房地产开发成本控制与管理思考

段金侠

摘要：在我国加入世界经济组织之后，我国经济飞速发展，房地产建设速度加快，在短时间内成为我国经济增长的主要动力。就当前来说，我国房地产市场火爆，住房不仅仅作为一种简单意义上的居住品质存在，更是成为一些人的投资产品。尽管我国投资市场火爆，但是却呈现出一种虚假繁荣的现象，出现寸土寸金的局面。大规模房地产建设使得我国现有的土地资源变得更加稀缺，土地价格不断上涨，房地产行业即将面临崩盘的局面。在这个形势之下，房地产行业应当时刻保持清醒，认真思考如何实现房地产成本上的把控，推动管理水平提升，以实现利益最大化。本文就将房地产开发成本控制与管理作为讨论的中心展开思考。

关键词：房地产开发；成本；控制；管理

引言

无论是对哪一个国家来说，房地产行业都是极其重要而又基础的一个行业，与人们的生活息息相关，关系到整个国家的经济发展状况。在人们严重房价下降是一直梦寐以求的事，但房地产企业又是追求经济利益的最大化，两者之间似乎存在着一定的矛盾性。但这并不简单的是矛盾性的问题，更应当是房地产企业应当思考的问题，如何实现两者之间的平衡，选择一种双方都能接受的方法。为此，房地产企业可以从成本控制的角度出发，管控成本，降低成本支出，以此实现房价的下降。成本的控制能使得企业经济支出减少，通过房价降低的方式赢得更多消费群体的青睐，只有打下广泛的消费群体基础，房地产才有了最基础的发展支撑。如果房价过高，民众无法承担高额的房价费用，房地产缺少消费市场，将会导致政府出现严重的信用危机，房地产行业今后的发展将会受到阻力。

一、房地产市场开发中存在的问题

我国房地产行业得到较大发展，但是就现阶段来说，房地产行业已经出现过度“繁荣”的现象，市场中真正购房买房的人数减少，但依旧存在一大群人买房。而这一大群人也就是炒房客，他们将房子更多的是当作一种投资产品进行投资，在房价较低的时间买进，在房价上涨的时间段统一售出，以此获得较大的经济效益增收。而这一类人在整个房地产市场中占据着较大的比例，一些对于房产有着刚性需求的，真实的想要买房的群众却不得不支付高额房价，为使得高额房价能够支出，购房者与银行以及开发商之间形成一个具有较大风险的链条。在房地产开发过程中也存在脱离现实依据的盲目自信的状况，全国各地出现许多的地王，房地产开发成本在此作用下上涨，无形之间抬升房价[1]。另一方面，一些房地产只注重房地产的开发，而不注重对成本的管控，这些将会对房地产企业带来更多的风险与隐患。

二、对房地产开发成本控制的分析

首先对房地产开发成本的各个项目进行分析，房地产的开发项目包含种类较多，例如：开发前期的土地购置成本、前期工程准备成本、工程施工成本、人员等多重管理成本还有营销与财务等。

所谓成本控制指的是将成本作为工作的出发点，根据开发之前实现预定的成本目标，对房地产开发、施工等各个环节中产生的一切资源进行指导和监管限制，及时发现问题并纠正，使得各项资源使用开发得到更加有效地控制，降低房地产成本，完成事先预定的目标。在房地产开发成本控制各大流程环节当中一些成本的控制在建筑项目确定时就能基本确定，无法实现更多成本层面的降低控制，可控性较小。但是前期准备费用乃至工程、营销成本确实变化幅度较大的部分，会根据项目的变化而不断变化，其中涉及各方面因素，整体局面较为复杂，这一部分也便拥有更多的可控性。在成本控制中需要实现对这三部分有效的成本控制。

三、房地产在开发各个环节所要达到的控制要点

3.1初期阶段

在房地产开发的初期阶段也就是方案的设计环节，建筑设计方案的设定将会直接影响到整个工程的成本预算工作[2]。在这个环节当中，应当深入到市场当中，进一步了解市场当中的各部分需求，对建筑物楼房修建层数，周边绿化以及基础设施建设有一定的了解，通过容积率实现对建筑面积的控制。在对各个数据进行比较之后，确定户型，对建筑户型做出多种不同方案的设计。与此同时，还应当对建筑物的面积、室内面积以及公共区域面积等多个方面面积进行更加实际的测算，在测算的基础之上选择更加合适的户型结构以及搭配，以此提升销售面积，带来更多经济效益。还应当对设计出的各种方案中绿化面积等建造成本上的计算分析，将几种方案做出对比，选择更加合适的方案，编制投资的预算额度。

在一开始的设计环节当中，应该严格按照已经经过批准的设计任务、规模和各项标准指标进行不同方面控制，从全局角度思考，充分考虑到建筑施工过程中可能会出现的各种问题或者对问题处理的经济性。在进行施工图纸的设计工作时，针对不同的基础性工程和体系对整个工程造价进行比较，在比较当中挑选出性价比更高的施工设计方案，注重施工方法的选择和施工材料等各个细节部位的现实把控。在对各项设计方案进行分析对比之后，在功能得到保留维持的基础之上实现成本的降低[3]。

在对施工图纸设计的预算阶段，应当仔细分析施工各类文件，依照相关标准规则，实现对工程量的计算，结合现实的施工方案，确定工程造价。在编制施工图的过程中，应当使用限额设计，对各个阶段的造价计价有着更加准确深入地了解，减少不合理变更出现的次数，保证投资额始终在预算标准之中。在进行成本预算时，还应当对以往的成本支出进行收集整理，结合现当下时代发展情况对人工等支出按照现实的市场价格作出相应的调整。

总之，设计环节是房地产开发当中最为重要的一个环节，这个环节当中确定的工程造价将会直接影响到后期成本支出，也是房地产是否能获得较大经济收入的关键所在。

3.2施工阶段

施工阶段涵盖的内容面更加广泛，这也使得施工阶段成为各项成本支出变化较大的一个阶段，如果对施工环节进行成本上的监管控制，将会获得更多的经济效益。施工选用的材料、工程量的大小等都会随着施工工程发展而发生不同的变化，但实现预定的成本支出预算又不会发生变动，这将会导致现实支出与预定支出之间出现不平衡的状态[4]。在这种情形之下，应当仔细分析变动发生的原因，对原因因素加以控制，建筑施工工期或者施工范围不会受到影响等条件下才能进行工程变更，在工程变更的同时，需要建立健全相关的规章制度，借助规章制度的力量实现较为严格的审核。在建筑施工阶段，应当对施工环节当中的人员管理消耗与材料等的消耗进行统计管控，加强对市场的了解，获得更多实时性的市场信息。

3.3竣工阶段

在施工阶段结束之后便要开始对竣工阶段的成本控制。在这个环节当中应当更加仔细的审查合同当中存在的各项条款，避免出现浑水摸鱼的现象，按照建筑施工图纸计算出的施工量与市场单价进行仔细核算，在核算过程当中应当注重对隐蔽性的验收记录的检查分析。

四、房地产成本控制的思考

就目前我国房地产行业发展现状来说，我国多地出现房价较高的现象。在这种环境当中，消费者更多的是处于一种低消费状态，想要经过更加深入地观察了解，更多的是一种观望情绪，对房地产的购买投资欲望不高。在前几年的时间里，房地产行业发现市场中的较大需求，不惜以高价购买土地，这些项目在近几年的时间里集中上市，市场中存在较多的未销售的房产，有大量存货，特别是疫情过后的低消费欲望，这些都对房地产行业带来较大的发展压力。消费市场的低迷，消费者的观望情绪，使得房地产业绩较差，必然会导致房价降低，对于成本控制的各方面因素显得更加敏感，房地产业应当更加注重对成本的管控。

在现实当中，房地产在投标环节压榨另一方实现利润是一种较为普遍的现象。房地产行业在投标环节更多的是以价格取胜，不是从多重角度分析实现综合性挑选，而是以低价中标以此减少成本支出，实现对成本的有效管控，通过压榨另一方的方式获取自身的利润[5]。为此，房的行业必须做出转变，应当更加深入而又准确的了解到各种客户群体的现实需求，站在更加客观的角度作出更加合理的选择，使得房产的性价比更高。无论是对施工阶段的成本控制还是招标阶段的成本控制，都应当注重对产品的定位分析和设计方面的管理。在整个过程当中，如果只是做好工程的成本预算是远远不够的还应当将预算真正落到实处，变成更加实际的成本控制。

在对土地成本分析控制工作当中，应当努力争取一个更加实惠的价格，加强对项目的研究。在施工前期准备环节的费用支出当中，应当加强与政府之间的沟通交流，尽量争取一些优惠政策，积极地利用这些优惠政策，减少成本支出。在工程整体成本当中，应当从设计的角度入手，选择更加具有性价比的产品，在此基础上开展后续的设计工作。与此同时还应当注重日常的成本管理，从工程施工量的大小、工程人员状况以及建筑企业自身状况出发，实现对工程各个环节有效的管理控制，减少因为攀比出现成本支出增多的现象。

五、结语

在现在的市场当中，各方面竞争压力增大，特别是疫情之后，整个消费市场发展缓慢，房地产行业更是面临巨大的挑战。消费者的购买欲望降低，房地产行业内部堆积库存较多，房价因此会发生变动。如果想要在消费市场当中占据一定地位实现自身经济发展，就必须注重项目开发的每一个环节流程，尽量在产品质量得到保障和较低成本的基础之上降低房价，吸引更多消费者购买，刺激消费，扩大市场，获得较多利益早呢歌手，从而实现自身竞争优势的增长。因此，在房地产行业中，应当做好对成本的控制，成本的有效控制是实现自身稳定发展一个关键环节，开发项目的每一个环节都需要做好成本管控工作，这将会有效提升工程开发项目的经济效益与整体管理水平。只有做好成本控制方面的工作，进一步优化内部管理，减少成本支出同时满足多方面需求，才能使得房地产企业得到更加长远、稳定健康的发展。

参考文献：

[1]于静.全面成本管理和控制在房地产开发中的应用[J].中国住宅设施，2022(03):64-66.

[2]赵小钥.房地产开发项目成本管理控制与策略[J].安顺学院学报，2022,24(01):111-113+89.

[3]郭经伟. 论房地产开发项目投资成本管理的控制与策略[C]/2021教育科学网络研讨会论文集（二）.,2021:18-24.DOI:10.26914/c.cnkihy.2021.018210.

[4]陈中原. 投资决策对项目全过程成本控制的影响及优化策略[D].山东大学,2021.DOI:10.27272/d.cnki.gshdu.2021.005537.

[5]李剑，宋皖苏. 论房地产开发项目全面成本管理与控制研究[C]/华南教育信息化研究经验交流会论文汇编（六）.,2020:510-514.DOI:10.26914/c.cnkihy.2020.027172.