浅谈房产测量中如何运用测量技术

任中华

摘要:改革开放以来，我国房产产业迅速发展，房产测量越来越受到人们的重视，而就房产测量的实际工作中，也出现了不少问题，本文就当前所存在的房产测量技术方法进行了由浅入深的分析，对测量中产生的问题进行分析解决，以期能对房产行业中测量技术的提高作出一些有益贡献。

关键词：房产测量技术测量问题

前言：房产测量内容丰富，面向极广，主要包括平面控制测量、房产调查、要素测量、房产图的绘制、面积的计算等等。要对房屋的面积进行推算，就要运用房产测量的技术，因此，其意义和作用是非常巨大的。首房产的测量关系到产权人的利益问题，因此，其全过程都需要体现出科学的严谨，不能有丝毫的马虎和纰漏。

1房产测量的意义

第一，房产测量是城市土地资开发利用、城市规划建设管理必不可少的基础资料。按照国家有关部门制定的房产测绘技术标准和有关其用地的有关信息和资料,通过对房屋状况和其权属状况的专业测量,弄清城市房屋和土地占有位置、面积及使用等状况,为房地产产权的管理单位提供基础数据。

其次,房产测量也是衡量和检验房地产开发商销售面积是否缩水的重要手段。由于商品房价格一直处于居高不下的状态,部分开发商在利益的驱使下常打起房屋面积的主意,损害购房者利益,因此进行房产测量有利于保证买卖双方的利益,有利于维护正常的房产市场秩序。

2房产测量的作用

房产测绘是常规的测绘技术于房产管理业务相结合的专业测绘，而房产测量所获得统一坐标数据相联系的房产权属界址。房屋面积、房屋产别等等都具有法律效力，从而载入房屋权属证书，所以房产测量所得的房产图是发放房屋权属证书和财政税收的重要依据，拥有权属（法律上）财政（税收上）和城镇规划三大基本功能，它的主要作用可以归纳为如下几方面：

（1）从管理方面来讲。为了使城市房产管理和住宅建设都能稳步纳入社会主义现代化建设的轨道，城镇房产管理部门和规划建设部门都必须全面了解和掌握房产的权属位置数量和现状等基本情况。

（2）从经济管理方面来讲，房产测量提供了大量准确的房产图纸资料，为正确掌握城镇房屋和土地的利用现状以及变化，、清理公私各占有的房产数量和面积、建立产权产籍和产业管理的图形档案、统计各类房屋的数量和比重等提供了可靠的数据，亦为开展房产经济理论研究提供了重要数据。

（3）从法律方面来讲。房屋的权属范围，是经过逐栋房屋测量产权，并经过个户申请登记，经主管部门逐户审核确认的。房产图作为核发房屋所有权证书的附图，是具有法律效力的图纸。它是加强房产管理、核定产权、颁发权属证书、保障房屋所有者的合法权益及加强社会主义法律管理的重要依据。

3常见房产测量技术

3.1房产数字化测图技术

数字化测图技术目前在房产地形测量、地籍测量中得到了广泛的应用，数字化测图具有成图质量高、劳动强度低、图载信息多、速度快等特点。数字化测图采用一定方法采集有关房产的信息,通过计算机处理相关数据,再经过图形生成和编辑,获得房产数字化图,最后经数控绘图仪,绘制成房产图。

3.2运用坐标解析法进行房产测量的计算

一般来说房产面积测算可分为房屋面积测算和用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算,用地面积测算是封闭地块面积测算。在商品房销售过程中,房地产界址和房产面积纠纷经常发生。因此一个科学明确且能反映房屋面积测量结果的精度就显得尤为重要，可运用坐标解析法进行房产测量计算。

(1)房屋边长丈量较差之限差。为了便于和国际上通行的规范相适应,同时考虑到新规范对界址点的间距误差要求以及新仪器的广泛使用,规范应增加边长丈量较差的限差公式的相关标准。

(2)坐标反算边长和实际丈量边长较差之限差。相关规范对房产界址点的精度作出明确的规定,也适用于部分超长或者是不便丈量边长的房屋,因此测量其界址点的方法体现出了优越性,只要满足精度要求就能以界址点坐标反算边长来代替直接丈量边长。

(3)面积误差之限差。有关房产面积计算的精度缺乏一个统一明确的标准,需要给出一个科学明确并且能反映房屋面积测量结果准确度的基本估算公式,保证房产面积精度标准的统一。

3.3GPS技术在房产测量中的应用GPS技术是当前快速发展的卫星定位测量技术,GPS技术因其高效的性能而在目前得到了广泛的应用房产测绘系统以GIS的方式绘制、定义图形及属性,实现了图形属性的双向连接,使房屋面积的分摊结果更准确,并自动生成繁琐的分层分户平面图。RTK测量技术是是GPS定位的最新技术,更有利于测绘的精确化和准确化。其具有其他测量技术不可比拟的优点,应用越来越广泛，可满足中小比例尺地形图测绘。

(1)定位精度高,数据安全可靠,没有误差积累。

(2)效率高。在一般的地形地势下,一次设站就能完成大约6km半径的测区,极大地减少了传统测量的控制点数量和测量仪器的搬站次数。

(3)操作简便,数据处理能力强。只要进行简单的设置,就可以同步获得测量结果坐标。

但在目前的条件下，RTK技术暂时无法满足房产测量的精度要求。

4房产测量中常见问题分析

4.1层高与净高的区分

国家标准《房产测量规范》中对层高的定义为,指房屋的上下两层楼面,或楼面至屋顶面或楼面至地面的垂直距离。《规范》中没有给层高一个明显的误差,允许误差。国家标准《房产测量规范》中所指房屋层高2.20m以上的计算建筑面积,其含义是层高在2.20m或2.20m以上的计算建筑面积。但在实际操作中,其净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。当实际操作只有净高没有层高的情况下,量测净高,净高允许值在2.05m。因此在房产测量过程中对于层高与净高掌握的原则为凡是有层高的依层高为准,没有层高的以净高为准。

4.2对称边长度实地丈量不一致问题

在进行房屋实地测量时,由于误差的原因或者房屋建设过程中的问题出现前后墙、左右山墙在施丁图中本应相等的边出现不相等的情况,使得设计中卫规则多边形的房屋变为不规则。这种情况下,需要对

测量数据进行处理后再进行绘图和面积计算。对于误差超过限差的边长数据应检查是否为测量不准确所造成,若确实不相等的,则根据测量结果进行绘图和面积计算。

4.3共有面积分摊问题

对于一般的住宅楼共有面积的分摊,首先要计算出房屋的总建筑面积和房屋的套内建筑总面积,进而求出共有共用面积,计算出面积分摊系数后,再根据各户的套内建筑面积按比例算出各户应分摊的面积。而比较特殊的住宅楼及多功能的综合楼,还可能涉及到二级分摊和多级分摊,这种情况应按照“谁受益,谁分摊”的原则,逐级进行分摊。

结束语：房产的测量技术具有基础测绘的技术性与合理性，其法律性也可直接对每个房地产主的经济利益造成影响。虽然现在测量技术渐渐成熟，但是在实际房产测量中还是存在着不少问题，怎么样解决这些问题，以什么方法解决，都是人们所应当重视的问题，这关系着人们的根本利益。因此，测量单位应该运用一些高新技术来提高测量的精确度，以保证国家和人民利益。

参考文献

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[5]全球定位系统(GPS)测量规范[S].

GB/T18314-2001.