不动产登记体系下的土地经营权探析

于丽娜

摘要：当前,农村土地不断的面临改革，但是改革的基本问题是把土地经营权从土地的承包经营权中分离出来,从而对农村土地的经营以及承包划定新的标准。基于此，确立土地经营权的核心内容,明确土地经营权的内涵和性质,优化土地经营权的流转,是农民群众乃至国土资源部门关注的焦点。另外，在不动产登记体系中，土地经营权是非常关键的项目之一，结合农村三权分离的改革事项，土地所有权归集体所有，土地承包权归农民所有，土地经营权归新型农业经营主体所有，在土地经营管理模型中，要结合处理机制和管控措施进行项目整合。

关键词：不动产登记；土地经营权；要求；性质

一、不动产登记结构中土地经营权相关要求

1、土地经营权主体要求

在对土地经营权主体进行细化分析的过程中，要充分结合不动产登记结构的具体参数，并且结合农村土地改革制度，结合法律规范对其相关要求进行细化处理，并且保证相应的划分结构和处理层级模型符合标准。家庭农场模式，所谓的专业大户就是自身工作范围是在一定规模和专业种养水平的农民，其工作模型从传统生产模式转化为专业农业规模化结构和集约化生产农业主体；农业公司，在公司建立基本生产结构的同时，确保土地经营权的主体符合标准，在新型农业经营主体体系中能发挥其自身的实际效用，确保处理机制和控制措施符合实际标准。由于土地经营权是有期限的土地使用权，具有可评估性以及可转让性，因此，在实际市场经营主体确定的过程中，能在实践中探索形成社区股份合作社以及农民专业合作社，保证土地经营权主体的维护效果符合标准。但是，在土地经营权运行体系中，合作社管理本身也存在问题，实践中探索形成社区股份合作社以及农民专业合作社中，土地股份合作社等都存在不同程度上的产权问题，无法有效解决风险分担以及利益分配的实际问题。所以，在实际管理体系建立后，要积极落实更加有直观性价值的管控措施。

2、土地经营权流转要求

在不动产登记的背景下，土地经营权管理项目还存在土地经营权转让的问题，这也正是开放土地经营权的重要措施之一，实现土地经营权的自由转让，推动整体运行机制和管理结构的升级。在土地管理模型中，不应该限制土地经营权受让人的户籍身份，扩大其开放程度。一是要保证转让体系运行的公平性，不能赋予集体经济组织成员优先购买权，实现平等化运行体系和管理模型。二是要保证转让体系的公正性和自愿性，在转让项目得到土地承包人首肯后方可进行。若是土地经营权是物权，只有对其设立权属证书，才能满足土地经营权转让的流程要求。除此之外，在土地经营权流转操作结构分析过程中，要对土地经营权的转租和出租项目进行分析，并且对不动产租赁权进行深度调研。三是土地经营权的质押或者是抵押，按照性质定位展开不同形式的融资担保。

二、不动产登记视角下土地经营权的性质研究

1、物权的基本属性

人民群众的集体利益诉求也是法律进行改革更新的驱动力，土地经营权具有一定的物权属性，但是如果土地经营权的使用时间相对较短，或者土地经营权的拥有者没有融资的意向，那么进行物权的必要性就比较小，不是所有类型的土地经营权都适合物权化。从土地权利分离的角度来看，土地经营权所面临的情况于当初土地承包权所面临的问题是基本类似的，最早的阶段是以合同的形式存在，接着法律对土地承包权的农户进行保护，也就是物权。土地经营权目前具有物权的属性，但是还没有在法律方面得到承认，所以在流转的阶段相对来说缺乏自由度。

2、债权的基本属性

目前的土地经营权，大部分是由拥有土地承包权的农户进行租赁的形式存在，相关法律规定，拥有土地经营权的人可以进行转包或者出租。转包和出租是完全不同的两种方式，但是不管是转包还是出租，合作的双方都具有一定的义务以及權力。把土地经营权出租给对方，那么对方就拥有法律租赁的权利，也就是前面所说的债权。这种通过协商出租的模式是土地经营权的基础，其中具体的内容和时间限制，也是通过协商敲定的，可以增加额外的条件以及时间限制，同样也可以进行自由权利以及义务的协商。另外，在进行土地经营的过程中，是具有一定的风险的，所以根据合同的相关内容，如果资金没有按时交付，那么合同可以按照相关内容进行解除，如果进行租赁一方没有按照合同上的要求进行土地的使用，那么出租方也可以解除合同。土地经营权另外一项特点是不具有登记公示的资格，不具备土地承包权的法律保障功能。

三、不动产登记视角下土地经营权的流转分析

1、关于土地经营权转让的探析

关于土地经营权的转让问题，有几个方面值得探讨，首先，土地经营权的转让方，户籍的限制应该去除，从而增加土地经营权流转的效能。其次，不应该在土地经营权租赁方面设置优先权，不应该给予集体组织经济体这种优先权，有碍于土地流转的经济效能。最后，如果对土地经营权进行租赁的过程中，并没有把土地经营权物权化，那么也就无须得到土地承包人的许可，同时对土地经营权进行转让，也就没有必要对土地承包方进行通知。

2、关于土地经营权转租以及出租的探析

土地经营权可以进行租赁和转租，如果将来法律给予土地经营权物权定义，那么土地经营权就可以进行转租，并且需要出租方同意。为了实现土地经营权的流转效能，如果拥有一定的资金作为保障，那么转租的权利就不应该进行限制。另外，实现土地经营权的转租自由，可以有效的对一些新兴的农业经营方得到权益的保护。

3、关于土地经营权抵押以及质押的探析

由于不动产登记视角下的土地经营权所具有的性质定位，所要进行抵押进行融资的方式也比较特殊，根据物权法的相关条例，土地经营权应该根据不动产租赁的相关权利进行质押。而如果土地经营权是以不动产的用益物权的方式租赁，那么就要使用抵押的方式。

结束语

在结合不动产登记背景对土地经营权进行系统化分析的过程中，要对其相关要求进行细化解读和综合性分析，保证结构框架阐释的全面性，真正细化分析和处理土地经营权的相关概念，并且集合相关法规要求，保证整体土地处理环境的稳定性和系统化，为土地经营权管理体系的完善和可持续发展奠定坚实基础。

参考文献

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