城镇土地利用潜力分析

陈爱芝

摘要：随着社会主义市场经济的发展，人口的增长，城市化、工业化进程的加快，将需要大量的城市用地，各类建设用地需求会给城市土地供应带来很大的压力，仅靠新增用地发展城市建设是不合理的，也是不可能的。在城市化的过程中，只有转变城市土地粗放开发管理模式，逐步向信息化利用的方向转化，才能实现城市乃至整个国民经济的可持续发展。长期以来我国城市建设用地粗放经营，在用地规模上表现为总量失控，扩展过快；在用地结构上，表现为各类用地布局不合理、产值低；在城市用地的建筑容纳能力上，表现出较低的水平。城镇土地信息利用与优化配置主要通过土地资源的数量、空间、用途和时间四要素，实现每一种要素的合理化，即土地数量结构的合理性、土地空间布局的均衡性、土地的相对稳定性和土地利用的持续性。

关键词：城镇；土地利用；分析

1土地利用潜力分析的原则

一是综合性原则。评价采用城市土地的使用强度、经济效益、环境影响程度等多指标综合评价，体现了经济、社会、环境效益的统一。

二是可持续发展原则。评价充分考虑了城市生态建设、城市历史文化名城保护等因素，体现了城市的保护与发展的协调一致。

三是前瞻性原则。对于城市未来的发展给予了充分考虑。

四是可操作性原则。评价强调潜力分析对于城市发展，城市建设的实际指导意义。

2土地利用潜力的影响因子

2.1城市生态环境

作为国家级园林城，当前城市土地使用强度是否超过环境容量的负荷，是否能够达到建设中最适合人类居住城市目标的基本要求。如果城市交通用地、绿化用地偏紧，环境质量较差等，进而严重影响城市居民的生活质量。

2.2市用地结构的合理性

结合城市总体规划，分析现状城市用地性质与规划用地性质是否协调一致。各类用地的空间布局混杂，不能形成功能合理的布局结构，不利于城市聚集经济效应的发挥。

3城市土地利用发展方向

一般情况下，积极推动新区开发，提高旧城改造质量；优化城市用地结构，提高主城综合功能；完善提高第三产业，适度发展城市工业；完善道路交通网络；加快基础设施建设，提高城市保障能力；强调改善环境质量。旧城的用地结构优化主要体现在增加绿化用地、公共设施用地和道路交通设施用地；同时适应人口增长的需要，适当地、提高居住用地的容积率，同时保留一定的工业用地。

4城市土地利用潜力拓展

4.1经济效益

在一定的技术经济条件下，适度进行潜力拓展将有助于降低单位面积的固定投资，提高开发的经济效益（土地开发投资分为固定投资和变动投资两类，固定投资是批土地开的一不定期密集空间规模内，其开发投资额不随其立体开发空间规模的变化的相对固定的投资，如市政基础调入配套费、安置费等）。土地在经济结构调整中扮演着重要角色。土地利用潜力拓展将带来房地产业的飞速发展，带来巨大的房地产收益，带动城市第三产业的发展。

4.2社会效益

土地潜力拓展有助于创造怡人的人居环境，为塑造环境优美的城市提供了有力保障。推动早城区改造，改善人居环境。尤其有一些旧城区具有人口密集、危旧房多、土地级别高等特点，在提高土地使用强度的同时，有效地完善了基础设施，改善了周边环境，提高了居民居住质量。土地利用潜力拓展可以推动住房制度改革，土地挖潜改选可以增强房产市场的有效需求，同时拆迁户获得的拆迁安置费又使居民购买能力大大增强。

5城镇土地集约利用潜力分析

目前，对城镇土地集约利用的理论认识主要有两种观点，一种是基于经济效益方面考虑的观点，其主要根据土地利用自身的特殊性，并借鉴农业土地集约利用的经验，认为城镇土地集约利用是指在城镇合理布局、优化用地结构的前提下，通过增加存量土地投入、改善管理等途径，使土地得到高效利用，并取得良好的经济效益，强调的是城镇土地的投入和产出。另一种是基于经济、社会和生态综合效益考虑的观点，认为城镇土地集约利用是指通过不断增加单位面积土地的资金、技术和劳动力等的投入，从而提高城镇土地利用的社会效率、经济效益和可持续发展能力，强调的是城镇土地的综合效益。城镇土地集约利用的侧重点因土地的类型不同而不同。在工业用地宗地评价中，既考虑到土地利用的经济效益，又照顾到社会、生态环境效益和可持续发展；在居住用地评价中，强调经济、社会和生态环境综合效益，在商业用地评价中则突出经济效益。

城镇土地集约利用潜力主要源于三个方面：一是加用地结构调整和用地功能变化而导致的效率的提高；二是加快提高现有用地的利用程度而导致的效率的提高；三是加大城市建设用地面积或闲置土地利用而导致的效率的提高。相应地，对前者的评价，属于城镇土地集约利用潜力的方向性评价，对后二者的评价，发展城镇土地集约利用潜力评价的适度评价。

城镇土地集约利用潜力评价结果可分割成两部分：一部分是理论潜力，也是全部潜力，包括低度利用土地、未利用或未完全利用的土地（闲置地）、因结构布局调整而形成的可转换土地。另一部分是实际潜力，是理论潜力中的一部分，主要指城市的平房和棚户区用，以及建成区中未利用或未完全利用的土地，把它们充分利用起来，相当于盘活了一部分存量土地。

远期或更远的将来，按照城市总体规划远景目标，进行城市用地结构与布局调整，可释放出一部分结构性用地潜力。

旧城改造中，要实行必要的政策倾斜，鼓励旧城的挖潜改造，针对建筑容积率低的居住用地，如果将其建筑容积率提高至平均水平，也将提高土地的利用率。