房地产开发的运营管理和成本控制策略探讨

尹代华,

重庆建工集团房地产开发有限公司,400000

摘要：文章首先明确了房地产开发成本管理与造价控制的重要意义，然后分析了其运营管理要点及其成本控制策略，供参考。

关键词：房地产开发；运营管理；成本控制；意义；策略

引言：

随着我国经济与社会的发展，房地产行业获得了更大的发展空间，但是，近两年受到各种社会不良因素的影响，国家整体经济紧缩，为房地产行业的发展增加了一定的阻力。在这种环境下，房地产企业想要获得更大的市场发展空间，必然需要加强自身的运营管理能力，同时还需要通过科学而有效的成本控制手段来强化自身综合发展实力，扩大自身经济效益空间，只有这样才能实现自身的长效发展。

1. 房地产开发运营管理与成本控制的重要意义

1.1房地产开发运营管理的意义

房地产开发的运营管理属于一项复杂而系统性的全周期性工作，它是指在分析企业内、外部环境的基础上，通过融资、投资、调度等运营策划与管理手段，把控企业经营状况，从而实现资源效率的最大化。其中通过市场调研、经济技术比较以及开发过程的质量管控等各项管理措施，可以保证整个项目开发过程的流畅性，同时也能够对各环节开发工作的规范化落实起到一定的约束性作用，从而为房地产项目的开发建设奠定稳固基础[1]。 项目运营管理需要从“运营”的角度，实现对项目整体、跨职能线的全方位管理。

1.2房地产开发成本控制的意义

房地产开发成本控制涉及产品的定位、工程条件、工期要求、质量标准等多项内容，同时还需要对施工材料价格、设备供应及人力资源等情况进行准确把握，在保证各元素满足房地产开发建设质量要求的基础上避免不必要的成本投入，防止出现成本超支问题的发生。

2.房地产开发运营管理要点

2.1市场调研

在项目开发建设工作开始实施的前期，完善的市场调研工作至关重要，调研工作质量将直接影响到项目过程的可控性和项目的成败。房地产企业需要通过前期调研掌握各方面的经营信息，包括市场供需信息以及区域定位，客户需求等等。为确保房地产开发项目规划的可行性，企业需要投入大量的人力、物力、财力等资源进行多方调查与研究工作，并且据此构建完善的决策流程，以此收集整合决策支持性信息资源，从而有效提高房地产开发项目定位与市场定位的科学性与合理性[2]。

2.2经济技术比较

房地产开发运营管理中的经济技术比较能够明确技术与经济的最佳组合，随着近年来我国房地产行业的创新发展，经济技术比较已经逐步被更多房地产企业纳入自身运营管理工作体系中。这里所说的经济技术比较可体现在两方面：单方案论证与多方案论证。多方案论证存在独立型、混合型、互斥型等多种类型，这里我们以住宅小区这种房地产开发项目为例，其对应的济技术比较多为互斥型方案比较，被比较的方案一般具有相同的计算期、费用与效益计算口径一致、现金流量具有相同的时间单位等可比性条件。若以传统的技术方法与成本控制为路径展开分析很难明确最佳方案，而应用经济技术比较则能够对项目的维护保养、使用寿命、投入成本、功能需要等多项内容展开综合评估，从而明确最佳方案。经济技术比较就是在关注项目整体、具体运作的同时，也密切关注项目的资金运作、项目的利润与投资收益率，从而根据需求优选出最合适的方案。 因此在近年来我国房地产开发运营管理工作中具有较强的实用性。

2.3质量控制

在房地产开发的运营管理工作体系中，质量控制属于一项至关重要的环节，其控制内容贯穿于整个项目的开发过程中。包括项目开发的准备工作、项目开发的方案设计、项目施工建设及监督管理、项目的质量检测等等。在前期准备工作方面，通过质量控制工作的落实可实现质量管理责任制度的建立，并且设置科学的房地产开发项目评审机制。在项目的开发的设计方面，高水平的规划设计单位选择、主管人员负责的设计质量跟踪、专业技术方案的合理选用属于其中关键部分。而在项目施工建设方面，则可以根据房地产项目的策划定位等情况树立全寿命周期成本观念，在此基础上制定完善的项目建设质量管理工作方案，随即对整个房地产项目的开发过程进行优化，充分保证房地产开发工作的高质量完成。在项目的质量检测方面，应始终坚持“预防为主”的基本原则，以此为中心制定完善的房地产开发工作质量控制机制，为项目的开发提供更加有效的保障。

3.房地产开发成本控制要点

成本的控制是房地产开发整个过程的中的一条重要主线，其内容涉及项目发展决策、开发设计、项目招标、材料的采购及施工建设等多个环节，文章就其中几个要点性环节展开探讨。

3.1项目设计环节

房地产开发项目的设计工作可以说是关系着项目最终经营效果的重要因素，房地产企业需要在设计环节展开设计方案招投标、推行限额设计、加强对设计图纸的会审与审查等多项工作，以此确保项目设计阶段的成本控制效果。例如，其中的限额设计的推行需得到企业管理层、项目设计者等多方的共同支持，而设计人员则需严格把握项目开发的概算及估算情况展开方案的设计，并且在设计中明确各类材料的预算价以及工程的预算定额。而管理层则需要对设计方案的变更情况展开严格的把控。开发商需要及时提供可靠的基础数据，从而充分确保项目设计方案中各项标准的合理性与科学性。

3.2项目施工环节

房地产开发项目施工环节的成本控制主要可细化分为事前、事中及事后的控制，并且还需要做好工程变更情况的有效把握。在事前控制方面，需要制定科学而完善的管控计划，综合工程部、财务部、营销部以及成本合约部等多项部门共同完成项目施工三级计划的制定。事中控制方面可以利用WBS工作任务分解工具和甘特图，以此按照既定计划进行状态、履约的跟踪，并做好日报、周报以及月报的内容记录。事后控制则通常以项目变更协调会为中心而开展，例如项目施工周期的调整以及赶工措施的选择和应用等均为该部分成本控制工作的重要内容[3]。另一方面，相关单位应结合实际情况明确各部分责任，生成明确的问题解决方案书面材料，以此满足房地产项目施工过程的成本控制需求。

3.3基于供应链视角的成本控制策略

在现阶段我国房地产开发项目的成本控制工作中，以产品供应链的角度来看，其成本控制主要可分为重点工作识别、不合理经济内容的发掘以及成本控制策略验证这几部分，据此可展开工程方案设计、施工设备、施工材料及技术应用等各方面的成本控制。例如，在工程方案设计方面，可选择设计承包模式并设法提升设计品质，在房地产企业与设计机构之间建立良好的合作关系，并加强项目开发设计、工程建设及产品销售之间的有机集合，为成本控制工作提供更加可靠的保障。而在设计工作中，可通过正、负激励机制结合的方式以兼顾方案设计质量与成本控制效果，正激励主要通过合作备忘录、额外的酬金、更高的费用保证设计质量，而负激励则需要利用基于设计缺陷、设计漏洞的相关赔偿条款。

4.结语

综上，作为当前我国房地产开发工作体系当中的重要内容，项目的运营管理与成本控制工作的落实质量直接影响着项目的最终发展效果，继而影响房地产企业的经济效益。对此，房地产企业一定要结合实际情况加强运营管理与成本控制策略的创新和完善，逐步提高运营管理与成本控制工作质量水平，从而更加有效地促进我国房地产行业的稳定、健康发展。

参考文献：

[1]吴文利. 房地产开发成本管理与造价控制策略[J]. 居舍,2022,(01):136-137+180.

[2]秦月华. 新时期房地产企业运营管理的难点及其精细化对策[J]. 企业改革与管理,2019,(13):215-216.

[3]洪涛. 试论房地产开发的项目管理和成本控制策略[J]. 建材与装饰,2018,(49):155-156.