土地用途细分下基准地价评估研究

黄君全

摘要：直接蒸发器分体空调机组在长配管，高落差的情况下，解决因压降引起的制冷/制热量的损失，确保设备可靠性及系统稳定性进行研究及验证。

关键词：长配管、高落差、压降、分体空调机组、管路

1、引言：

对于直接蒸发器分体空调机组，因楼宇结构现在，经常出现室内、外机组水平连管超长；因安装位置不能在同一楼层，产生高落差配管。在制冷设备设计及现场施工过程若不充分考虑长连管、高落差因素引起的配管压降导致制冷设备制冷能力的衰减，回油问题，冷媒量的追加等措施处理，制冷设备系统必然无法稳定，可靠运行。所以，本文综合笔者多年的制冷设备及现场处理经验，深入研究分析直接蒸发器分体空调机组在摘要：在社会发展过程中，城市土地用途进一步深入细化。且在当前国家要求进一步的扩大国有土地有偿使用范围，促进国有土地资源全面节约集约利用的前提下，为了适应当前整个市场经济的发展，相关管理部门也将针对基准地价评估的土地用途进行细化。随着城市建设的发展土地利用用途的多样化，城市建设等用地出现了越来越多的物业形态，国家先后对土地利用现状分类和城市用地分类进行了调整，客观反映了城市用地形态的多样性。目前最新土地利用现状分类中，已经将商服用地划分为零售商业用地，批发市场用地，餐饮用地，旅馆用地，商务金融用地，娱乐用地，其他服务设施用地等。这些用地性质虽然属于同一大类的，但不同的物业形态，产生的收益有较大差异。但目前城市基准地价体系还是采用的是住宅、商服、工业、公共服务四大分类体系，在基准地价评估中也是将上述商服不同类型的物业形态归于同一大类进行测算的，并未就不同物业形态进行进一步细分，各业态间的地价差异难以准确体现。

关键词：土地用途；细分；基准地价；评价估算

前言：在目前社会发展过程中，城市化进程速度不断加快，城市地面的使用方式朝着多样化的方向不断发展。而随着出现越来越多样的用途，政府相关部门开始采用规划的方式和途径来对土地不同用途进行详细的划分。而根据规划划分出来的不同区域，承担着不同的功能作用，因此其价格也呈现出完全不同的发展趋势。所以，基于这一发展趋势，更好的针对当前城市中土地价格进行准确的评估，有关部门须进行充分的研究，以更好地指导城市土地的管理。

一、基准地价的简要概述

1.1基准地价的概念阐述。所谓基准地价，是指在城市确定的范围内，平均的土地利用条件下，对不同均质区域的土地按照设定用途分别进行评估，最终由政府确定并公布的区域平均价格。在一般的城市中，主要是针对城市内的住宅用地、商服用地以及工业用地三种土地用途进行级别或区域平均价格计算。

1.2基准地价的特点阐述。1）是政府委托特定的估价机构进行地价估算，估算出来的价格需要向全社会公布，从而增加人们的认识程度。2）针对不同用途的土地，按照土地利用现状分类一级类进行评估测试，主要是工业用地、商服用地、住宅用地基准地价。3）基准地价是个基准区域内的平均地价，一般的表达方式为土地的级别价或区片价。在各种的评价实践中我们可以发现，商业以及工业等用地在内部价格上存在着大量的差异，而这也表现出土地使用的特点。基准地价最关键点就是全覆盖性，即整个城市内部不同区域之间相同的用地其基准价格存在着不大的差距。

1.3基准地价存在的意义。1）较为细致、准确地反映地区客观地价水平；2）指导和规范地产市场，在价格上理顺地产市场关系，维护正常的地产市场秩序；3）合理引导投资方向和土地利用方式，是政府制定城市发展规划、城镇规划、土地利用布局和产业政策的参考依据；4）为确定国有土地使用权出让底价和评估宗地地价提供依据；5）为政府确定土地租金、征收土地税费提供依据；6）为确定协议出让土地最低价、审核土地转让申报价格、政府收购价格、政府优先购买价格提供依据。

1.4呈现出来的问题。我国早在1990年就开始针对土地进行基准地价评估，主要采用的是综合性以及分散性的地价定级分析方式。而随着城市不断发展，我国城市土地用途呈现出多样化的发展方式，这就使得我国最早确定的土地价格标准已经不能使用与当前社会的发展，表现出无法调和的矛盾。

1）土地划分呈现出单一性，市场需求呈现出多样性，两者之间表现出相互矛盾的特性。2）传统土地用途划分程度不够细化，城市土地需求越来越大，两者之间呈现出一种畸形的矛盾特性。

二、土地用途细分下的基准地价评估方法一一以商服用地为例

2.1归纳分析法。通过对商业土地出让数据进行收集整理、实地调查数据、借鉴相关土地报告的数据，对相关数据和样点进行修正和筛选，得出实际有效的数据进行基准地价评估，根据整理出来的资料进行统一归纳，在同一种研究方法下进行归纳分析。

2.2市场比较法。市场比较法测算具体步骤如下：通过对房地产市场的分析，根据影响商业房地产价格的主要因素确定比较因素。结合收集的资料，参照交易实例的交易情况、交易日期、区位、实物状况和权益状况等因素作为比较因素，基本公式如下：V=VB×A×BxDxE

式中：V：待估宗地价格；VB：比较实例价格；A：待估宗地交易情况指数／比较实例宗地交易情况指数；B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数；D：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数；E：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数。

2.3收益还原法。1）测算方法：收益还原法作为传统的基准地价评估方法之一，是还原到某一个时点，在某一时间范围内进行宗地的综合评估评价划分才能更好的计算出合理的值。样点地价采用以下公式计算：Ps=（a/r）[1一1/（1+r）n］；式中：Ps：商服样点地价；a：商服土地年收益；r：土地还原利率。2）商服用地年收益的估算。a.商业相同业态的年收入估算。针对每个商业点样点，通过实地调查，调查收集其租金水平。根据《城镇土地估价规程》，房地产年纯收益房地产年租金年运营费用，年运营费用可以按房地产年租金的定比例计算。通过调查和分析，测算年运营费用按房地产年租金的计算。b房地产年纯收益中建筑物收益的估算。根据《城镇土地估价规程》，房地产年纯收益中包括建筑物收益和土地收益两个部分，土地价格应从房地产年纯收益剥离建筑物收益得出剩余土地收益后确定。建筑物收益估算采用以下公式计算：建筑物总收益=建筑物重置价＊建筑面积＊建筑物还原利率；c.土地年收益的估算。根据以上分析，土地年收益=房地产年纯收益一建筑物收益。3）土地还原利率的确定。考虑到商业属于资金密集型行业，企业经营过程中，资金投入较大，因此，确定土地还原率的基本方法包括：a.土地纯收益与价格比率法：是选择3宗以上近期发生交易的，且土地区域条件、用途、交易类型等与待估宗地相似的交易实例，以交易实例的土地纯收益与其土地价格的比率测算还原利率。b.安全利率加风险调整值法：还原率=安全利率+风险调整值；安全利率可选用国债年利率或银行定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场因素对其影响程度而确定。c.投资风险与投资收益率综合排序插入法：调查获取社会上各种相关类型投资的收益率和风险，将其按大小排序，然后分析判断待估宗地所对应的范围，确定其还原率。

2.4综合分析法。运用上述描述的测算方法，对土地用途细分下进行基准地价评估研究，在市场比较法和收益还原法的基础上进行研究分析，通过综合分析的方式得出正确合理的修正系数。

尽管在社会发展的今天，整个土地市场上不成熟，仍然有许多问题需要进一步进行解决。尤其是在改革开放不断深化发展的今天，整个社会的产业体系呈现出前所未有的多元性特点。这就使得我国城市土地用途的不同而表现出不同的价值。如果按照传统的平均基准价格来继续进行评价和估算，则严重不利于土地的发展和规划，尤其是不能保证土地市场适应于当前发展的经济市场。因此，这就要根据不同的土地用途进行不同的基准地价评估，从而提高土地使用价值。这对于在新经济形势下，土地市场的发展起着十分重要的推动作用。

小结：随着城市发展的进程加快和土地多样化的发展，原有的基准地价评估体系与城市的发展水平不相符合的，本文着重从土地用途细分上进行基准地价评估研究，借鉴原有的基准地价评估方法和相关技术参数，通过归纳分析法、市场比较法、收益还原法、综合分析的方式得出一个合理的基准地价细分用途修正系数。

参考文献

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[3]李元铭．兰州市基准地价土地用途分类研究[D].甘肃农业大学，2010.长配管情况的制冷设备的运行情况，并提出直接蒸发器分体空调机组在长配管情况制冷设备合理配置及现场管路的合理安装。

2、长连管、高落差对制冷系统性能及稳定性影响的理论分析

2.1管路的长度、落差高度对于制冷设备性能的影响：

冷媒在制冷系统中，通过伯努利方程：

Pi+1/2ρvi2=P0+1/2ρv02+ρgh+△P。

式中P为流体中某点的压强，v为流体该点的流速，ρ为流体密度，g为重力加速度，h为该点所在高度。

从上述公式可见，在管路截面、材质、布局等人为因素相同的条件下，管路越长，管内的压降越大，系统制冷能力衰减越严重；管路落差越大，系统制冷能力衰减越严重。

2.2一次机组试验R22冷媒

2.2.1目的：该项目主要为了做好高落差长连管技术积累，以实际数据来支撑理论分析，更好满足客户对直接蒸发器长配管分体空调机组使用要求。

2.2.2实施方案：为节省成本借用库存常规样机整改，安装到现场对不同长连管和高落差进行测试，收集及整理相关数据。

2.2.3测试要求

a、测试不同连管长度/高差下机组性能（测量风量、进出风温度、机组电流）；

b、测试液相水平管及竖直管路（上升/下降）阻力损失（测量管路压力）；

c、测试汽相水平管及竖直管路（上升/下降）阻力损失（测量管路压力）；

d、测试不同高落差长连管过冷度要求（测量压力、回气管路温度）；

e、测试抽空循环（开压缩机控制延时开液路电磁阀）；

f、测试中压开关安装不同位置影响（选择不同位置点的压力控制冷凝风机）；

g、测试机组的稳定性及耐久性（通过长时间运行及回油情况）；

h、标准工况及条件情况下（无长连管及高落差）进检测中心测试机组性能；

2.2.4机组测试试验一：

机组位置说明：压缩机放置室内机，室外机安装在高位，室内机安装在低位。如图1.

配管长度说明：试验1、高低落差约50m，水平长度约20m，单程约70m；

试验2、高低落差约20m，水平长度约20m，单程约40m；

【图1】

2.2.5机组测试试验二：

机组位置说明：压缩机放置室外机，室外机安装在低位，室内机安装在高位。如图2.

配管长度说明：试验1、高低落差约50m，水平长度约20m，单程约70m；

试验2、高低落差约20m，水平长度约20m，单程约40m；

【图2】

2.2.6机组测试试验三：

机组位置说明：压缩机放置室内机，室外机安装在低位，室内机安装在高位。如图3。

配管长度说明：试验1、高低落差约20m，水平长度约20m，单程约40m。

【图3】

2.2.7一次测试结论

结论：压缩机外置：

1）、液管：压降可以忽略不计；

2）、回气管：每米高度差平均压降约0.085bar/m，该项目机组吸气管总压损1.7bar；

3）、饱和温降：0.198bar压降对应蒸发温度降低1℃，该项目机组蒸发器出口至压缩机吸气口段蒸发温度降低8.5℃，冷量衰减约25.5%。

结论：压缩机内置：

1）液管：压降可以忽略不计；

2）回气管：压降可以忽略不计；

3）排气管：该项目机组排气管总压损1.2bar，压缩机功耗约增加5%。

2.3项目跟进R22冷媒

根据上述的测试结果应用于某大学办公楼项目中，该项目单程管路最长40米，高差最大25米。

2.3.1【理论计算表】

2.3.2【实测数据表】

结论修正：R22冷媒系统，压缩机外置：

1）液管：配管高差在5米以内压降可以忽略不计；

2）回气管：每米高度差平均压降约0.085bar/m；

3）压力每损失0.38bar饱和温度下降，过冷度也下降1℃。

4）对于R22冷媒系统，压力每损失1psi，制冷量损失1%；对于R410A冷媒系统，压力每损失1psi，制冷量损失0.85%；

3、长配管下空调设备及工程配管注意要点：

3.1、长配管下空调设备设计要点：

定义：系统单程总管长度L（含垂直高度+水平高度）；系统连管垂直高度部分LV（仅含高差部分的长度）。

3.1.1、室外机在下、室内机在上

长配管大落差压损使压缩机排气压力提高，COP下降。高温制冷条件下可能出现压缩机频繁高压保护停机。

3.1.1.1当L≦25m且LV≦5m时，仅考虑压降引起的能力衰减，设备按配置气液分离器，其他按常规选型即可。

3.1.1.2当25＜L≦60m或5≦LV≦10m时，设备需要增加气液分离器、油分离器、储液器。考虑系统衰减，放大制冷量/制热量的理论设计值，根据放大制冷量核算机组出风温度，必要时需要增加热气旁通。需要把排气管径放大一号。系统配管需要根据管长追加冷媒、给压缩机添加冷冻油，每5米配置一个存油弯。

3.1.1.3当系统因为出风温度过低，需配置热气旁通时，或L﹥60m，或LV﹥15m时，压缩机放置室内机，可以降低制冷能力的衰减。需把室外冷凝器适当放大。统配管需要根据管长追加冷媒、给压缩机添加冷冻油，每5米配置一个存油弯。

3.1.2、室外机在上、室内机在下

室内机向高位的室外机回气，需克服大落差，此时需要考虑系统回油问题。

3.1.2.1当L≦25m且LV≦15m时，仅考虑压降引起的能力衰减，设备按配置气液分离器，其他按常规选型即可。

3.1.2.2当25＜L≦60m或15≦LV≦25m时，设备需要增加气液分离器、油分离器、储液器。考虑系统衰减，放大制冷量/制热量的理论设计值，根据放大制冷量核算机组出风温度，必要时需要增加热气旁通。需要把回气管径放大一号。系统配管需要根据管长追加冷媒、给压缩机添加冷冻油，每5米配置一个存油弯。

3.1.1.3当系统因为出风温度过低，需配置热气旁通时，或L﹥60m，或LV﹥15m时，压缩机放置室内机，可以降低制冷能力的衰减。需把室外冷凝器适当放大。统配管需要根据管长追加冷媒、给压缩机添加冷冻油，每5米配置一个存油弯。

3.2系统管路设计

压缩机中冷冻油用于润滑压缩机运动零件。冷媒在制冷系统正常运行的情况下，压缩机冷冻油回在冷媒的流动带动下，把压缩机冷冻油带到其他制冷配件上。所以，在长配管大落差的配管管路上，需要考虑系统回油问题，确保压缩机的正常运行。反之，若系统中的冷冻油量过多，积聚在蒸发器和冷凝器上，会影响蒸发器和冷凝器的换热效率。此时特别需要考虑回气管的尺寸和倾斜角度。

当蒸发器位于压缩机上方，需在蒸发器出口的机吸气管路上增加一个回油弯管，配置气液分离器，防止停机时，冷媒进入压缩机。

当蒸发器在压缩机下发，要在上升管路上配回油弯管，防止液体冷媒回流聚集在感温包文章，影响过热度调节。如图4。

当冷凝器在压缩机上方，在靠近过压缩机的位置配U弯，防止停机后润滑油回流值压缩机排气口。如图5。

【图4】【图5】

4、总结

A、对于直接蒸发器分体空调存在长配管的情况下，需要考虑不同情况，不同高度、管长下，管路的压降引起的制冷能力的损失。在空调设备选型时，注意需要把制冷量适当放大，以确满足使用环境对温度、湿度的要求。

B、长连管高落差的情况下，空调设备需要根据室内机、室外机的相对位置，相应的增加制冷配件，确保空调机组的正常运行。

C、长连管高落差的情况下，系统管路需要相应的增加存油弯，增加坡度，增加冷媒和压缩机冷冻油。

参考文献

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