土地利用总体规划调整完善工作建设用地规模调整思路探讨

陆丽结

摘要：新常态下，现行土地利用总体规划已不能适应社会经济的发展需求，为贯彻落实“十三五”期间“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念，需对现行土地利用总体规划进行调整完善，而建设用地规模布局是本次调整完善工作的重点，本文将重点探讨建设用地规模分配思路。

关键词：土地规划调整完善；建设用地规模分配

一、分配原则

（一）突出重点原则

优先保障未来4年期间，辖区内基础设施建设、主导产业建设、民生事业建设等3个方面战略部署的用地需求，并明确空间布局要求，促进用地空间布局优化，增强规划弹性，降低因规划修改导致项目落地延期等风险。

（二）坚守底线原则

坚持最严格的耕地保护制度，坚守耕地保有量和基本农田保护面积的规划底线不突破，保障规划期末辖区内顺利完成耕地保护和基本农田保护任务，确保粮食安全和生态安全，促进资源可持续利用。

（三）客观真实原则

通过对土地利用现状、历年土地使用数据的分析，对比规划期末指标要求，掌握辖区内三大项控制性指标实行情况，真实反映指标使用需求。在保障“十三五”发展期间用地需求的基础上，统筹协调各部门、镇街利益。

二、分配思路

考虑到建设用地供需矛盾之大，需要精准布设各类建设用地，采取正向原则和负向原则相结合的方式，理顺各类项目的建设用地规模需求。

（一）根据负向原则，明确不安排建设用地规模情形

1.项目位于城市总体规划非适建区以及生态控制线范围的

对于申请调规的项目，需重点衔接城市总体规划及生态控制线划定成果，涉及城市总体规划中非适建区部分或生态控制线管制范围的项目，需深入分析是否符合相关规划管制要求，若不符合，则不可安排落实建设用地规模。

2.禁止占用高标准基本农田和永久基本农田

除国家和省立项线状工程项目以及变电站、污水处理、军事、监狱、殡葬项目等项目用地因技术原因无法完全避免占用高标准基本农田的情况外，其他非农建设严禁占用已建、在建高标准基本农田。

3.不得为违法用地落实建设用地规模

严禁借规划调整完善工作之机对正在查处的违法用地进行调整。纳入本轮调整完善工作的项目/地块均需提供违法处罚结案材料。除非已处理结案，方可适当予以考虑。

4.项目涉及道路、水利红线退缩的不予考虑

对于建筑退让道路红线、河涌河道等有具体的要求，因此在道路、河流两侧布设建设用地规模时，若涉及道路或水利红线退缩的，建议不予考虑规模。

5.不得为产能过剩行业新增建设用地规模，不得为限制类、淘汰类项目落实建设用地规模

鼓励除淘汰之外的产业和项目按照产业集群的原则和准入条件进入依法规划建设的产业园区（工业集中区）。属于限制类项目，禁止投资新建项目，投资主管部门不予审批、核准或备案；土地管理、城市规划和建设等部门不得办理有关手续；一定期限内进行改造升级。淘汰类项目需责令停产。

（二）根据正向原则（保重点项目、保民生事业建设、保重大基础设施建设、保主导产业建设），分三批先后安排建设用地规模。

1.第一批满足各类历史需求用地

1.1第一批满足I类：2010年后已报批及正在报批的项目、历史留用地。

2010年后已报批的项目基本上为建设用地规模结构调整需求，即需要重新满足城乡建设用地规模。而对于历史留用地，也是涉及民生的重要事项，均需考虑满足。

1.2第一批满足Ⅱ类：未有建筑痕迹的已供地、已发证且有城规覆盖的产业类项目。

该部分地块是考虑后期若其发生建设需求，对项目报建等流程有一定的阻碍，因此在建设用地规模较为充足的前提下，适当考虑解决该部分历史问题。但若属于建设用地规模挖潜的，且于城规中属于绿地、水域等，不予考虑其建设用地规模。

1.3第一批满足Ⅲ类：与最新城市发展重点吻合的历史土地储备项目。

历史土地储备项目需结合我区城市发展规划进行考虑，若已与我区发展重点不吻合，建议不予考虑。若在未来4年有出让计划的，建议予以考虑满足规模。

1.4第一批满足Ⅳ类：规划实施期间难以实施复垦的规划复垦地块。

对于现行规划难以实施复垦地块若未能较好解决，将较大程度影响规划实施，增加后期国家、省对规划实施情况检查的行政风险。

2.第二批满足已有明确意向的省、市、区重点项目

2.1第二批满足I类：政府已批示项目，民生类中的留用地、安置地、返还地。

申请调规项目已提前获得政府相关批示意见的，应重点纳入调整完善工作当中考虑调整安排建设用地规模。该部分项目用地需求迫切度高，项目实施可能性高，且项目多与辖区社会、经济发展相关。而留用地、安置地、返还地是涉及社会稳定、农民生活生产需求的，也是需要优先满足。

2.2第二批满足Ⅱ类：基础设施类项目、以及涉及美丽乡村建设、特色小镇等。

“十三五”规划重点建设项目中对基础设施建设提出强化保障要素，提升现代化水平的建设要求，特别是对交通运输、能源保障、生态环保、美丽小镇等领域的重大项目。

2.3第二批满足Ⅲ类：产业类中已有建筑痕迹且有城规覆盖的产业项目。

对于已有建筑痕迹，特别是已部分建成且有城规覆盖的产业类项目需要在规模较为充足的情况下优先考虑，该部分若未能及时满足，将进一步加大后续违法监测的压力，不利于项目的进一步开发建设。

3.第三批满足已有明确意向的部门、镇街申报项目

3.1第三批满足I类：已有明确范围的民生类、基础设施类项目。

在首批满足需求之外的民生类、基础设施类需求主要为镇街提出的农民留用地，部门提出的交通、医院、学校、水利等项目，该部分若已有明确的建设范围，建议在满足首批需求后，优先满足该部分项目需求。

3.2第三批满足Ⅱ类：已有建筑痕迹、特别是部分已建成的产业类项目。

对于已有建筑痕迹，特别是已部分建成的产业类项目需要在规模较为充足的情况下优先考虑，该部分若未能及时满足，将进一步加大后续违法监测的压力，不利于项目的进一步开发建设。

3.3第三批满足Ⅲ类：未有建设痕迹且不涉及占用水田的产业类项目。

涉及较多水田、水浇地或质量等别较高耕地的项目，谨慎布局建设用地规模。