浅析房地产项目开发报建流程

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1.青岛中冶名琴置业有限公司山东青岛266000；2.中建科技有限公司山东分公司山东青岛266000

摘要：随着我国城市的进步和发展，房地产开发最近几年迅猛发展起来，正引起各方面的重视。房地产开发过程是开发商通过土地改造、房屋建设或建筑物翻新等城市开发建设，从而达到其社会和经济目的的过程。目前，房地产开发已经成为国家经济支柱产业之一。可以说，了解房地产开发流程是企业的立足之本。

关键词：房地产项目开发；报建流程

引言

历史证明，房地产业是个不衰的行业。它是关系国计民生、涉及千家万户切身利益的行业，也是各级政府及相关部门监管的工作重点。国家为发展和规范房地产开发，出台了一系列相互制衡、相互监督的政策法规。这些政策法规由各级政府及相关的工商、税务、国土资源、环保、安全生产、发改、建设、质量技术监督、财政、人防等多个职能部门各司其职，分头管控和执行。

1房地产项目报建流程发展现状

随着我国房地产行业的快速发展，各个城市的房地产市场环境存在一定的差异，而且政策方面也不同。通常情况下，房地产项目报建流程非常复杂，并且具有较强的可操作性，此时就需要相关部门做好房地产市场的监督和管理工作，以确保房地产项目报建流程能够严格按照国家已有的规范和标准来执行。同时要求政府部门发挥好其行政管理职能，严格按照相关规范和标准来开展审批工作，从而使房地产项目报建流程过程中存在的问题得到有效的解决。

通过对我国房地产相关法律法规和开发行政审批机制进行研究发现，房地产项目报建流程与当地政府部门的行政管理能力存在着密切的相关性，在其中政府部门扮演了十分重要的监督职能，并且需要经常与房地产企业进行有效的交流和沟通，以更好的提高房地产企业的运作能力及协作能力。同时，房地产开发商还需要对政府部门制定的审批流程有所了解和掌握，并对其开发环节进行不断的优化，以更好的满足房地产开发需求。

2决策阶段

房地产项目开发首先是从决策阶段开始的，只有保证决策的正确性，才能提高运行管理的整体水平，企业出现重大决策性失误会带来较大的经济损失，会影响后期建设、投资等阶段的工作，导致整个运营管理失败。在项目开发运行管理开始后，首先需要做的是将全部资金投入到建设的项目当中，做好市场定位与销售，保证企业的盈利水平，减少投资风险，从而保证运行管理的效果。一些房地产开发企业不重视前期的市场调研工作，导致市场定位不够准确，出现了决策失误，给运营管理带来较大难度，企业存在盲目投资的现象，这给企业带来了不可挽回的损失。

3前期策划

3.1获取土地使用权

属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得《成交确认书》。凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得《国有土地使用权证》。征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等，不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。

3.2方案设计的确定

土地使用权取得以后，即可参照所在地的市场、客户、产品定位情况以及项目开发周期，经济效益分析等前期策划报告，依据规划用地条件，选择合适设计单位，开展初步方案设计工作。

3.3施工图设计的确定

按照规划部门出具的规划条件，房地产开发企业选择符合开发意愿、有相应资质的规划设计单位，对拟开发项目进行规划和施工图设计。项目规划经规划部门审查通过后可取得(建设工程规划许可证)。项目施工图经有资质的图纸审查中介机构或建设主管部门下设的图纸审查中心审查，获得<施工图审查合格证>；同时，项目施工图还要及时向消防和气象主管部门报审，确保消防及避雷系统符合有关要求。

3.4合同的签订及施工前准备

施工图设计完成，相关证件办理妥善以后，项目管理者应合理划分施工标段，选择相应咨询单位进行编标、招标、评标以及合同签订等工作。同时，施工现场的三通一平、临时设施搭设等施工前期准备工作也应逐步开展。项目管理人员应至住建部门办理合同备案、质安监通知书，以及施工许可证等手续。同时，如遇大型基础公共设施和使用国有资金等项目，还应采用公开招标方式。

4工程建设阶段

4.1地基处理

地基处理可分为有地下室和无地下室两种情况：

(1)无地下室情况，根据建筑物不同和设计方案不同桩基有钻孔灌注桩、预应力混凝土管桩或方桩、水泥搅拌桩等形式，各种形式其施工周期不同，根据场地条件、施工机械、劳动力情况进行合理施工安排。

(2)有地下室情况则会出现降水和基槽边坡支护问题；基坑降水，天津市地区地下水位较高，在有地下室情况多考虑采用止水帷幕加降水井点进行降水；基槽边坡支护，施工场地较为宽阔时可以采用放坡同时对边坡土进行固化的方式进行支护，而在市区及周边郊县地区施工场地多为狭小空间，基槽边坡支护则会通过专业设计及专家论证采用SW工法、地下连续墙等边坡支护形式进行支护，支护方案不同其工期将会不同。桩基础、基坑土方及支护工程因为受地质情况影响较大，不做硬性规定，项目可根据工程具体情况在30-120天内合理设置。

4.2基础及地下室施工

(1)无地下室时施工顺序为：先基础施工，后进行基础部分回填土，然后进行给排水、暖气、煤气、强弱电沟、消防等管线地下部分预留预埋，最后进行零层结构施工。

(2)有地下室施工时施工顺序为：先进行垫层及底板防水施工，然后进行基础结构及地下室底板施工，其次进行地下室墙体及零层板结构施工，最后进行地下室外墙防水及回填土施工。

基础结构根据建筑物的不同情况考虑在30-60天内合理设置。地下室结构根据层数多少，按照每层20天左右考虑。地下室为人防工程时，因停点验收较多，可适当增加工期。

4.3初装修施工

初装修阶段是工程施工中最为复杂、多工种并行施工、交叉作业最多的阶段，此阶段的施工工序的控制好坏直接影响到工程建设阶段的整体工期。初装修阶段主要包括：抹灰工程、防水工程、门窗工程、屋面工程、内檐涂饰、金属构件安装、保温工程、外檐涂饰、给排水系统、供暖系统、燃气管线、消防系统、强电系统、弱电系统、室外附属工程等。各种建筑物不同，其各工序先后顺序也不尽相同，其基本排序原则为：先湿后干、先内后外、先隐蔽后面层。

4.4配套工程施工

室外配套工程一般顺序为，先深后浅、先主管后支管、先起点后末端的顺序进行施工。从主体落完外架即可插入进行外配套管网施工，从外配套管网沟开挖到全部回填土完成按照60天考虑，如施工周期跨雨季，可酌情考虑增加10%-15%的工期。

5项目的竣工

5.1物业管理

（下转第412页）

依据物业管理条例，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。物业管理企业具有独立的法人资格。从事物业管理的人员应取的职业资格证书。物业管理企业接受物业时，应对物业公共部位、公共设施设备以及建设单位移交的资料进行查验，与业主委员会办理物业验收手续。

5.2商品房销售

双方应当签订书面合同。合同中要载明建筑面积、使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式及双方违约责任等。房地产开发企业应在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。并按照住宅质量保证书的约定。承担商品房保修责任，还应当协助商品房购买人办理土地使用权和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

结束语

房地产开发流程是一个极其复杂的过程，需要沟通住建、国土、消防、规划等数个部门，作为房产公司工程部项目管理者，以上仅是作者近几年的工作经验之谈。

参考文献

[1]廖妍红.房地产项目报建流程对开发环节的影响研究[J].建材与装饰.2016(49).

[2]赵丽坤,陈立文,张国宗.流程管理在房地产企业管理中的价值分析[J].建筑经济.2017(S1).

[3]李杰.城市房地产项目审批流程再造研究[D].重庆大学2016.