修缮工程造价控制

张海霞

江苏省镇江市北固居住房产管理处江苏镇江212000

摘要：众所周知新建工程都有一套完整详细的施工图纸，而一般修缮工程依据修缮方案施工，由于房屋技术鉴定深度及难度等因素制约，方案在施工过程中常常会不断变更调整。如何对修缮工程造价进行控制成为业界讨论的重点。

关键词：修缮工程；新建工程；招投标；造价

修缮工程与新建工程有较大的区别。首先，从范围上来说，修缮是针对已建成的房屋而言，新建是从无到有的设计施工过程。其次，新建房屋施工，场地相对固定，工期较长；而修缮施工场地分散，工期较短，施工场地、工期受左邻右舍、周围环境、交通运输、使用要求及天气状况等因素的影响和制约。

由于上述因素的存在，修缮工程造价管理呈现出不同的特点：

一、工程招投标

一般采用邀请或公开招标方式选用施工单位；对某些因修缮施工技术难度较大而致方案难以确定的项目，可以在明确修缮范围及目标后，采用修缮方案（含工程造价）招标方式，经专家评议确定，选用技术先进、造价合理的方案及承包方；对修缮工程量不大，造价较低的修缮工程，通常由建设单位直接选择施工单位。

二、计价方式

一般采用工程预算方式。目前，全国已推行工程量清单计价方式，建筑与装饰、安装、市政等工程招投标一般都采用该方式。由于修缮工程施工前难以确定准确工程量，且施工过程变更较多，工程造价依据施工图、施工方案及现场实际情况，套用修缮工程定额或参照现行计价表，计算出工程预算或结算造价。

三、承包方式

一般采用包工包料，但也有不少修缮工程采用包工不包料方式，如照明器具更换、设备维修等。

四、合同形式

一般采用可变价格合同，但在合同中应明确工程量计算依据、计价方式、取费标准及下浮率等，以便于工程价款结算。某些维修项目可以按市场价格计取费用，为便于造价控制与结算，在签订合同时尽量协商好价格，如铝合金或塑钢窗制作安装、屋面柔性防水、室内轻质隔断等。对可能使用大量临时用工或机械的修缮工程，应参照现行工程量清单计价方式，对相关工种单价、机械台班价格等进行协商，在合同中单列条款予以明确。尽管省、市相关计价文件中规定了修缮点工单价标准（40元/工日），但由于木工、水电工等工种实际人工单价远高于点工标准，实践中，建设单价对点工进行签证时，往往人为加大用工数量，以求与实际用工成本相适应，不能如实反映用工情况，容易造成管理混乱，不利于造价控制。

五、质量监督

修缮工程的监督验收是保证修缮质量，降低工程造价，提高经济和社会效益的有效措施。无论大、中修还是小修工程都应实行质量监督与验收制度。对投资较大或技术难度较高的修缮工程应当实行工程监理，由专业监理人员对工程施工进行监督，对隐蔽工程进行验收，同时签证实际完成的工程量；一般修缮工程通常由建设单位派专、兼职人员进行质量监督。在检查监督过程中，应注意质量检查与工程计量结合起来，及时签证隐蔽工程工程量，为工程结算提供可靠资料。

与新建工程一样，修缮工程造价控制也可分为事前、事中及事后控制三个阶段。事前控制是基础，事中控制为重点。

六、事前控制

修缮工程造价事前控制应以优选方案为重点。对工作量较大的修缮工程，在制定修缮方案时，应同时研究几个方案以进行经济技术比较。研究技术是否可行，施工是否有困难，是否达到修缮目的与预期效果，预算造价是多少等等，筛选出最优方案。所以说，修缮工程造价事前控制不是围绕计价方式、计价标准来控制，而是围绕修缮技术来开展。即便是工程量较小的修缮项目，也涉及到方案优选问题。如砖木结构房屋内木排架柱因腐烂要求维修，有多种方案可供选择，一是拆除内排架，改砌砖墙到顶，但实砌墙会占用有限空间，如居户不同意内砌240墙，那只能选另选方案；二是更换木柱，保留木排架，维修损坏的分板墙；三是更换木柱，分板墙改板条墙或其它轻质隔墙等。因此，优选方案时，既要考虑技术上是否可行，经济上是否节约，也要考虑是否适用，是否影响使用功能。

七、事中控制

修缮工程造价以事中控制为重点。因房屋安全技术鉴定深度及难度等因素制约，很多修缮工程在施工前难以掌握房屋整体情况，如砖木结构房屋木桁条、木楼楞、木椽等是否腐烂、虫蚀等，在制定方案时不可能一一检查，在修缮施工过程中会不断发现新情况、新问题，如拆除砖木结构房屋三七乱砖外山墙，改砌240粘土砖墙，新砌墙位置要根据具体情况而定，分中或“外平法”砌筑，原屋面木桁条搁置长度可能不符合要求，若“内平法”砌筑，房屋建筑面积将减少，影响到住户实际利益，居户是否同意。所以说，修缮工程的施工过程，也是修缮方案的完善过程，同时也是造价的动态控制过程。

修缮工程事中控制应把握好以下几点。

一是严格按施工图或修缮方案进行施工。如前所述，不少修缮工程方案在施工过程中需调整完善，但方案变更不能成为任意扩大工程量的借口，工程变更要严格按规定程序办理，一般由建设单位现场代表或施工单位提出变更意见，方案设计单位修改签证，建设单位审批签发变更通知书后，方可变更施工。

二是严格工程计量与签证。除固定总价合同外，修缮工程结算主要依据工程签证资料，如房屋现状图、竣工图、变更通知、工程量签证单、验收单等。业主代表或监理工程师签证是否属实、准确与完整，都会对工程造价产生实质性影响。实际工程管理中，由于各种因素的影响，现场签证不及时、不实，以致在工程造价审核时造成工程造价控制流于形式，建设单位应明确现场管理人员签证的权力与范围。

三是重视工程材料管理。修缮工程一般采用可变价格合同，对包工包料工程，在工程材料进行管理过程中，不仅要对材料质量进行检查验收，对它们的价格也要进行认证，特别是地砖、面砖、照明器具等装饰性材料，施工单位在用于工程前应报现场管理人员同意并办理相关签证手续。另外，修缮工程旧料利用是节省造价的有效途径，利用旧料，一方面减少了新材料的采购费用，另一方面减少旧料垃圾外运费。如镇江旧城区砖木结构房屋不少是乱砖墙体，拆除后重新砌粘土砖墙，会产生较多建筑垃圾外运费用，如利用已拆可用乱砖，同时添加部分红砖砌墙，虽然较费工费时，但节约了材料资源，同时减少废弃物排放。同样，在地面垫层中可采用拆除后的小瓦、乱砖等旧料加工，效果也很好。现场管理人员在施工过程中应跟踪检查，灵活运用旧料，及时调整方案，降低工程费用。

八、事后控制

修缮工程在建设或监理单位事前、事中有效控制之下，事后控制的内容主要是工程造价的审核与结算，依据工程合同、工程原状图、竣工图、修缮方案、工程签证等资料，对工程量计算、定额子目套用、间接费取定、独立费等进行审核，最终审定工程结算价。

在修缮工程预算编制及结算审核过程中，对相关修缮项目计价存在疑问，本人谈谈自已的认识。

1、房屋整体拆除：修缮定额中有子目可套用，但对拆除的范围没有明确说明，目前，房屋整体拆除工程通常由专业施工单位承担，以料抵工，拆除垃圾全部外运，建设单位往往不用支付拆除费用，根据房屋旧料回收程度，建设单位还可以向拆除方收取一定的旧料回收利用费。

2、材料二次搬运费：修缮定额总说明第十一条对此进行了说明。实际结算时，不少施工单位认为，由于在山上或窄巷内施工，二次搬运费按直接费的1%计算根本不够，与实际材料、垃圾抬运人工费相去甚远。

木门窗制作：修缮定额木结构工程章节中说明：定额编制以机械操作为准，没有裁口等机械可调整制作木工工日数量，同时扣除机械台班费。现在社会化专业分工更为细致，木门窗专业制作企业可根据用户要求生产各式门窗，建设单位没有必要根据施工单位是否有相应机械来调整人工含量。