浅谈房地产开发成本控制

陈李军

摘要：房地产开发的目的是整合人力、技术、材料、机械等多种资源，通过土地建设和利用以实现土地价值、企业利润和社会效益，房地产开发企业是具体资源整合的实践者，资源配置和整合方法多样。房地产行业的创新是一种“保持健康”的方法，项目成本管理是综合了经济、技术、管理的投资管理，包括整个项目建设过程。项目成本管理的传统模式是指将开发的项目通过投标委托给在项目组建初期就经验丰富的所有者。基于此，对房地产开发成本控制进行研究，仅供参考。

关键词：房地产；成本管理；造价控制

引言

成本管控是企业赖于生存和发展的基础，有效的全员、全过程的成本管控能确保企业获得最大的经济效益。从当前标杆房企成本管理实践和行业发展趋势来看，未来房企将进入三全发展阶段。各房地产企业结合行业的实践，可以适当参考标杆企业的做法，结合自身企业的特点，取其所长，避己所短，找到适合本企业的成本管控方法和模式。确保企业在竞争的大浪潮中站稳一席之地，实现企业长期健康平稳的发展。房地产企业要在成本管控方面多下功夫，最终达到客户赢、公司赢、员工赢、社会赢的多赢局面，这也是我们房地产人追求的终极目标。

1房地产开发成本管理与造价控制的重要性

首先，由于房地产成本管理和造价控制存在一定的复杂性，不仅需要详细了解产品定位、工程条件、工期要求、质量标准、气候条件等因素，并且需要结合人员配置和施工水平、设备情况等，而且还要深入了解材料价格市场行情变化等，复杂性导致房地产开发成本常出现超支现象。其次，由于房地产工程建设工期较长，影响工程造价因素较多，面对诸多未来不确定性，需要从工程前期准备阶段到最终的竣工验收和投入使用的全过程开展工程成本造价动态管理工作。另外，由于房地产工程建设需要消耗大量的资金，面对激烈的市场竞争，通过有效的工程造价动态管理工作可以提高资金使用率，在保证工程建设顺利完成的同时，节约成本并提升企业经济效益，以降本增效的方式提升企业在市场中的竞争优势。

2实际工作中成本管控存在的问题

2.1从思想上，全局管控意识不强

高层更关注建安成本在项目实施过程中，房地产项目的实施周期长，一般需要2-5年，甚至更长的时间，利润的形成存在较长的时间间隔，投入和产出无法在短时间匹配。日常成本管理与执行，以预算人员和工程师等技术人员为主，以建安成本为关注重点，强调“人、材、机”的使用成本和效率，把成本管控重点放在人工成本的投入、材料的采购价格、机械的合理有效使用等方面，忽略了立项研究及设计阶段的前期成本管控。因为没有做好事前的沟通和前期成本管理，没有针对性的在开发前期进行科学、规范、精细的成本控制，在项目开发建设阶段，不断出现救火业务，如频繁的设计变更、工程签证单、甚至工程完成后的拆改，给企业带来极大的成本浪费，使成本管控工作流于形式。

2.2预算管理不到位，缺乏成本管理体系

房地产企业对于资金需求非常大，房地产开发项目也需要大量资金，作为资金密集型产业，房地产企业项目开发时间比较长，很多项目需要几年的时间完成，资金无法在短期内收回，大量资金被长期占用，如果企业预算管理能力比较差很容易面临资金短缺风险。然而，一些房地产企业在项目开发前并没有进行科学预算分析，对项目资金投入情况、回报情况等都缺乏全面了解，项目投资存在一定盲目性，经常出现项目开发到一半再筹资的情况，从而增加了企业财务管理成本和风险。

2.3违规浪费现象过于严重

如果房地产企业本身财务成本管理水平相对较差，在日常工作中，就非常容易出现各种浪费行为。这一情况在工程项目施工中最为常见。企业在工程项目施工中，主要的费用支出包括：人力、材料、设备等。特别是在施工材料和设备等方面，如果没有进行有效管理，就非常容易出现浪费现象。

3房地产企业优化完善成本管控的对策

3.1增强成本管控意识，全员参与成本管控

加强思想教育，增强成本管控意识。加强各层级员工对成本管理的重视，加大成本相关的培训力度。通过不断的培训，让大家了解房地产开发企业的成本高，周期长，不可控因素多的经营特点，理解成本管控的重要性，从思想意识上重视成本管控。强化企业领导对成本控制的关注，掌握房地产项目实施阶段动态成本的变动。关注项目实施全过程，全周期的成本管控。

3.2优化预算管理，制定预算成本目标

影响财务预算管理的因素有多种，要想控制房地产开发企业财务成本，就要优化财务预算管理。企业财务预算管理工作人员要结合企业实际情况来安排资金。在项目财务预算管理方面，财务预算管理人员需要对项目前期开发所需资金、项目开发总成本以及经济效益等方面进行综合考虑，提升项目预算科学性，以便帮助房地产开发企业管理者做出正确决策，避免盲目投资。企业还可以制定财务预算管理体系，方便针对项目和企业运用资金使用情况制定详细计划，提升财务预算管理效果。

3.3有效监督治理违规浪费行为出现

如果想要进一步提高针对房地产企业违规行为的监督，其需要利用以下三方面措施进行管理。首先是需要建立完善的内部监管制度，有关企业需要针对管理部门进行监督，判断员工的实际情况，并借助更加有效措施加强管理水平，了解自身成本支出与控制情况，针对有关问题进行分析。如果发现成本浪费行为，需要对其原因进行总结，制定出完善的整改措施，优化成本管控效果。其次是需要针对施工现场监督工作进行控制，避免出现各种浪费行为，例如物料管控，从采购到使用等各个环节进行控制，避免出现问题。企业还需要加强设备管理，针对设备利用需求，进行设备租赁与购买，提高各个部门之间的沟通水平，减少设备的闲置，并加强日常维护保养，降低其中出现问题的可能性。最后是房地产企业还需要加强办公成本的管控，提高办公资源和能源的利用效果，针对有关工作进行全方位的监督。

3.4专注于设计环节的成本，做好精细化成本控制

一般来说，房地产企业关于住宅和商业开发项目的设计主要是从签订项目合同到项目建设的评价，考虑到项目质量、工程工期、工程成本等方面，进行综合的成本估算。设计环节的成本管理需要设计人员和相关部门合作使用科学的方法，确定设计环节的目标成本，细化成本控制，有效提高该流程中的成本管理效率。在项目投标中，房地产企业应选择项目承包商，以确保项目投资能够控制在确定的目标成本范围内，满足预算、项目质量等方面的要求并达到预期的目标。在项目设计过程中，房地产企业应充分考虑技术经济分析，以确保工程质量，有效降低工程成本，合理控制项目设计过程的成本;实施定额设计，控制设计成本，同时加强设计者的经济理念，将设计与成本紧密结合，提供最佳的设计方案，实现最大的经济效益。

结束语

城市化建设推动房地产开发企业的快速发展，大大小小的房地产开发企业迅速崛起，在快速发展的同时，这些企业要想获得长远发展还要能够在复杂多变的市场环境中提升自身竞争实力。通过提升财务成本管控水平和质量，可以帮助房地产开发企业减少经营开支，并对房地产开发成本进行控制，从而提升房地产开发企业市场竞争力。

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