房地产项目市场定位实践探索

王超

摘要：房地产项目的市场定位有其重要目的，主要是对产品的市场可行性和产品潜在客户等进行分析和探讨。将市场作为中心，将产品进入市场的最佳切入点找出来，并且引起消费者的共鸣，使其产生强烈的购买欲望。

关键词：房地产项目市场定位实践

一、房地产项目市场定位原则

（一）与企业发展战略相一致原则

房地产项目在市场上的定位决定着其竞争优势大小，房地产企业的发展战略最终目标是企业所有项目都能在市场上有竞争力，这与项目市场定位不谋而合，所以市场定位与发展战略这两者是没有矛盾可言的，相反前者确定要建立在后者明确的基础上，才能使前者发挥后者的优势，发挥企业本身在市场上的优势。并且定位与战略一起，使企业的后续产品都有一个良好的发展态势，这种延续性发展也会使企业本身得到长远发展。企业的发展战略囊括了很多方面，有关于经营方面的，也有管理方面的，品牌建立方面的，不管哪一方面与市场定位都是相适应的。

（二）经济性原则

市场定位会对营销策略的有效性产生作用，营销策略是否有效直接关系到企业的利润收益，关系着项目成本是否超预算，所以市场定位还要符合经济性原则，该经济性不仅考虑到产品给企业带来的效益，还应看该产品是否性价比高，制定的营销价格等是否能让社会大众接受，更应考虑到生产经营环节项目所遇到的财务风险等。

（三）适应性原则

市场定位要与很多方面相适应，该项目在市场上才有广阔的销售空间，否则只是有价无市。要与当地房地产市场的整个行情相适应，与国内房地产市场的各方面标准要求相适应，与销售对象的经济条件和消费能力相适应，还要基于本企业实际的发展状况以及内部的经济管理条件等。

（四）可行性原则

在房地产项目立项之前，就要对该项目进行可行性研究，主要从技术和经济等方面进行入手，在技术可行，项目可行的基础上，对市场进行定位，就要着重从经济可行性方面进行研究，看该项目是否有发展的市场，对经济可行性方面进行研究时，要进行各方面各角度分析，比如定性与定量分析、动静分析等，做好项目的经济评价，市场定位才会准确。

二、房地产项目产品定位

（一）地理位置。在交通方面，当下孩子上学是很多家庭中的大事，而且大人也要上班，因此对于公共交通是非常重视的。同时对交通的流畅性也很关注，很多人都喜欢网上购物，对快递的需求是非常大的，车流情况和道路宽度等多种因素对交通的流畅性产生影响。从景观角度来说，主要包括自然景观、人文景观以及可能造成的破坏等。从商务圈的角度来看，厂房、各种类型企业的数量以及周边人口的年龄和消费能力等等。

（二）对USP理论进行充分应用。同其他行业一样，无论竞争如何激烈，房地产企业也会给自己创造卖点，同市场需求相联系，为品牌创造优势，使其在市场竞争中占据一席之地。对于企业来说，在创作卖点的时候不可盲目，当卖点较少的时候，无法对消费者的需求进行有效满足，但是卖点太多的时候，会在一定程度上提高生产成本，所以，需要根据目标消费群体，对卖点数量进行相应确定。同时，将经济发展的方向作为重要依据，对卖点进行创新。

（三）功能差异化。将核心价值作为主体，附加价值进行相应辅助，在房地产发展的过程中，楼盘综合一体化成为其主要发展方向，同时，复合型楼盘的优势更加突出，因此，首先需要对产品核心功能进行有效保证，在此条件下，对集中化战略进行充分应用，从而充分满足消费者的需求，实现产品价值的最大化。

（四）价格定位。价格定位主要包括高价定位、低价定位和中价定位等。对于房地产项目来说，其价格定位有着一定的特殊性，高价定位和固定价位定位有着一定的劣势。从高价定位的角度来说，虽然能够在较短时间中收回成本，但是已经购房的消费者都希望自己的房子升值，很多开发商受价格的影响，销售的难度加大。

（五）反定位。将不同城镇的开发项目市场定位的差异作为重要依据，对反定位方法进行应用，由此避免企业间出现竞争，不过必须保证市场需求的可衡量性。繁华都市：交通便利，有着比较小的绿化面积，同时价格高。

时尚户型：对现代化设计进行充分应用，实现现代化生活的体现。

回归田园：崇尚田野生活，距离城市较远，并且其价格比较低。

三、房地产项目企业定位

（一）客户群选择。将客户群的实际情况作为重要依据，对自己的客户群体进行选择，主要包括经济和家庭结构等，并且对其进行相应划分，明确可以交易并且使企业获取最大利润的消费群体，将这一群体的需求作为重要依据，对企业服务进行制作和修改，充分满足客户需求，进一步实现企业效益的最大化。

（二）价值的获得。从不同的角度对企业获利的关键点进行分析和研究，并且探析对企业获利关键点产生影响的因素，将使企业获利较少的内容剔除出去，实现合理企业盈利模式的制定。

（三）战略控制。企业多种战略的有效实施是非常重要的，要对其进行有效保证，需要对相关影响因素进行全面分析，预测今后可能发生变化的因素。

（四）业务范围。需要明确自己所从事的经营活动，主要包括企业希望向客户提供哪种产品、服务和解决方案，还有经营活动所产生的作用，以及产品销售方向等。

（五）形象定位。在销售楼盘的过程中，经常会看到消费者抱怨，因此，将传统楼盘概念传到给消费者是非常难的，不能只是告诉他们这是一个居住的地方，需要实现品牌形象的树立，将楼盘的质量和物业等进行充分体现，当下应用较多的是广告，通过广告形式传达给消费者。在企业内部，相互之间进行沟通和交流，使得企业营销理念得到树立，形成共同价值观和目标。在对多种宣传活动进行开展的过程中树立品牌理念，实现企业文化与品牌的建立，使得消费者明确购买方向，由此在较大程度上提升企业的形象。

三、结束语

从房地产项目市场定位的角度来说，其特征较为突出，主要包括逻辑性、科学性与合理性，需要分成不同的环节和步骤来完成。将企业情况和需求等作为重要依据，进行定向和定性分析等，明确其中存在的差异和特色，对有着较大可行性的目标市场进行划分。与此同时，开发商需要开展市场调查，对市场环境等进行全面了解和掌握，并且进行综合分析。

参考文献：

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