房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理杜韶毓

杜韶毓

摘要：随着我国城市化进城的不断发展，房地产行业也正发展的如日中天。房地产行业在发展的过程中受到我国相关政策的影响。所以，在此情况下，房地产企业应注重自身发展的成本控制，实施精细化管理措施，全面分析成本控制问题，预知风险，提前做好控制措施，才能保证房地产企业在竞争激励的市场中立于不败之地。

关键词：房地产;成本控制;问题;精细化管理

引言

现如今，人们的生活水平正在不断提升，因而对购房的需求也越来越大，对我国房地产行业而言是机遇与挑战并存的，然房地产行业若想取得更好发展，就应对成本控制以及精细化管理方面加以控制，充分发挥其重要作用。但以目前状况来看，在我国房地产成本控制之中所存在的突出问题却有很多。因此，我国房地产企业务必要对所存在的突出问题加以重视，结合实际发展情况实施有效的成本控制措施，为房地产企业的可持续发展奠定基础。本文以房地产成本控制的突出问题分析为出发点，着重对房地产成本的精细化管理策略进行分析。

1房地产企业成本管理的必要性和重要性

在政府密集出台各类房地产调控政策时期，各房地产企业均面临着巨大的生存压力，传统房地产进入微利时代，成本领先战略成为各房地产企业的竞争战略。如何通过优化成本管控结构、最大化地降低企业成本，提高企业资源的有效利用，降低投资风险、营运风险、并且快速收回投资成本，提高企业综合收益率，已成为房地产行业得以健康稳健生存的关键。成本管控已经成为各个企业管理的重点，严控成本势在必行。

2房地产成本控制的突出问题

2.1成本管控制度不完善

房地产企业在项目开发建设前期以建立的目标成本来管控整个开发过程中的成本，过程中进行动态跟踪，从而达到及时纠偏、严控成本。但是目前房地产企业在过程中、特别是项目结束后评估后，对成本偏差的绩效制度是缺失、不健全的，有些房地产企业编制了项目成本管理制度，但在执行过程中却流于形式，使之形同虚设，造成责权不明晰、奖罚不明确，降低了目标成本落地性、削弱了成本管控效果，不能真正实现目标成本管控的诉求。

2.2缺乏合理的投资分析

由于房地产企业在真正运行并进行投资分析时，会出现较多的成本问题，因此企业一定要根据各个项目的实际情况来进行合理深入的分析，从源头上避免因考虑不当给企业带来不必要的损失。比如，普遍房地产企业认为只要得到了一块地皮，就从基本地保证了公司的利润，到时候地皮价格增长的同时也会使企业的经济效益得到提升。正是因为这一点，许多房地产企业都对优质地皮进行大量购买，但是他们忽略了对于邻近的景观建设、处理垃圾等的成本问题。因为房地产企业较为缺乏理智合理的分析，所以会给企业成本方面带来一定程度上的负面影响。

2.3施工现场管理水平较为薄弱

由于房地产施工属于大项目，所涉及的方方面面非常广泛，在实际施工中，若不对各个环节加以管理，那么很可能造成施工现场的一片混乱，更别提对成本的控制了。然而以现如今情况来说，却并不乏以上问题的存在，由于一些管理人员自身管理水平较弱，导致房地产项目施工中存在诸多问题，解决问题所用的方式也并不是很理想，如此就会在很大程度上增加房地产项目的施工成本。另外，现场不到位管理现象的存在，也很容易导致返工现象的发生，而返工又是一次成本的增加，这无疑也给房地产企业增加了成本负担。

2.4投资方式不够科学

房价上涨之初，其实历经了尤为漫长的阶段，不少房地产企业获得地皮后，围绕该地皮的房价会很快呈现上涨状态，由此可见，房地产行业的利润是非常之大的，这也使得一些房地产企业急功近利，在未能分析投资方式的情况下，就进行投资，也未能对成本问题加以考虑，致使成本难以得到控制，这对于房地产企业有着消极影响。

细致来说，一些房地产企业在获得地皮后，才对地皮周遭环境加以考虑，在此情况下，若该位置垃圾过多，难以进行处理，亦或者未能判断河道改造所耗成本等，就会给房地产地皮施工造成极为严重的阻碍，且增加很大一部分施工成本，甚至最终导致房地产企业难以对成本项目实施优化，也难以达到成本管理目标。

3房地产成本的精细化管理策略

以房地产成本的精细化管理策略来说，可通过控制设计过程、实施过程进行成本控制、开展评估精细化管理、重视现场管理以及核算精细化管理等方式，来有效控制房地产项目实施成本，提升房地产企业的经营水平，从而推动房地产行业更为快速的发展。房地产成本的精细化管理策略，主要内容体现如下:

3.1优化成本部门人员设置

为打破企业各个职能部门只对本部门所负责的工作环节负责、只对本部门管控范围内的成本负责的职责界限约束瓶颈，实现大部门、总成本的全项目成本管控意识，需成立由各条线专业人员组成的“专业”成本管理部门。该部门人员由项目各专业职能人员构成，包括投资、设计、营销、成本、工程、财务等组成，形成大成本的人员构成。由这些专业人员组成的团队负责房地产开发项目的成本管控工作，不仅能做到成本的全覆盖，而且能做到全项目成本在不同职能部门管控成本中的平衡，最终做到成本整合，优化成本工作、优化企业总成本。

3.2设计过程控制

对设计过程进行控制，为控制房地产项目实施整体成本的一种有效途径，通过对该环节的控制，能够为房地产施工提供最为基础的成本控制方式，进而使项目施工成本能够得到切实控制。详细阐述，对房地产企业来说，在进行地皮购买之初，应先让相关人员对现场进行调查，调查其环境状态，以及施工障碍物在现场的数量，进而根据这些，对施工成本进行判断，同时注重对施工成本的控制。再者，还应对所处位置周遭的配套设施加以掌握，也针对这些，进行成本预算，随之进行成本控制。

3.3核算精细化管理

现如今，市场竞争愈加激烈，对房地产企业的发展产生极大的冲击，如何应对市场中潜在的风险因素是每个房地产企业发展重点关注的问题。笔者认为，应通过实施有效的成本管理控制才能够使房地产企业的竞争水平得到提升。对此，房地产企业应重视核算精细化管理工作，对各个项目施工阶段的成本进行控制，以切实落实对房地产成本的控制。就具体实施方式来说，要进行精细化管理，可将以前的案例进行整理，以从中汲取到有益经验，来实施现代房地产成本控制管理，更好地发挥出房地产成本精细化管理的重要价值与作用。综合上述可见，房地产企业务必要重视核算精细化管理，以期达到最初管理目的。

结语

总而言之，在现如今背景之下，房地产企业应重视对项目实施成本的控制，积极运用精细化管理方式，对各个施工环节的成本进行控制，避免施工资源浪费现象，提升房地产企业经济收益，另外，有效的成本管控措施，可提升企业的市场竞争力，推动企业长远发展。

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