳台地区。在未来3年内，成本压力、业务增长和提升品牌形象这三大因素仍将在企业房地产战略制定中占据主导位置，但其驱动力度将会减弱。企业竞争力将位居第四位，并购收购、企业社会和环境责任以及“人才争夺战”也将影响企业房地产战略的制定。

随着中国企业逐步了解外包服务及其对企业的价值，企业房地产服务正在从完全由内部管理向部分外包模式过渡，企业房地产服务交付模式日臻成熟。预计未来3年，仅有20%的中国企业（目前53%）将完全由内部人员管理其房地产服务。企业房地产管理模式由分散式向集中式的转变趋势非常明显，3年内这一比例将从目前的50%增至65%。中国企业正寻求那些能够提供一体化服务的本地或跨国服务供应商。目前一半的中国企业在采取各地区分散式企业房地产管理模式，3年内65%的中国企业将采取更为集中式的管理模式。

二、当前我国房地产领域的几个问题

（一）城镇的规划质量和生命力问题

1.城市与房地产密切相关

房地产问题，往大了说就是一个城市的问题。城市和房地产关联度是很高的。城市的发展，必须通过房地产来丰富它的内容，城市通过房地产得以实体表现；而房地产又是依托城市来实现他本身价值的。

假如能把城市规划和房地产发展分开来说的话，无非是四种方案。

2.城市的价值和生命力在于物质以外的东西

美国公认的城市规划专家沙里宁提出城市建设的原则有三条：表现原则、相互协调原则和有机秩序原则。他强调，城市的主要目的是为了给居民提供生活上和工作上的良好设施。人民的生活与工作，需要有令人满意的设施与健康的环境。我们应当把城市建造成为适宜于生活的地方。由于这个原因，建设城市中，就要把对人的关心放在首要位置上。只有当城市按人类建筑的基本原则发展成为人类艺术的成果时，城市才会在物质上、精神上和文化上臻于健康。正确的城镇规划应当照顾到城市社会的所有问题――物质的、社会的、文化的和美学的，并且逐步地在长期内把它们纳入连贯一致的物质秩序中。从这一点出发，这样一种把城镇逐渐组织起来的工作，应当同持续不断、灵活机动及活泼生动的设计进程，互相协调一致起来，这样才能使城镇的物质建设，永远和居民不断变化的生活条件，保持同等的最新水平。

城市不是建筑，或者说，城市不单单是建筑。而我们现在是什么情况呢？第一，今天的设计师，长期模仿图纸上的各种风格的形式，思想受到束缚，因而在很大程度上失去了空间的想象力。第二，当今的城镇都在迅速地扩大为大都市，这样就需要预先做出方案，以便迅速进行扩建，而城市设计者大都致力于务实的和技术性质的事物。这种堆砌的建筑是没有生命力的。衡量一个建筑是否具有生命力，有两点：第一，它必须反映时代的特征，反映这个地域文化的特征；第二，它必须符合以上这些原则，即生活在城市中的人对城市的美能有所感触。而城市的衰退可能在两种情况下发生：第一，建筑创作动力萎缩成为没有创作性的抄袭行为；第二，公众对城镇建设事务的关注，转变成了无关痛痒的态度以及审美力的降低。

3.我们的城市多头管理

目前，我国的很多城市都面临多个建设管理标准的问题。如中央精神文明建设指导委员会要建设“全国文明城市”；全国爱国卫生运动委员会的标准是“卫生城市”、“健康城市”；环境保护部要建设“国家环境保护模范城市”、“生态示范区”、“生态示范市”；住房与城乡建设部要建设“宜居城市”、“园林城市”、“生态园林城市”。当然，一个城市的多头管理没有分歧，没有矛盾，没有偏差，这是个好现象。但如果管理过程中每个部门的评价指标体系互斥，那么这个城市的发展就只能是一团乱麻。有两句话说，“告诉我，你的朋友是谁，我就能说出你是什么样的人”。“让我看看你的城市，我就能说出这个城市居民在文化上追求的是什么”。2010年潘基文在南京大学演讲谈到，全球污染最严重的10城市中，中国占了7个，中国需要重视经济繁荣带来的不利因素。中国660个城市中，400多个缺水，75%的地表水被污染。这应该引起我们的警示。

4.温家宝总理的三句话

在2011年9月6日上午举行的纪念中央文史研究馆成立60周年座谈会，国务院总理温家宝讲了三句话：第一，现在有些地方不顾农民合法权益，搞强制拆迁，把农民赶上楼，丢掉的不仅是古村落，连现代农村的风光都没有了。农民失去的是土地，这件事情远远超过文化的保护。”“第二，在城市建设中，从建国以来，我们应该吸取的一个很深的教训，就是拆了真的建了假的。大批真的物质遗产被拆毁，然后又花了很多的钱建了许多假的东西。”“第三，就是城市的设计不是从这个地区文化的特点出发。这个问题恐怕要引起我们高度重视。”

（二）房价高位运行严重影响到宏观经济运行和社会和谐稳定

房价高位运行，至少应该包括以下几个方面：第一，价位基准水平，即原来高还是低；第二，价格涨幅；第三，短期趋势，最近一两年的趋势；第四，长期趋势，未来几年的情况。从这几点来看的话，内蒙古的房价应该属于高位运行。

在西方，从美国和英国将近100年的发展历史来看，美国在1985年时面临房地产发展的拐点，英国基本也呈现这种模式和道路。这就说明，我们目前房地产的总体情况大约只相当于美国上世纪70年代的水平。纵观各国历史，每一个国家在发展成立中，基本只有一次这种大规模城市建设的经历。而我国尤其是内蒙，正迎来宝贵的城市化快速发展时期，而房地产的“大开发”正好还有15-20年的时间。20年之后，这种大规模的开发将不复存在。为什么呢？从美国来看，它目前每年80%的市场供应基本是存量法，每年新增房贷25%-20%。而我国到那个时候，城市化完成了，新兴工业化完成了，城市人口稳定了，这种情况下，房地产发展就需要“转频道”了。

从目前内蒙来看，房价对于中低收入消费者来说相对还是高的，但房价未来10-20年的态势还将持续上涨。为什么呢？发达国家房地产的增加值大约占GDP总值的12%-14%，而我国房地产业加上建筑业大概只占GDP的7%-8%，也就是说单是房地产还不足5%。而单位国土面积里房地产增加值的量和发达国家相比相差就更多了。从这些指标来看，我国房地产业的发展空间和潜力还很大。

三、繁荣房地产市场

3.1改革房税制度

许多开发商捂盘惜售、待价而沽，不是不想让资金早点回流，落得心里踏实，而是想以此逼宫，迫使地方政府出台政策救市，维持只能升不能降的高房价，自己好从中获取暴利，收获高房价带给的成果，地方政府和相关部门从推出的高价土地和高税费中也获取了丰厚回报。

针对各地商品房普遍大量空置问题，应向开发商等征收不动产闲置税。竣工验收后的商品房，有超过75%属于空置状态，在空置一段合理时间如一年或二年后，应被认定为闲置房屋，都要向其征税。

3.2建立房产等级收费制度

在十多年的发展中，房地产作为一种商品形成了较大规模的市场。这种商品性的体现，也使得它始终是追逐经济利益的高位，向最大利益化体现。这种价值、价格不断的上升，也使得很多普通的居民购房出现了困难，目前我国的住房政策逐渐形成一条主线，就是针对不同的收入结构、不同的收入水平采取不同的住房政策，来供给城市的居民。

房产作为一种特殊的商品，与一般商品不同的是其具有民生的特性。因此房地产应该只允许投资不允许炒作，即允许投资开发房产、购买房产开展租赁业务，但不允许将房产低价买进高价卖出获取差价。国家应该出台相关的法律法规来限制房地产的炒作。具体的做法有：(1)严格统计家庭拥有房屋的数量，原则上一对夫妻只能拥有一套房产；如果购买第二套房产改善居住条件，则必须在规定的缓冲时间内将原房产售出。(2)对于购买多套住房者，按照第二套征取房产总值20%、第三套征取40%的比例逐渐增加房产等级收费制度。

只有采取多方面措施，将房价降至百姓所能够消受的水平，才能真正的繁荣房地产市场；从而带动相关产业的发展、拉动经济快速复苏。

结束语

房地产市场的健康运行既关系到国民经济的稳定，也关系到人民的基本起居，这也是关乎社会稳定的大事。当前我国的房地产经济不断出现问题，国家出台了一系列政策进行调控，力图在经济发展与房价稳定之间找到平衡点。无论国家出台什么政策，都需要权衡我国的发展背景，切实考虑老百姓的根本利益，完善政策法规，强化管理，这样才能逐步有效调节房地产经济的发展。

参考文献

[1]宋冬林.调控新政环境下房地产企业发展策略.管理世界.2011.07

[2]张琴.浅析房地产税制.税务研究.2013.09

[3]刘猛化.浅议现代化的房地产企业所面临的主要问题以及改革的具体途径.现代地产行业资讯.2016.04