房地产企业开发成本管理与控制研究

史笑冬 1 朱方芳 2

2融创从景置业有限公司 天津市 300380

摘要：房地产行业是国民经济发展的重要行业，国家对于房地产行业的宏观调控一直比较严格。特别是近年来，随着国家对于房地产行业的去泡沫、去库存、降杠杆等宏观调控政策的改变及融资环境的收缩使得房地产的经营风险进一步加大，行业利润进一步被压缩。当下的房地产成本管理中存在一些问题，突出表现为成本管理意识缺乏、成本管理技能缺少、成本管理制度不完善等，这样就无法发挥出成本管理的积极意义，不利于房地产企业的发展。房地产开发公司不仅需要在技术上进行优化和创新，还需要科学合理地管理相关的目标成本，在转型中加大资金的投入。只有这样，才能在困难的市场中取得一定的成功。改善房地产开发成本的管理，可以不断提高房地产企业的竞争力。

关键词：房地产企业；开发；成本；管理；控制

中图分类号： F275 文献标识码：A

引言

随着房地产开发企业精细化管理质量的不断提高，成本管理受到了相关管理人员的高度重视。公司的目标成本管理可以为公司总体战略发展提供必要的保障。其中包括每个项目的目标成本管理以及相应的成本估算和控制，对其进行有力控制，并且在工作中不断优化成本管理，能在不同程度上节约运营成本。

1房地产企业成本管控的必要性

1.1成本管控是提升房地产企业利润水平的良剂

房地产企业的利润主要是由销售收入减去开发成本、经营费用、税金构成。然而，在国家更加严苛的宏观调控政策下，特别是多数地区出台了限房价、竞配套等土地出让政策、在销售收入被限制增长甚至停滞不涨的情况下，有效的成本管控能够将项目成本控制在目标成本以内，将销售费用、管理费用、财务费用等期间费用控制在费用预算以内，在合法合规的前提下经过筹划将税负水平控制在最低水平就能够极大地提高利润水平，实现企业的经营目标和价值最大化。

1.2提升企业的内部管理能力及决策水平

房地产投资开发周期长、所需资金量大、成本多样化等特点决定了企业内部须制定一套以提升资金使用效率、减少成本损失、优化资源配置等为目的的成本管控制度，与此同时，全体员工以成本管控思维开展工作，有利于发现企业在预算编制、流程制定、决策执行及内部管理方面的不足，有益于企业管理水平的总体提升。成本管控是企业内部管理的重要组成部分，是财务预算和决算的基础，同时也是企业管理者制定决策的必要依据。企业管理者根据成本管控执行过程中所得的准确、全面的成本信息数据，分析企业管理中存在的不足，从而正确的制定和调整企业的管理重心及发展方向，规避战略风险，避免违法乱纪和浪费行为，避免资金链断裂风险，降低企业的经营风险，使企业能够更加稳定的运行，经营目标更加顺利的实现。

1.3提升房地产企业的核心竞争力

目前经济环境下，我国房地产行业竞争加剧，在国家层面上，出台了一系列抑制房价过快上涨的调控政策，降低了房地产企业的利润水平。其次，房地产巨头企业能够获得更多的资源优势，譬如成本、资金、政策等，更容易占据更大的市场份额。房地产企业如果不能实行有效的成本管控，想要保持市场份额，保证利润空间，就容易陷入一味追求价格优势的陷阱，不得不降低工程造价，降低对材料的质量要求，影响项目房屋质量。由此产生的房屋质量问题，就会引起业主的投诉不满、监管部门的追责，降低了企业的信誉，无形中降低了企业的核心竞争力，为企业的发展留下隐患。因此，采用成本管控制度，在保证质量的同时降低成本，在成本不增加的基础上提升产品质量与服务，由此获得行业竞争优势，提升房地产企业核心竞争力，助力企业稳步长远发展。

2房地产企业开发成本管理与控制

2.1提高财务人员综合能力

在现行的经济环境下，房地产企业要在这激烈的竞争下生存与发展，财务核算起到至关重要的环节，然而一些企业财务成本核算仍停留在简单的记录模式，在此提出以下几个意见：在人员招聘中，应注重工作经验、专业水平以及责任心。一个有房地产行业财务工作经验的员工，在业务流程与业务处理中有丰富的经验，遇到特殊业务，知道怎样合理处理业务，有方向感。企业应鼓励财务人员学习，提升业务能力。不仅需要专业知识的学习，还要学习工程方面的知识，这样才能更好地控制成本。

2.2建立健全完善的财务成本管理体系

公司运营发展涉及价值活动的每个环节都离不开成本管理，全员参与成本管理是必然的，因此公司从上到下，都应有成本管理的意识。制定完善的成本管理制度，确定目标成本，将目标成本制定预算成本，层层分解到每个部门，明确岗位职责，责任落实到人；制定合理的激励政策，提高员工的工作热情，促进企业财务成本管理水平提高。

2.3选择适合自身企业的财务成本管理方法

一些公司没有财务成本管理方法，照搬其他企业的财务成本管理方法，使的有些方法得不到更好地运用，出现水土不服现象。首先，企业应根据自己企业的情况，制定相应的目标成本，制定预算，在实施过程中根据预算控制成本；其次，确保工程结算的真实性，财务应根据工程结算及合同，审核发票、工程款支付情况；再次，时常关注材料市场行情，调整预算成本，对比分析预算成本与实际成本的差异。

2.4增强“内控 + 资金管理”结构的稳定性

第一，在事前加强资金内控。房地产企业要设立一套科学、合理、严密的资金内控章程，如《房地产企业资金内控须知》《房地产企业资金管理办法》《房地产企业资金预算流程》等，为基于内控的资金管理做好准备。同时还可在章程助力下约束资金管理组织行为，确保各司其职，净化管理环境；第二，在事中加强资金内控。房地产企业以保障资金安全、信息精确、现金流稳定、资金管理方案高效推行为前提采取手段加强内控，通过库存限额、账实盘点、应收应付票据管理、实物隔离等管控手段落实基于内控的资金管理目标；第三，在事后加强资金内控。事后监督在房地产企业资金管控中不可或缺，在房地产企业经济活动结束或每个会计期间遵照监督程序调动内部审计积极性，针对经营业务加强审计，发现资金内控短板，根据资金管理需要予以改进，使资金结构、管理计划、风控标准等方面更为合理，为进一步展开基于内控的资金管理工作奠定基础，继而使“内控 + 资金管理”结构更为稳定。

2.5运用成本管理工具

要提高企业对项目的成本管控能力，需要充分运用成本管理工具。成本管理信息系统是ERP系统重要组成部分，它将业务流程、管理流程、审批流程线上化，大大提高了管理规范性，提高部门间协同效率。成本管理信息系统主要有两大模块：一是成本信息，包括拿地测算、目标成本、动态成本，可实现不同阶段成本对比分析，实时的动态成本预警，提示成本超支风险；二是合同信息，系统将目标成本分解成合约规划，指导招采工作，确定合同预算，合同执行中的付款、变更签证的审批和下发都要通过系统。目前，行业较成熟的成本管理信息系统有明源、金蝶，已实现动态成本实时监控，且打通成本与财务数据连接。

结束语

综上所述，我国经济领域以供给为导向的改革在一定程度上影响了房地产业。近年来随着绿色建筑的不断发展，给房地产企业也带来了一定的困难和压力。总之，在“房住不炒”理念下，房产企业唯有提高成本管控意识，完善成本管控体系，才能提升企业利润水平，提升竞争力，为企业可持续发展夯实基础。

参考文献

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