优化土地评估环境规范土地评估市场

黄小庆

摘要：随着中国经济社会各方面的发展，土地资源越来越受到重视，土地评估行业也越来越多。土地评估也经常被用来评估土地价格作为土地交易的过程。作为一个关键环节，对土地评估的要求越来越高。目前，中国土地评估行业的规范化发展是制约中国相关产业发展的重要因素。本文对土地评估进行了概述，系统地分析了中国土地评估行业发展中的一些问题，并对其规范化发展提出了有针对性的建议。

关键词：土地评估行业；规范化发展；建议

1土地评估概述

1.1土地评估的意义

土地评估是指专业评估师在土地交易市场充分利用相关信息的基础上，根据土地评估的基本原则和方法，在实际情况下综合考虑土地质量，等级和盈利能力。周边环境，预期收益，经济发展，使用模式和土地政策等因素最终将评估在一定的时间和状态下的一块或多块土地的价格。

1.2土地评估的作用

1.2.1土地评估有利于土地交易的顺利进行

根据土地的地域性质，市场上难以获得完整的价值数据，除了专业单位之外，人们也可以评估土地价值。因此，土地估价行业可以更专业地评估土地的价值，并向交易双方提供有效的信息。自然，土地交易将继续进行。

1.2.2土地评估有助于企业作出投资决策

土地的价值通常比较高。作为生产要素的重要组成部分，其评估直接影响到该公司的投资决策。如果地价高，企业可以通过减少土地投资来增加对劳动力等方面的投资。如果地价低，通过增加土地投资可以减少对劳动力等方面的投资。

1.2.3土地评估有助于改善土地市场

中国土地制度改革后，城市土地已经实现了超额支付，土地交易市场基本建立。土地资源应是市场配置的，市场配置的基础是土地价值的量化，土地评估是实现土地价值量化的基本手段。

2土地评价原则与依据

土地评估主要有三个原则和基础：开发生产和合理使用服务。从发展生产和合理利用的条件和潜力出发，不仅要考虑当前生产发展的需要，还要考虑进一步转变的必要性和可能性，并且要合理使用土地。实施综合评估。考虑到自然适宜性，综合反映自然，技术，社会和经济因素的影响，同时考虑技术可能性和经济的合理性和可行性。根据自然生态的规律，我们必须遵循生态，经济和社会效益。根据整合原则，对土地综合效益进行分析评估。发挥区域优势。突出生态特色和主导因素，为依据当地实际情况改善土地条件提供依据。除遵循上述原则外，土地评估主要考虑以下质量因素：土地适宜性。也就是说，土地适合生产和使用的发展。主要标志是土地是否能够持续有效地使用并最大限度地发挥其潜力。土地的适宜性可能或多或少是合适的。土地限制。也就是说，某些或不利因素对土地适宜性和生产潜力的影响程度，包括风沙，碱，干旱，洪涝，低温，水土流失，风蚀，土壤厚度，地表水蓄积，沼泽，海拔高度坡度，坡度等因素还包括劳动力，肥料来源，交通工具，地理位置，经营密集度和市场等社会经济因素。土地使用状况和生产水平。

3我国土地评估行业存在的问题

3.1土地估价机构以及从业人员素质偏低

目前，中国的许多土地评估机构通过脱钩与以前的行政单位分开。这导致了类似评估机构在重组过程中缺乏专业人员和评估机制，以及一些评估机构。根本没有足够数量的土地估价师。在评估土地时，甚至有些评估师不会进行现场调查。他们直接根据互联网上的信息或网站的位置直接评估信息。技术水平评估不高，严重影响了最终评估质量。总体而言，中国土地评估行业的地位不平衡。相关专业人员素质不高，评价质量和评价能力较低。

3.2存在恶性竞争和缺乏诚信

竞争是市场经济的重要标志，土地评估也面临着巨大的竞争。有些评估机构为了获得业务会有贿赂；有些人会故意选择有利于客观评价的评价方法来满足客户满意的评价结果，以满足客户的不合理要求，不遵守规定；这些不诚实的恶性竞争行为给土地评估行业带来了负面影响，破坏了土地评估的合法性和合理性，有关部门应引起足够的重视。

3.3行政部门的超额限制公平竞争

许多地方政府以收取各种费用和变相垄断以及限制土地交易的形式获得利益。这种现象在县级国土资源评估机构中最为常见。这种越权行为严重影响了土地交易市场的公平竞争，导致我国土地估价行业偏离正常轨道，缺乏真正意义上的公平市场竞争。

4土地评估行业规范化发展的建议

4.1提升从业人员的素质

在制定严格的招聘程序时，应尽可能招聘高素质人员。同时积极开展相关培训，确保员工的相关专业知识能够与时俱进，充分认识当前土地评估信息及相关理论方面，提升业务能力。

4.2努力建立土地评估框架的完整性

众所周知，诚信是市场经济单位或部门开展经济活动所必需的基本素质。目前，中国的土地评估行业由于各种原因缺乏基本的完整性。这需要各种土地评估机构和政府相关部门。团结一致，共同履行职责，建立土地评估信用评估体系，能够有效保证土地评估行业市场化，规范运作。

4.3提高行政服务职能

在政府方面，首先，土地评估行业的有关行政监督单位应当制定科学合理的行政收费标准，不得滥用权力或者滥用权力，同时要规范这些收费是为了避免由于乱收费标准造成的混乱。同时，还需要制定实际的收费标准。其次，根据市场变化，政府应及时发布基本地价和地价变化以及地价指数，以便评估师了解市场变化和市场走势，及时获取准确的基准。评估土地价格，避免受到人为因素影响，引导土地评估行业健康发展。

4.4加强对土地估价行业的管理

土地评估行业的管理不仅包括相关制度的管理，还包括行业内部的监督管理。土地评估行业的规范发展主要体现在自律监管。政府不能总是把重点放在监督和管理上。在行业内，必须形成良好的自我管理氛围。在自律过程中，要充分发挥土地评估行业的自律职能作用，加强制度管理与个人管理相结合，达到行业自律的目的。此外，土地评估机构和评估师都应以身作则，严格遵守行业规章制度，树立整个行业的良好形象，大力提升行业诚信度。

4.5提高土地评估师的素质和水平

土地估价师的职业道德和素质是整个行业发展的关键因素。企业可以在文明的环境中发展。它们不仅能形成良好的氛围，而且还能使企业在激烈的市场竞争中生存并稳步发展。它在不断增长。在土地评估过程中，要注意从业人员的中立水平，定期进行专业培训。我们不仅要培养专业的业务知识，还要培养业务人员的专业水平。一些机构，适者生存，使从业人员有一定的危机感，使土地评估业能够稳健地向正常化方向前进。

结语

综上所述，我们可以看到，在经济社会快速发展的同时，中国的土地评估行业也面临着巨大的挑战。土地估价行业将直接影响这个城市化和住房问题，是人们关注的热点地区。如何保持我国土地评估行业标准化的可持续发展，是有关单位和部门的一个新课题。本文对土地评估进行了概述，系统地分析了我国土地评估行业存在的一些问题，并对其规范化发展提出了有针对性的建议，为我国土地评估行业的健康发展提供了科学依据。

参考文献：

[1]张清勇，张丕介与.土地经济学导论[J].中国土地科学，2011（6）.

[2]邹晓云.土地估价基础[M].北京：地质出版社，2011.

[3]何育忠.加强我区土地评估行业管理的若干思考叨[J].广东土地科学，2011