房地产开发项目成本控制的研究

杨春明

摘要：成本控制是房地产开发项目实施过程中的关键环节，也是保证开发项目经济效益的重要条件。在房地产项目施工过程中，企业要时刻关注项目全过程的成本情况，对一切可能影响项目的成本做到过程中监控和管理。本文主要从项目决策、统筹开发及项目招投标等方面分析了房地产开发项目成本控制的影响因素，以期能为房地产项目成本控制管理的加强提供参考。

关键词：房地产项目；成本控制；影响因素

1引言

房地产行业发展到目前阶段，已从最初的粗放型开发模式逐步进入精细化模式，房地产市场逐步规范和完善，消费者日趋理性和成熟。但是，随着国家对房地产行业的宏观调控政策不断出台，使得这一行业的竞争愈来愈激烈。房地产开发企业要想得到健康长久的发展，以及在激烈的市场竞争中立于不败之地，取得良好的经济效益，就必须十分重视成本控制工作，切实提高成本管理水平。在此背景下加强对房地产项目成本控制的影响因素研究就有着实质性的意义。

2房地产成本控制的影响因素

对于房地产项目来说，强化成本控制应该观察房地产开发项目的完整周期，从房地产开发商建立起项目投资的想法起，一直到房产投资回收完成。在房地产开发项目寿命周期中，又可以分为六个时期。这六个阶段分别是项目决策时期、统筹开发时期、项目招投标时期、楼盘建造开启时期、建造工程验收时期以及房产销售时期。要控制整个房地产开发项目的成本需要通盘考虑这六个时期的所有影响因素，以经济效益为首要原则，制定目标成本和进度计划，将各种影响因素作为中间变量观察和控制，在方案实施过程中辅以定期、不定期的监督控制，如果与现实不符，分析其原因，并及时采取相应措施进行调整。

2.1项目决策时期

在房地产开发前期，要根据自身条件，做好前期调研工作，摸清市场情况。投资决策应该做好对拟开发项目的全面技术经济论证，对不同的投资方案进行比较和判断，并做出选择。在决策阶段，一般进行可行性研究和价格估算。可行性研究可以自行进行，也可以委托社会化、专业化的咨询公司。在这个过程中，可能涉及到的成本因素包括咨询公司费用及公司自行调研的比较，投资成本概预算费用及公司管理相关费用。

2.2统筹开发时期

处理项目开发建造的筹备工作首抓投资控制，尤其是在设计阶段要做好造价管理工作，由此，必须注意以下三个方面:①方案和工程设计的招投标制度的设置；②加强技术沟通，实行限额设计的方法；③设计出图前的审核工作。尽量将工程变更事项控制在施工之前，避免将设计中的不足带到施工阶段。

2.3项目招投标时期

在这个时期要明确楼盘建设承包单位及其具体费用，可以将其分为四个小阶段:

（1）招标文件与合同的编制。这个阶段是建筑工程成本控制的源头和核心，一份好的招标文件会对以后的所有过程都产生积极影响。在招标文件中，应对工程性质、现场情况、交通、地质、承包范围、计日工时、水电使用与结算方法、劳保统筹的模式等都做出最清晰的说明:要明确甲供、甲限、甲方制定材料；对可能出现的变更索偿，要写明时间、结算方式和度量标准等；质量标准评定或评优要合理；对于工期的推算要准确；奖惩条款要符合实际情况等。因此，招标文件成为该阶段最重要的影响因素。

（2）施工单位的选择与合同签订。在这一阶段，最重要的影响因素变为对施工单位的调研和选择。设好资质门槛；另外，对施工单位的相关条件，包括注册资本、公司财务状况、公司的主要优质指标、同类型工程经验、技术人员配备、机械设备保有量、市场地位口碑、管理情况等都要做出详细限制。招标方式应首选邀请招标，而且最好是合作伙伴型；合同对于风险、奖惩、结算、分包中配合费等问题，一定要分条款详细叙述。

（3）施工组织设计的确定。在这个阶段，造价人员必须参与到施工组织设计的确定中，把握结算相关内容，尤其要关注一些结算时可能发生索赔的内容。

（4）图纸会审，是指由具体实施人员对图纸进行核对，修正可能存在的错漏并形成记录，在仔细核算无误后形成正式文件的过程。在立项之前，必须先对造价进行测算和风险分析，确认项目是否可行。因此，设计单位提交施工图设计文件后，房地产开发企业应组织各方面的技术业务人员，甚至聘请外部专家如施工图审查公司，对这些文件进行审核；施工图到达工地后，在正式开工前，开发商应及时要求监理单位组织施工单位进行图纸会审，集合所有参与者的意见，尽快进行组织文化和组织结构的整合，从而采用集合化的技术结构来综合管理。

2.4楼盘建造开启时期

施工阶段的成本控制是施工企业效益的重点，其成本由建筑工程费用(包括直接费、间接费、利润和税金)和安装工程费用两部分组成，也被称为建筑安装工程造价，是企业项目管理的重要内容。影响施工项目成本的因素可以分成两类，一类是市场经济因素，主要包括工程价格构成要素、市场的供求与竞争等；另一类是经营管理因素，主要包括计价依据、计价方式、合同方式、结算方式以及施工质量水平的高低等。

（1）工程价格构成要素，包括施工成本、利润和税金。施工成本对工程价格影响最大，主要由材料费、人工费、机械台班费、其他直接费和现场经费、管理费构成。其中，材料费的影响最大，约占工程造价的60％-70％以上。人工费在施工成本中的地位仅次于材料费，虽然其所占比例远低于材料费，但由于材料费价格由市场决定，各承包商差别不大，但是人工费由承包商的劳动组织和劳动生产率以及分配制度所决定，从而使得承包商的人工费表现出较大差异，从而直接影响了施工价格。至于机械台班费，一方面，在实际施工中，机械设备的使用与施工难易息息相关，施工难度越高，强度越大，机械台班费都会随之提高；另一方面，它又与人工费存在着一定的替代关系，随着技术的进步，大量的劳动力都可以用价格较低的机械作业来替代，从而降低整体的施工费用；

（2）供求情况。商品供求状况对价格的影响，是通过价格的变化调节生产来实现的，其中发挥主要作用的是生产要素。在这些生产要素当中，劳动力要素的变化不大，原材料价格和设备价格的变化影响较大，这是因为它们富有价格弹性，既有供给弹性，又有需求弹性；

（3）竞争情况。一般来说，建筑市场都是买方市场，供应远大于需求，所以建筑市场的竞争主要表现为承包商的竞争，其主要竞争手段是价格竞争。而招投标法又规定低价者中标，因此发包方可以利用买方市场这一优势采取适度的压价发包，并可利用担保的手段向承包商大量转移风险；

（4）经营管理因素的影响。经营管理因素包括计价依据、计价方式、合同方式和结算方式等。a.计价依据和计价方式的影响。最基本的计价依据是计价所依据的图纸，所以，应该尽量细化图纸，从而使得业主和承包商的计价依据趋于一致。具体的计价方式有施工图预算计价，工料单价法计价，综合单价法计价以及(标底或无标底)竞争定价等；b.合同方式的影响。合同方式有总价合同、计量单价合同、纯单价合同、成本加酬金合同等。合同方式不同也会影响施工过程中合同价格，从而影响到价格、业主和承包商的价格管理活动及效果，并进而产生不同的定价结果；c.结算方式的影响。工程的结算方式很多，这也会对业主和承包商的竣工结算产生影响，并从而影响工程管理。

（5）工期和质量的影响。在楼盘建造开启时期，业主是按照项目的建设周期提出目标工期，并要求项目能够按计划完成；而承包商是根据工程的具体情况，结合生产的组织、劳动力标准、设备、成本等各种具体因素的要求，在质量、价格和工期之间寻求最佳平衡点。由此，两者往往会由于理解不同产生冲突。

（6）其他影响。影响建筑成本的因素还有很多，包括相关政策、经济发展水平、社会安定程度、固定资产投资规模和偏好等，不同因素之间又有着联系，在进行工程定价时，必须综合考虑，才能得到比较正确的结果。

2.5建造工程验收时期

建设项目竣工验收指由发包人、承包人和项目验收委员会，以经批准后的设计任务书和相关文件，以及国家或部门的相关验收规范和质检标准为依据，按规定程序对工程项目的全流程进行检验和认证，并做出综合评价和鉴定的活动。竣工验收阶段是全面考核工程建造、施工品质的重要环节，应客观、严格、公正地进行，对于符合验收标准的要及时办理相关手续并交付使用。在这一阶段影响竣工决算的主要因素有:竣工日期的认定；对建设项目质量的认定；工程量计算；定额与取费标准；材料的规格、品种、价差。

2.6房产销售时期

该时期是资金回笼阶段，其主要成本在于为推销楼盘进行的市场推广活动，相比于其他阶段这一阶段投入资金较少，其成本主要受外部和内部两个方面因素的影响。外部因素主要在于当前经济背景及房地产业发展现状，包括经济发展水平、货币发行量、房地产宏观政策、地方土地出让情况、人口动态等；内部主要来自于广告运营、媒体关系、销售团队建设及整体建设进度等。

3、结束语

综上所述，成本控制是房地产项目开发管理中的一项重要内容，贯穿于房地产项目运作的整个过程。因此，必须全过程、全方位、及时地进行工程成本管理，才能有效提高投资方的经济效益。当前房地产项目要想实现成本控制，就必须寻找可以实施管控的中间变量。本文通过对房地产开发的六个时期的论述，总结与分析了不同时期影响房地产开发成本的主要因素，发现对房地产开发成本影响最大的时期在于楼盘招投标和建造开启这两个时期，为房地产项目开发的成本控制提供了中间观察变量和控制变量，有助于量化地管理和控制房地产开发成本，提高企业的经济效益，为此类项目的成本管理提供了参考。

参考文献

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