提存在二手房交易中的价值与应用

何英

摘要：随着我国房地产市场的发展，二手房交易已经成为衡量房地产市场好坏的一项重要指标。当前，在二手房交易中，房屋中介公司违法违规经营行为大量存在、交易需求信息不对称、交易安全难以得到保障等供给失衡、低端供给问题非常突出。搭建一个多方协作的二手房交易服务平台，不但可以解决二手房交易中存在的供给失衡、低端供给等问题，还可以进一步引导和刺激需求，促进二手房交易市场规范健康发展。

关键词：二手房；交易；提存；公证

1前言

人类社会进入近现代后，随着商品经济的迅速发展，商品交易活动越发频繁，交易的复杂性也逐渐显现。随之产生的债务履行障碍也越来越多。这些履行障碍既严重侵害了商品经济运行的基本规则，也造成了人们之间的信任危机。因此交易的安全性和高效率就成为人们内在的需求。法律作为进行社会调控的重要手段，有必要设定一套行之有效的规则防范上述现象的出现，于是提存也就应运而生。

2提存的价值

在债法理论上，清偿、免除、抵销、提存被认为是债的消灭的四大原因。提存使债务人在因债权人原因致使不能履行债务的情况下，达到消灭债务的目的，从而保护当事人的合法权益，提高交易效率，保障交易安全。从法理上看，提存的价值主要体现在以下几个方面：

2.1建构和维持市场交易秩序

一项债权债务关系形成后，债务人有义务遵照约定或者法律规定及时履行债务，债权人也应积极受领债权。但在现实生活中我们发现，双方都可能会出现不按照债之约定遵循交易秩序的情况。当债务人因自身原因不履行债务时，法律创设了违约责任、损害赔偿等一系列法律规则，以保障交易秩序和保障交易目标顺利实现。然而，当出现因债权人的原因致使交易秩序受到威胁时，法律就有必要来创设一套新的规则来维持交易秩序，以保证交易目标的实现。因此从这个角度上说，提存的一个重要价值就表现为对交易秩序的建构与维持。

2.2保障和维护交易安全

承上所述，在一个债权债务关系中，无论是债权人违约，还是债务人违约，其带来的必然后果是：一种不稳定的债权债务关系可能会长期持续存在，这无论是对债务人，还是对债权人都是极为不利的。这种长期存在的不稳定的债权债务关系不但损害了交易双方自身的利益，也对国家经济运行环境的安全提出了严峻考验。因此，这种状态的债权债务关系既无益于个人，也无益于社会和国家。然而，通过创立提存制度，可以尽快结束这种不稳定的状态，从而保障和维护了交易安全。

2.3提高交易效率，降低交易成本

市场经济的快速发展，使得人们对效率的要求越来越高。高效率是市场经济的必然需求，特别是在目前市场交易的复杂度和交易数量越来越庞大的情况下，对高效率的需求就更加迫切。当一个债权债务关系长期处于不稳定状态而无法结束时，这无疑是极大的增加了交易的成本和风险，减低了交易效率。

因为一个无法结束的债权债务关系对债权债务双方而言都是很大的风险和负担，对债务人而言，这种债权债务关系使其深陷其中，无暇分身，迫使其不能及时有效的进行新的交易。对国家和社会而言，这种债权债务关系的关系不利于财产的迅速流转，也不利于社会财富的增加，交易效率因此大打折扣。但是通过引入提存，我们找到了结束这种关系的有利条件，它不但使个人能够参与新的社会交易，而且降低了交易成本，提高了交易效率。

3当前二手房交易市场中存在的问题

改革开放以来，随着我国经济社会的不断发展，特别是住房制度改革的不断完善，我国房地产市场日渐成熟，二手房交易也越发频繁，并逐渐成为市场经济中一个极为活跃的领域。但由于存在房屋产权不明晰、不满足交易条件、交易价格不合理、房屋中介公司违法违规经营等原因，交易安全无法得到充分保障。因交易的房屋已经历了一次甚至多次买卖，与原权利人的经济、生活、家庭等方面产生了非常密切的联系，因此相对于新建商品房，有关房屋的信息不易被买方知晓，再加上二手房交易被中介公司垄断，绝大多数人欠缺交易经验和社会诚信的普遍缺失，就更进一步放大了出现交易风险的可能性。因此，如何最大程度的避免交易风险、保障交易安全、降低交易成本是二手房交易中最受关注的问题。

尤其是二手房交易几乎完全被房屋中介公司垄断，对交易双方来说，一旦在中介公司这个环节上出现问题，双方将会不可避免的面临损失。然而，市场上的房屋中介公司良莠不齐，为追求经济利益最大化，无证上岗、虚假宣传、一房多卖、违规收费、赚取房源差价等违法违规经营行为大量存在，甚至还出现了中介公司内部人员以房屋买卖为诱饵，实施合同诈骗，从而引发大规模上访、闹访等严重危害社会和谐与稳定的群体性事件。2016年11月25日，住建部召开了规范房地产中介行为，持续整顿市场秩序电视电话会议。会议指出，目前各地房地产中介行业违法违规问题非常突出，扰乱了正常的市场秩序，人民群众反映强烈。各地要重点整治房地产中介机构编造散布谣言、发布虚假房源信息、赚取房源差价、挪用交易资金、违规开展金融业务、违规代理销售、无照经营等七类违法违规行为。

4提存在二手房交易中的应用探讨

正如李克强总理所言，住房是经济问题，更是民生问题。对很多人来说，购买二手房是其解决住房问题，实现住有所居，为自身生存和发展提供支持和保障的一个重要途径。对任何需要进行二手房交易的人来说，规范、安全、专业、高效的二手房交易市场是其必然的需求。只有在这样合规有序的市场环境中，二手房交易才能平稳顺利的进行，交易双方的利益才能从根本上得到保护。二手房买卖不具备普通商品买卖的即时性，而是一个相对持续的过程，在交易的各个环节中，只要有一个环节出现问题，都会影响交易的顺利进行。对买卖双方来说，在这些环节中，如何支付购房款是最关键，也是最核心的问题。如果买方先付款，买方担心卖方会不配合房屋过户，如果卖方先过户，卖方则担心买方会不按照约定及时付款。对这个问题，房屋中介公司并没有提供令人信服的解决方案，交易安全始终困扰着买卖双方。但如果引入提存，这个问题就能够迎刃而解。买方将购房款提存，既可以保证卖方的债权在交易完结后得以顺利实现，也可以使买方免于承受房屋未能顺利办理过户的风险，避免可能会遭受的重大经济损失，这对买卖双方来说都是一种保障。

在这个平台上，不论是公证机构和不动产登记中心，还是银行和小额贷款公司，它们的行为都没有超越自身的职能范畴，均是各司其职。在这个平台上，公证机构、不动产登记中心、银行和小额贷款公司除按照规定的标准收取正常的服务费用外，不再收取其他任何费用，交易双方也不用向平台支付高昂的中介费和服务费。因此从这个角度来看，这个平台可以说是一个纯粹的公益性平台。而且这个平台的搭建不需要耗费政府过多的资源，搭建的成本很低，只要能够建立起一套畅通的工作联系与协调机制，平台是能够很快搭建起来的。

5结束语

提存作为民商事活动的“润滑剂”，让一些看似阻塞的通道瞬间通畅，让一些所谓的难题迎刃而解，让交易纠纷得到预防与化解。在二手房交易领域中引入提存是我们规范和引导二手房交易行为最有效的途径之一。笔者设想搭建的这个平台，不仅仅是一个可以提供规范、安全、专业、高效的二手房交易服务的公益平台，更是一个源自社会需求，并最终服务于社会需求的民生平台。

参考文献：

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