代建、合作项目设计管理重点

杨锡耿

华润置地（武汉）有限公司湖北武汉430070

摘要：项目代建最早起源于美国，业主委托专业团队负责整个工程项目的管理，包括设计、采购、施工、竣工试运行等工作，全部费用由业主承担。中国目前代建、合作项目建设过程中，业主是投资方出土地、出资金（以下简称：甲方），代建方专业团队（以下简称：乙方）负责管理输出，实操项目报批报建、设计管理、工程代建、营销管理、成本管理、竣工验收和交付管理，若项目含有商业购物中心的内容，乙方一般还需提供购物中心招商管理服务、购物中心运营管理服务。乙方提供的上述所有服务中，设计管理工作极其重要，设计管理不光体现在时间计划上，还体现在设计质量和产品品质的把控上。我根据亲历的代建项目设计管理经验，梳理出代建、合作项目的设计管理重点，供大家借鉴参考。

关键词：代建项目、筹备工作、设计管理重点

引言

代建、合作项目是否能成功，关键是建立相互信任和遵守契约精神。乙方作为甲方的代理人，在甲方委托的业务范围内以甲方名义开展工作，对外行使甲方的权利和义务，比如乙方保管甲方法人公章并在合同上签字盖章。乙方设计管理团队精通管理、商务、法律、设计、施工等知识和技能，并具有丰富经验和良好信誉，乙方设计团队有权自主选择业内优秀的设计供方，全权负责关键节点计划、总控计划的按期实现。乙方设计团队按照专业、合理的原则，在“效果、合规、节点、成本、风险”五个维度对设计成果进行管控，并将成果按照可视化、数字化、纸质化的方式与甲方汇报交圈，形成会议纪要或会议记录，确保管理动作和成果的有效性和可追溯性，后续也能经得起审计和检查。

1项目代建、合作前的筹备工作

1.1签订《项目框架合作协议》、《项目工程代建服务协议》。

首先应在代建工作开展之前，在法律层面签订《项目工程代建服务协议》和。

《项目框架合作协议》就项目总则、合作事项概述、项目管理概述（含团队管理、项目财务管理）、项目服务费及支付方式、违约责任、协议的解除、终止和变更等框架体系进行书面明确。

《项目工程代建服务协议》就详细的服务期限、服务范围、代建服务费支付、违约责任、协议的补充和变更、保密、争议解决机制等法律事项进行详实的书面明确。

1.2若项目有规划历史遗留等各方面问题，应进行充分交底。

甲方也有可能具备一定项目开发能力，但项目推进过程中遇到问题障碍导致项目无法推进，继而请开发实操能力更强的乙方接手。甲方应将项目自身的规划历史遗留问题、前期工程比如已打桩或已进行局部施工等情况，都如实跟乙方进行交底。

2设计管理的筹备工作

2.1制定设计管理流程

因为甲方看中乙方管理体系的输出，所以乙方的设计管理负责人，应依托乙方设计类相关指引（比如：《设计供方选择管理工作指引》），以乙方设计类流程（比如：《住宅项目设计管理流程》《商业项目设计管理流程》）指引，以及乙方标准做法为管理主线，结合已签订的《项目框架合作协议》、《项目工程代建服务协议》，在自己成熟的流程和指引的前提下，制定符合该项目的设计管理流程。

2.2设计管理团队的搭建

根据乙方设计管理人员定岗的指引，结合代建项目的规模、复杂程度，制定设计管理人员表，设计负责人负责总体协调和统筹，设计团队一般涵盖建筑、结构、室内、景观、机电等专业技术管理专岗人员，根据计划推进情况，也可设置兼岗人员。

3设计管理重点

3.1界面划分

若甲方自身也有专业的设计管理人员，在方案设计、施工设计、设计变更等阶段，双方应划分各阶段的参与方式与程度，明确各自定位。

甲方的定位如下：1）参与审批招标方案、资格预审、发放招标文件、定标等四个环节，其它环节由乙方将成果进行备案。2）项目方案设计参与决策，施工图设计参加内审，设计变更仅参与评审。3）不参与设计供方管理，但参与完成设计费支付审批。4）关于EHS专项管理提供建议和协助。

乙方的定位如下：1）负责拟定项目全周期设计计划，并在知会甲方后按计划执行。2）在编制招标方案、资格预审、发放招标文件、定标等四个环节提交甲方审批。其它环节提交成果给甲方备案。3）对项目方案、初步设计、施工图设计全过程管控，实操设计变更并提交甲方留存。2）管控设计单位，履行合同付款。4）执行EHS专项管理要求。

3.2工作范围

乙方设计管理范围包含规划设计、方案设计、初步设计和施工图设计。设计管理一方面是设计质量和进度的管理，更重要另一方面更应当做好成本造价控制，力争控制在目标成本以内。乙方综合考虑所有外部条件限制，编制设计总控计划，理清设计管理工作与招采、工程、营销等部门工作的时间关系与技术关联，使设计管理工作在科学合理的总体控制下有序开展。乙方依据缺陷库和产品标准组织内审，审查设计院各专业的设计图纸，同时，应结合乙方设计例会等制度，强调中间审查，提前发现或有效规避问题。乙方合理借助外部专家，在立面建筑风格、机电系统顾问、特殊专业等方面实现技术支持。

3.3设计决策

甲、乙双方应建立顺畅的信息反馈与沟通机制，保障事先就总体造价和成本达成一致，并形成书面会议记录，便于双方共同遵守设计决策，提高沟通的准确性、及时性和可追溯性。会议决策的形式可以是启动会、方案汇报会等，各方反馈意见必须清晰、直接，避免含糊不清的意见，并采用签到表、会议纪要签字等书面文件传递，重大事项专门盖章发函确认。很多代建项目失败的原因在于一开始没有充分沟通，统一决策，导致后续现场已施工难以整改，现场造成大量沉默成本，超目标成本后项目管理失控，最终导致甲、乙双方尚失相互信任，因事先决策阶段未发函确认，后面双方各执一词，合作无法继续推进。甲、乙双方应建立例会制度，乙方组织召开有关设计协调会、设计审查会、专题研讨会等，做好设计过程管理，及时发现问题，及时反馈、解决问题，也起到修正设计决策的作用。

3.4设计图纸确认

在设计管理过程中，图纸确认是非常重要的环节，是设计工作有序开展的前提条件，也是设计进度控制、避免设计无效投入的关键步骤。确认设计图纸并非设计单位提供盖章蓝图，而是图纸通过图审办专家审查和工程、合约、招采等部门会审，并按会审意见修改完善后的最终图纸，确认该图纸可进行施工的前提是完善的会审报告，附有甲、乙双方及各部门负责人签字确认。项目使用方（总包）也会提前了解设计决策的依据、准确理解设计的所有内容，保证图纸确认后用于施工的唯一性。

4总结

项目代建是契约精神在委托代理方面的深化，是现代市场经济背景下，地产开发分工进一步细化的表现之一，也是目前地产圈内公认最难的事情，如果是跟政府代建则较好推进，如果甲、乙双方是价值观相差很大的两家企业，则往往磨合非常困难。当前还有很多项目采用合作方式，或者顾问方式，均比项目代建模式好操作。毕竟代建项目在甲方资金周转出现困难时，很难保证乙方按计划推进项目需要的资金供给，导致项目筹备阶段双方签订的《项目框架合作协议》、《项目工程代建服务协议》无法落地，若甲方支付乙方代建费滞后，乙方也会暂缓代建工作，所以代建、合作项目的设计管理重点还有知悉项目资金监管这一方面，设计团队需要提前知悉项目资金情况，确保资金充足时加快设计推进。

作者简介：杨锡耿，项目设计负责人，高级职称，硕士研究生学历，毕业于联邦德国斯图加特大学，现在工作单位华润置地（武汉）有限公司.