某综合体项目开发全过程成本控制

薛模凤

摘要：综合体项目相对于独立性的个体项目开发来看，具备更强的专业素质考验，也是城市在发展下的经济产物。针对现有的资源情况，要进行更多的投入控制，减少在各阶段的成本运营空间，使其将主动权把握在手中。要符合城市建设的特色，也要符合地方建造的成本，在开发过程中以我方的利益为主要争夺点，要求对方能够就方案的实行情况来配合开发的计划运行，减少意外的损失带来的信誉损失和经济伤害，管理好所使用的各方面人力保证其最终的企业根本利益，实现整个项目的完成质量上乘。

关键词：项目开发；全过程；成本控制

引言：项目在开发阶段，需要察看的方案较多、投入的精力也很大，要聘用专业的团队来进行必要的控制和管理，而并非只提出对合作方的需求管理。我方需要就现实情况来提出阶段性的控制要求，也要就要求提出能满足的方案和团队，要做好建造前的各项工作，也要就建造的中后其提出控制手段，使其项目的整体落实情况令人满意。

一、针对项目投入建造前的阶段进行控制

1.进行资金的引入和必要的决策

项目的开展需要得到社会各界的认可，综合体也需要在更多的因素影响下产生相对完善的体系建设过程。想保证项目资金的运转，避免在施工中缺少必要的资源调动优势，浪费人力在不必要的关系调和上。要针对投资方的要求，进行条例上的核对确认合同生效后具有法律效应，要能产生对下的具体实行政策，对出现的临时情况及时的采取决策，避免资金的外流过多和挪用公款现象的出现，要对已经掌握的钱款进行必要的保密处理和协商存放。

2.对还在设计中的方案进行费用的商定

设计图纸上的明细能对施工中的细节印证产生影响，整体的规划又会使实施中的费用确定在必要的区间内。要对设计中的施工点进行考察，对装饰性的设计需求可以进行减免，对于重复设计的区域可以在建造中多次加固减少繁琐的设计实施给施工带来的费用。要提出预算的准确数据，对设计好的方案中涉及成本进行计算，把阶段性的成本控制住。

二、进行阶段性的控制中可能出现的情况及出现因素

1.出现实施中的成本预算失误

成本的预算只是就某时间段内的资金流出可能性的计算，它不能将企业账上的所有物资进行核算，也无法将能够使用的有效资金进行必要的评估。员工得到的核算数据很可能不准确，或者缺少必要的凭证，导致资料拼凑不全导致的效率低下、时间过长，新出现的投入情况又没能及时了解，等到将核算结果和方案教给领导时，又会遇到新的意见就要反复的修改，最终在时间紧迫的情况下草草的提交了结果，导致的预算结果不准确。很多项目负责人会将责任人认定为经手人员，不见得是工作出了问题，也有可能是资金链太大，少量的支出没有人进行报备，而也没有手段能来判定支出和项目的联系。尤其是在还没有进行施工时，还有依据的预算和现实差距会更大。

2.企业缺乏必要的经验进行控制

控制成本就是要控制在各阶段中的变量，不只包括人员、钱款，还要包括使用中的损耗、运输等。没有经过管理的执行总会出现乱套，不是技术上的不过硬就是实施中的少操作，纠正错误的内容要比预算施工的成本要花费更多的精力。要减少错误内容的出现就要保证设计中的方案较少模糊的认定区间，将需要修建的范围标清，将涉及到的成本和技术都用名词标注。有经验的团队可以不需要标注也能进行必要的应用上的控制，但经验并不能判定它与设计的适应度，还是要结合多方的意见才能减少出现矛盾的机会。

三、在对施工中的项目展开阶段性的控制

1.建设期成本控制重点

首先是施工阶段成本控制。应立足于主动控制，并尽可能的减少目标值与实际值的偏离。这就要求一方面要严格检查承包商的索赔要求，另一方面做好材料设备的招投标工作。其次是施工阶段动态成本监控。一方面要把控好项目工程实施过程中的现场签证及设计变更，对于现场签证及设计变更，应按照规章制度进行报审，并建立清单明细；另一方面成本部门要每月定期上报，集团公司给予审核意见，经核准后报与财务部分备案，作为下月拨款依据需要注意的是填写成本月报时，需由成本部负责人亲自汇总数据，填报方法采用成本费用支出按目标成本的分类一一对应的方法，以便于及时发现超支项目。最后要严控工程签证。具体要求有：严格现场签证，对于涉及费用支出项目需认真核实后签证，并注明原因、部位等；合同中有明确约定的，不可以签证形式出现；对于已审批通过的施工组织方案，不可随意进行签证处理。

2.建设期成本控制的手段

2.1利用招投标进行成本控制。

要严格依照程度来承办招标活动，保证参与的人员能按时到场并准备好他们的方案以及临时演说材料。可以从企业的角度选择较为合适的承包方，也可以就方案角度来听取他们对成本的应用策略，要在众多的厂商中选择能够将计划完全实施的一方。可以让他们就在施工中能够应用的技术和材料，提出如何减少开支和使用的人力，表明我方能够配合做好各种协调工作，让他们就具体的案例中解决方式进行解析，进行双方实力上的对峙和影响力的考核。通过了解大家的报价，可以确定市场价格的波动程度，可以就他们的方案含金量来判定合作方，也可以就他们在进货时的总价或单价优势进行下一步的谈判。

2.2建立超成本的预警机制及审批。

一方面对于预计将超出目标成本的细项，必须严格遵守提前预警、报审的原则，严禁先斩后奏。出现未做预警先斩后奏的情况，集团应予以书面通报，并纳入KPI考核，给公司造成严重损失的应对责任人进行相应的处罚；另一方面应对所有细项进行精细化管理，对于一个合同金额涉及多个成本类别的，应对其进行分解，将分析出的相对应金额加以控制。

四、对已经结束施工的项目进行后期控制

要求负责人将能够证明他们活动的资料进行提交，在进行必要的验收过程后将控制环境内的垃圾处理干净，方便对成本的应用成果进行比对明确设计过的部位前后差别。要对还没有结清的钱款进行工程上的复查，确定他们使用的手段合法并且是和项目有关的财务问题。要对涉及到保密的项目进行必要的人员审查，对使用的票据和数目进行有效的说明，部分员工进行垫付的材料支出要记录好。

没有通过审核的项目部分要进行成本的核算后，再进行质量调整工作的进行，减少他们对成本的过多使用，让他们能自觉完成施工进度。

结语：针对控制中的外界情况变化和企业的自身价值实现，能够对各阶段中体现方式优势加强可选择性方案的制定，完成对重要内容的把握和对施工人员的培养，就施工前后的控制要点进行商讨。

参考文献：

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[2]房地产开发企业成本控制存在的问题与对策[D].李辉.华中师范大学2015

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[5]房地产开发企业的成本控制建议[J].王朝福.现代经济信息.2019（02）