低收入者的住房之道——浅谈香港公屋制度对内地廉租住房的启示

胡诗文

摘要：本文从公屋计划的产生背景以及其做法的分析角度出发，认为香港所实行的公屋制度对于内地有可比性与可行性，以及内地政府具有可借鉴性，因此展开资料收集与分析论证，形成此篇文章。

关键词：低收入者；住房；制度；政策

一、引言

住房是人类生活的重要组成部分，一个城市住房的数量和水平反映了这个城市经济文化水平，也体现了城市居民的生活质量。人们以衣食住行为生活基础，住房的供应量与价格，深深影响着广大人民的生活，是仅由市场来自身调控，还是加入政府的“戏份”，加入多少戏份，也是整个国民经济需要关注的问题。

中国内地虽然土地广大，但人口也众多，因为人口众多等原因，住房有着庞大的需求市场，房价在一路不断飙升，因此住房的购买对于大多数居民来说都是一个巨大的经济负担。在我国南部的特别行政区——香港，自二十世纪中期以来，开始实行“公屋计划”，经过半个世纪的发展及政治、经济和社会方面的巨大变迁，香港在解决各种问题的过程中逐渐形成一套完善的公屋制度，持续大规模地提供着公屋，为没有能力负担在市场上租住适当居所的人士和真正有住屋需要的家庭提供协助，并且致力于为公屋居民提供满意的居住质素和管理服务,这是公共财政政策与社会保障政策在住房方面的成功典范。

本文从公屋计划的产生背景以及其做法的分析角度出发，认为香港所实行的公屋制度对于内地有可比性与可行性，对于内地政府具有可借鉴性，因此展开资料收集与分析论证，形成此篇论文。

二、公屋计划产生背景

1953年的一场大火，将九龙石硖尾邻近三个村落化为废墟，导致53000人无家可归，在灾民的强烈要求与社会舆论的压力下，香港当局的“迁办事务处”开始兴建“迁置屋”，尽管当时条件不好，但还是受到了贫困居民的欢迎。最早的公屋出现在香港九龙的石硖尾，如今已遍布整个港九各地，目前，天水围是香港现在公屋群落最集中的地方。至今，香港共有约73万套公屋住房，每套面积30至60平方米,超过300万人租住其中，约占香港总人口的50%。香港公屋计划的巨大成功,与香港政府的长期积极投入、公屋管理部门高效务实的专业运营和管理、有效的财政资金安排密不可分，这些成功的经验为中国内地的廉租房制度提供了宝贵的经验。

三、公屋计划做法分析

（一）专业化的运营和管理在公屋的发展中,香港房屋委员会发挥了积极的作用。1973年成立的香港房屋委员会不以赢利为目的,它由政府直接经营,以满足那些市场不能为其提供基本住房的低收入人群的住房需要。房委会负责统筹所有政府公屋供应、编配和管理事务,通过其执行部门房屋署规划及兴建公屋。同时房委会还注重成员在社会和专业背景方面的多元化,以确保房屋政策的研究和制订能反映社会不同阶层的意见。

（二）政府土地政策的支持香港政府对公屋建设最大的资助是免费拨地给房委会。政府定期及准确评估房屋需求,供应足够建屋土地并提供配套的基础设施。为达到土地供应平稳,政府尽量灵活和弹性地处理土地供应，为不同密度的私营和公共房屋订立适当的比例,集中用面积较大和发展密度较高的土地来发展公共房屋。通过细致的规划,房委会尽量避开在城市贵重地皮上兴建公屋,以善用资源,让政府将贵重地皮出售作私人物业发展或其他盈利性项目,避免公共房屋用地和其他土地用途之间的冲突,并使政府能够获得最大化的卖地收入。

（三）有效的资金安排充足稳定的资金是公共房屋成功发展的必要条件。香港公屋建设的资金来源途径主要有两个:一是政府通过免费拨地、拨出资本和贷款提供资助;二是房委会通过出租公屋及其附属商业楼宇、出售自置居所单位获得维护及兴建公屋所需的资金。房委会的经常性收入来自公屋租金收入、公共房屋附属的商业楼宇租金收入、出售资助自助居所收入。在租金政策上,房委会以租户的负担能力作为厘定公屋租金的主要考虑因素。其他考虑因素包括屋宇价值、通胀、差饷以及维修及管理费用。由于房委会长期奉行低租金的政策,公屋一直以赤字运行,需要巨额补贴。房委会主要通过两种途径补贴公屋,以资助兴建公屋的庞大资本开支和补贴公屋营运开支的长期巨额赤字:其一是按市值出租公共房屋附属的商业设施和非住宅设施,如商场、街市铺位及停车场。

四、公屋对内地廉租住房的启示

内地从1998年住房市场化改革到今天，显然还未能建立起完善的住房保障体系，香港公屋计划的成功为内地廉租房制度提供了很好的借鉴。我国内地在学习香港公屋经验的同时必须要考虑我国内地的具体情况,因地制宜,探索出适合的廉租房制度。

（一）完善我国公共住房保障的税收政策香港公屋计划体系中有一点是很突出的；政府在公共住房中处于主导地位。政府有着从政策指导到专门机构整套完整的运作模式，最实实在在的是有着税收的有力支持。新设新税目，把这部分税收作为专门用于公共住房房建设、修缮和廉租住房租金补贴等的基金,以满足低收入群体的住房需求。这笔税收收入纳入地方财政收入，将有利于地方政府对廉租住房的保障力度。

（二）增加资金来源渠道税收财政支持是公共住房项目资金的主要来源，但为避免了庞大的支出造成巨额财政赤字。所以要拓宽公共住房保障资金的来源渠道，为公共财政增加筹码。例如：发行住房彩票，适当调动社会力量支持公益事业发展，将个人手中的一部分闲散资金集中起来，导向社会福利事业；适当引入私人机制进驻公共住房建设领域，政府不可从免费拨地、拨出资本、提供技术和劳动力、建设后的服务等每个环节中一路包办。应当将某些环节与市场相结合或与社会慈善团体合，设置社会公益的工程和自负盈亏的机构。

（三）确定补贴标准在公共住房发展中，香港政府的明确目标就是使公屋提供给真正有需求家庭。大陆公共大部分地区用于补贴的财政支出超过预算，公共住房补贴变成大多数人的住房依靠,在确定标准时，我们应遵循以下原则:一是公平。要保证补贴后的最低收人阶层的住房水平与其他收人阶层的住房水平依然有适度差距。二是效率。住房补贴必须能帮助被保障家庭的住房条件切实提高到最低居住标准，在资金使用最大限度的前提下，补贴标准要尽可能地使更多的家庭在尽可能短的时间内获益。

五、低收入者的住房之道

香港公屋制度之所以能够延续,法治保障是非常重要的。试想,如果政府投入很多,经办机构贪污腐化,申请人诈骗层出不穷,那么再好的制度也很难延续。因此,法治对于保障公屋制度的生存和延续至关重要。从一些个案来看,香港公屋的申请也不是没有空子可钻。只不过,有了法治的存在,犯罪者就要冒更大的风险来从事诈骗行为。案件被揭发时,不仅有牢狱之灾,个人信用也彻底破产。

当前内地包管性住所建造相对滞后，房源比拟缺少，长时间处于求过于供的状况。但是有些城市退出机制不严厉，并没有明确规则受赞助者经济情况改进之后，能否要迁出廉租房。这样关于那些在轮候册上等候的大家来说太不公正，因而愈加需求严厉检查，定时核对租户财物。这样才能把本已缺少的房源用在最需求赞助的租户手上，才能真正称得上时低收入者的住房之道。