房地产设计管理阶段的成本控制

徐斌

浙江中大正能量房地产有限公司浙江310017

摘要：成本管理是房地产企业管理的重要组成部分，是工程盈利与否的一个决定性因素。基于此，文章从房地产设计阶段成本管理的意义入手，通过分析目前国内的建筑项目在设计阶段进行工程成本控制的现状及造成原因，探讨如何在设计阶段采取有效的措施来控制成本。

关键词：建筑项目；设计阶段；成本控制

一、房地产设计阶段成本管理的意义

1、房地产项目投资是一个生产周期长、工序复杂的生产链，加强设计阶段的成本管理是实现建筑总成本控制的关键环节。建筑设计是把资金转换为实物的决定性环节，它决定着接下来建筑项目的总投资和成本控制，进而直接影响着投资企业的整体经济效益。

2、科学、合理、经济的建筑设计不仅是确保建筑质量的可靠保证，还是一项工程可否如期顺利完工的决定性因素。一方面它可以对工程施工起到高效的引导作用，也可以为其它环节的施工顺利进行打下良好的基础，减少不必要的设计变更和返工，保证施工进度；另一方面可以减少设计与施工之间的误差，避免出现成品房与设计的模型房出现“失真”的情况，降低了业主与承包商之间发生纠纷的可能性。

3、“物美价廉”是商品在市场畅通无阻的最好名片。对于同一项工程项目来说，建筑的功能、开发商的投资目标和业主的决策范畴都是既定值，但是好的建筑设计却能将这些既定值加以有效整合，设计出一套最优执行方案，使建造出来的成品房即具备建筑物自身独特的风格和美感，又将工程造价控制在了合理范围，如此物美价廉的商品，消费者自然趋之若鹜，有了好的市场口碑和顾客群基础，可以大大节约宣传销售环节的成本费用。

二、设计阶段进行成本控制的现状及造成原因

1、设计阶段进行成本控制的现状

在我国，长期以来，普遍忽视设计阶段对工程成本的影响，而把更多的精力放在工程的施工阶段。在施工阶段通过有效地管理、严格地控制，确实可以在一定程度上降低建设工程的造价，但效果甚微。很多建设工程都产生了竣工决算超施工图预算，施工图预算超设计概算，设计概算超投资估算的工程造价“三超”现象，导致项目投资失控，给国家和企业都造成了巨大的经济损失。

2、造成这种现状的原因

2.1设计单位的原因。大多数设计单位在设计过程中往往设计与经济完全分开，设计人员不了解工程成本控制方面的知识，在设计过程中缺乏经济意识，而造价人员又没有同步参与设计工作，不能与设计人员及时沟通，导致设计人员大多只专注于自己的设计方案在技术上的可操作性，而不注重设计方案的经济可行性，从而增加了项目投资方的经济投入。

2.2建设单位的原因。很多建设单位由于工期等多方面的原因，项目匆忙上马，产生了很多“边勘察、边设计、边施工”的“三边”工程，这样的工程经常在施工的过程中不断修改设计，当然也无法实现在设计阶段对工程成本进行有效的控制。

2.3其他多方面的原因，比如设计周期短，缺乏多方案间的比选等等。

三、房地产设计管理阶段的成本管理中存在的问题

1、工程技术与经济评价相分离

①作为设计人员一般会比较偏重设计的创新性和独特性，而忽视了设计的经济性，造成在施工过程中，为了达到先进的设计要求，不得不引进新技术、新设备配合施工需求，从而加大施工成本。②由于设计责任问题，设计人员会尤其关注建筑质量，因而设计方案会相对保守，性价比低。③市场目前缺乏一套完整的评判标准可以对设计质量的优劣加以判断，因此，很多设计人员和相关管理人员普遍缺乏自主、自发进行成本控制的动力和意识。④利润最大化是商业地产企业从事住宅开发的基本动力，因而就会为了追求一些短期利益行为影响设计工作的正常开展，最后所设计出来的方案忽视社会效益、环境效益和公共利益。

2、设计招投标不彻底

《中华人民共和国建筑法》第十九条规定建筑工程依法实行招标发包，对不适于招标发包的可以直接发包。招投标以质量、资金、工期等作为衡量标准可以将竞争机制引入建筑设计过程，有利于房地产企业公平竞争，提高设计水平，缩短设计周期，节约成本，保证工程质量，另一方面还能打击行贿、受贿等腐败行为。但是由于招投标的市场机制建立不够完善又缺乏有力的监管，加之建筑还涉及美学价值和社会效益等模糊的衡量标准，使得设计招投标在市场中并没有得到实效性的贯彻。

3、企业管理权责划分过细，缺乏“团队效益”

中国的商业地产企业大多喜欢将技术与经济分离开来，建筑工程设计由设计组负责，造价则由概预算组负责，两组人员缺乏有效沟通，又出于各自的利益和要求，最后不是设计没有考虑经济因素，使得设计性价比低，就是经济原因限制了设计的有效发挥，使得设计无法达到指定要求。

四、设计阶段进行成本控制的措施

1、增强经济观念，多方重视

首先，决策者、管理者要增强经济观念，重视在设计阶段进行工程成本控制。其次，设计人员要与经济造价人员紧密配合，多向造价人员咨询工程造价方面的知识，避免出现“闭门造车”的现象。另外，造价人员也要及时参与设计，为设计人员提供经验数据、多方案的经济比选等参谋工作，从经济的角度对不必要的浪费及时提醒或纠正。

2、广泛推行设计招投标

目前，在市场经济下，招投标制度已经被广为接受。在设计招标过程中，业主不仅可以要求设计投标方案的新颖性、实用性、安全性等多方面的突出性能，还可以对其经济性进行规定。这样，设计单位在每一个细节上都会竭尽全力，除了注重方案本身的独树一帜以及使用效果的优劣，还要增强方案的经济合理性方面的竞争力。建设单位在众多方案比选时，就可以比选出技术上先进、经济上合理、既能满足功能和工艺方面的基本要求，又能降低工程成本的最优设计方案。

3、大力推广限额设计

所谓限额设计，就是按照设计任务书和规定的投资估算，各专业在保证达到功能要求的前提下，按分配的限额严格控制设计，严格控制设计图纸的不合理变更，保证总投资额不被突破。不少项目在限额设计招标时即规定如果由于设计的原因，最终的工程造价突破总投资，则由设计部门承担全部或者部分责任。推广限额设计，可以使设计人员在设计前先进行充分地思考和计算，而不是盲目下手，从原来的“画完再算”演变为“边想、边算、边画”，这样就能够迫使设计人员与造价人员及早进行配合，在整个设计阶段，技术与经济相辅相成，才能够在保证工程质量的前提下保证限额设计的完成，从而有效控制工程成本。

4、采用标准化设计，优化设计方案

按照国家或省、市、自治区批准的建筑、结构和构件等整套标准技术文件、图纸进行的设计，称之为标准化设计。采用标准化设计，能够提高设计速度并节省设计费用，减少设计变更；能够促进建筑施工的机械化、标准化，节约建筑材料；也能够加强施工进度，缩短工期。从而在保证工程质量的同时最大限度地降低工程成本。

5、有条件地推行设计-建造总承包模式

设计-建造总承包是对工程项目实施全过程的承包模式，总承包企业按照合同规定，承担工程项目的设计和施工，并对承包工程的质量、安全、工期、造价全面负责。推行这种模式，使得总承包商从设计到施工全过程都会充分考虑到工程成本的问题，会更加主动的优化方案，更好的协调施工现场的管理，从而间接帮助投资方节省资源，有效控制工程成本。随着市场经济的发展，实行设计-建造总承包这种国际上公认的、行之有效的项目实施方式已经是一种趋势。

结束语

设计阶段对工程造价的重大影响，业界早有共识，但如何真正解决好设计阶段的成本管理始终是困扰业界的难题，本文上述做法在实践中取得了显著的效果。

参考文献：

[1]杨文洁.浅谈建设项目设计阶段对工程造价的控制[J］.山西建筑，2010（13）：88-89.

[2]杨增强.设计阶段工程造价管理存在的问题及对策[J］.石油工程建设，2010（1）：104-105.

[3]刘文娟.浅谈设计阶段工程造价控制的重要性[J］.黑龙江科技信息，2010（4）：133-134.

[4]何泳霞.浅谈设计阶段的工程造价控制[J］.广东建材，2011（3）：77-78.