对业主自治的法律思考

高源

摘要：《物权法》对业主的建筑物区分所有权的规定体现出现有立法对业主权利保护的重视。然而现实生活中，业主与物业企业之间地位仍然不对称，业主自治任重而道远。本文结合实际，分析我国业主自治组织存在的问题及其主要表现，并探究其原因，就如何实现业主自治以更好地保护业主权利进行了制度设计。

关键词：成员权；业主委员会；业主自治；业主公约

建筑物区分所有权是一种复合形态的权利,由专有权，共有权，成员权三种权利构成。其中，成员权作为一种资格，存在的基础是全体业主因在一栋物业内共同居住或工作而形成的共同关系。其并不是单纯的财产关系，其中很大一部分是管理关系。业主成为管理团体的成员,享有相应的权利并承担相应的义务。由于区分所有建筑物的管理涉及每个业主的利益,而每个业主又不能各自为之管理，所以，必须建立一个代表全体业主利益的团体组织,共同管理共有部分以及其他共同事务。按照我国既有法律政策，业主利益主要是通过业主大会和业主委员会表达和实现。我国《物权法》对业主的成员权予以确认，业主可以设立业主大会,选举业主委员会,对区分所有建筑物进行管理。业主有权共同决定下列事务：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主大会或者业主委员会一旦就上述事务做出决定,对全体业主具有约束力。

一、我国业主自治组织存在问题的分析

（一）现行立法对业主大会、业主委员会的法律地位规定不明确

《物权法》第七十八条第二款确定了业主大会、业主委员会的应诉资格，即“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”该法第83条第二款确定了其起诉资格,即“业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”由此可见物权法直接赋予了业主会议有限的诉讼主体资格。然而，其对于业主大会和业主委员会是否为法人？是否具有民事权利能力和民事行为能力以及诉讼代表资格、诉讼事项范围、裁判的执行、赔偿责任的承担等具体内容却没有作出细致的规定。

(二)业主大会、业主委员会在实际运行中出现的问题

《物权法》第75条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”。作为公共服务机关的政府是广大业主行使实际权利的指导者，但是在现实情况中究竟如何指导才能够更直接，这其中的实际操作性却仍旧是一个值得重视的问题。

1.缺乏有力的指导

业主大会成立后，行政部门对其运作的任何指导、服务、支持、监督都没有明确的法律依据，业主大会成立后就与行政部门的关系完全脱离了，其运作缺乏有力支持，在财政方面更是缺乏独立管理的基础。业主委员会作为执行机构，其成员大多是兼职，缺乏物业管理知识和专业法律知识，不具备独立管理小区事务的能力，看不到业主委员会与自身利益的关系且不知如何在业主与物业公司之间起桥梁作用，或者过多干预物业公司的具体管理事务，加深业主委员会与物业公司之间的矛盾，或者使业主自治管理往往处于无人关心负责，敷衍了事的涣散状态。①给业主生活带来很多不便。因此，全凭这样一个业委会的操作和全体业主的监督并不能确保业主大会及业委会行为的规范性，从而使业委会能力受质疑。

2.业主大会决议的约束力不强

《物权法》虽然规定了业主大会或者业主委员会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力，但是并未明确当部分业主不遵守或不履行业主大会的决定时追究责任的主体，以及采取何种法律措施追究何种责任，都是不明确的。因此，业主大会履行法律规定的职责没有法律的保障。当部分业主素质不高、自治意识不强时，可能会损害全体业主的利益，业主大会的决议对业主也就丧失了约束力。

3．业主委员会内部运作缺乏监督机制

“权力无监督必造成腐败”。由于对业主大会及业委会进行监督的也多为同样缺乏物业管理知识的业主，业主委员会成员在行使权力过程中，经常出现不征求业主意见，缺乏民主的现象，从而给业主造成损失；某些业主委员会主任甚至利用职权擅自转移、挪用维修基金,造成大量资金流失。这些问题都表明现行业主委员会内部的运作机制不规范，缺乏监督且监督滞后。当业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规时，才由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。可见，业主大会或业主委员会没有一套完备的预防监督机制。一旦业主大会或业委会出现问题，就只能事后处理，最终能够实际解决的途径还是诉诸法院，但这无疑会增加司法成本。

综上，由于我国业主大会制度尚不完善，且在立法上并不能立即解决问题，在实务操作中更难以一一监督规范，业主的权利就不能得到切实的保护。笔者认为可以通过制定业主规约作为业主自治的自治规则，同时，设立业主委员会监督机构，保护业主的知情权。

二、业主自治的制度设计

（一）制定业主自治的自治规则——业主公约

全体业主基于业主自治，通过制定业主公约作为自治规则来充分体现业主的意志。从我国当前物业管理的实际情况看,开发商与物业公司损害业主利益的事情时有发生,若由开发商制定业主公约,既有可能损害业主的利益，也不利于业主公约的维持与落实。在内容上方面，由业主共同创制业主公约，不仅可以解决财产关系问题，而且还涉及到区分所有权中成员权的内容以及业主自治机构的组织和运作等。业主可以根据《物权法》和《物业管理条例》规定对有关物业的使用、维护和管理,以及业主享有的具体化的权利和应履行的义务。另外，业主可以对违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

在效力方面，业主公约具有公示公信的效力,对全体业主具有约束力，应得到所有业主的遵守。业主公约不仅限于约束设定时的当事人，也及于其他继受人，因此无须对新入住的业主承诺,而当然地对其产生法律效力。同时，物业管理公司等物业管理主体应当尊重业主公约，避免对其改变和破坏。

（二）建立有效的业主自治监督体系

全体业主发挥主观能动性，制定业主自治的自治规则，从而业主享有的具体化的权利和应履行的义务。但是，若没有有效的监督体系限制业主委员会的自治权，那么自治规则的运行是没有保障的，业主的具体化权利可能会名存实亡。

首先，要建立完善的选举制度。对业主委员会来说，最好的监督者就是全体业主。通过业主的选举，由一些真正有组织能力且责任心强的人担任主任和委员，他们热心公益事业，全心全意为业主谋利益，避免利用职权损害业主利益。

其次，实行自治事务信息公开。“阳光是最好的防腐剂。”业主委员会通过接受业主的质询和监督来保障业主的知情权，这可以参考《公司法》中关于股东自益权与共益权的规定。一方面，业主作为所购物业的产权人,对自己的个人事项享有知情权，如了解自己所交物业费的数量与使用情况；另一方面，业主作为物业公共场地与设施的共有权人，有权了解公共场地与设施的使用情况、专项维修费是如何安排的等全体业主应该知道的事项。②

业主在制定自治规则时，可以制定关于信息公开的条款，选择合适的公开途径和期限，让业主委员会的运行始终处在阳光之下。自治事务信息公开还需要当地行政主管部门予以配合：当业主委员会不及时公布应当公布的事项或者公布的事项不真实时，业主有权向行政主管部门反映，行政主管部门应当负责调查核实，责令公布；经查证确有违法行为的，有关人员应当依法承担责任。

再次，严格业主委员会的权限划分。业主委员会是业主的自治组织，是为维护广大业主的利益而存在的，但应当严格业主委员会的权限划分，对于应当由业主大会讨论决定的事项业主委员会不得擅自决定。主要有选聘物业管理公司、重大的物业维修项目或工程、业主公约及业主大会规则等自治契约的修订等。

（三）处理好业主委员会与物业服务企业的监督关系

业主委员会与物业管理企业通过签订物业服务合同形成物业管理关系,业主委员会是管理人,代表业主行使基于所有权产生的管理权。而物业管理企业只具有管理服务人的地位,其通过物业服务合同的授权才具有管理权限。因此，物业管理企业和业主委员会虽然都享有物业管理权，但是两者产生的法律基础是不同的，所以行使权利的范围以及权利存续的时间是有很大区别的。对于物业管理企业来说，一旦物业服务合同到期，或者由于某些原因使服务合同被解除，那么其也就同时丧失了管理权。业主委员会当然地享有对物业服务企业提供服务的监督权。业主有权通过业主委员会详细了解小区物业费用的管理和收支情况，这是业主自治的基本前提，只有明明白白地公布物业财务状况，才能消除业主与物业服务企业之间的误会和隔膜，才有可能使业主乐意按时足额缴纳物业管理费，进而保障物业服务企业的正当收入，促进小区和谐。

综上所述，业主委员会作为业主自治组织享有自治权不仅是社区自治建设的需要，也是市民社会发展和社会自治及市场经济条件下政府转变职能的需要。因此研究业主委员会作为自治组织具体享有哪些自治权，这些自治权应当如何进行行使并进行限制是非常必要的。业主委员会正确合法的行使自治权是今后物业管理市场化发展的重要保障，也是业主权益得以维护的保证。但是由于现行法律法规的不完善以及认识上的误区导致业主委员会在现实生活中运作不尽如人意，存在种种问题和困难。因此尽快建立完善的业主委员会自治体系，明确其法律地位和具体的自治权内容具有非常重要的现实意义。

参考文献

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[5]张莉.业主委员会自治权研究[D].华东政法大学，2006.

[6]葛海.区分所有规制下小区业主权利解读[J].警官文苑.2009,(1)

作者：高源,女(1985-),安徽省阜阳市人,安徽大学法学院2008级民商法学专业硕士研究生

①洪华芬.论业主自治管理制度之完善[J].浙江教育学院学报.2005，（6）.

②王娜.物业管理与业主自治制度[J].法制与经济.2008，（10）.