房地产项目合约管控的要点分析

付贤峰

摘要：在房地产建设工程项目管理过程中，从始至终都是紧密围绕着合同管理来展开的。项目中涉及的投资控制、质量要求等也是通过合同加以规范和确定的。同时房地产项目的参与各方也是通过合同来维系彼此的关系，它是维护各方切身利益的规范性文件。以合同为保证，各方共同推动房地产建设项目的顺利实施。进一步加强和规范建设项目中的合同管理，确保房地产项目能够取得良好的投资收益。

关键词：房地产项目；合约管控；要点

引言

在房地产项目中，开发商与勘察设计单位、施工单位和材料供应商签订一系列经济合同，以达到一定工程建设的目的。具体涉及勘察设计合同、建筑合同、租赁销售合同、贷款合同等合同纠纷的签订、实施、修改、终止和解决。在房地产开发中，项目资金的收益率取决于项目建设的进度、成本的投入和产品的质量。在开发过程中，项目的进度、投资和质量控制主要是通过各种合同进行的。我国虽然已进入房地产项目发展的黄金时期，但就房地产建设项目的合同管理而言，还处于起步阶段，缺乏合同管理的制度和机制，履约意识薄弱。合同管理能力薄弱是目前普遍存在的现象。因此，提高房地产建设项目的合同管理能力，提高合同管理的效率，具有十分重要的意义。

1.房地产项目合约管控的内容

随着我国国民经济的快速发展，房地产业的发展已经进入了全面竞争的阶段。越来越多的房地产开发企业采用了先进的项目管理机制，使得房地产项目管理在房地产开发中发挥着越来越重要的作用。房地产项目管理是一个复杂的过程，包括房地产开发企业、监理单位、各参与建设单位等共同的管理过程。在房地产项目开发和建设过程中，需要签订大量的合同，因此合同控制是项目成本控制体系的一部分，也是项目管理的重要内容之一。房地产项目合同控制是指房地产开发项目的总称，是指房地产开发项目依法对以本项目为当事人的合同订立、履行、变更、撤销或者转让、终止、管理、控制等。合同控制贯穿于房地产项目开发和建设的全过程，是影响项目开发效果和项目成败的重要因素。

2.合约管控的目的及范围

合同控制的目的是保证合同双方的实际行为符合合同的要求。在一个具有多个承包商的项目中，合同控制在管理承包商之间的关系和合作过程中也起着重要的作用。由于合同关系的法律性质，项目经理必须了解在管理中采取的各种行动的法律后果。合同控制的主要工作范围是做好项目开发建设总承包计划，建立管理机构履行管理责任，建立合同执行保障体系，积极实施严格有效的监督控制，积极进行严格有效的监督控制。自觉开展反诉工作，合理处理合同纠纷。对于房地产项目，从项目到建设开发过程，对于房地产项目来说，从项目拿地至交房的建设开发全过程，合约可大致分为六大类：政府缴费类（主要有土地费用、各项契税、其他土地开发费、各项报批报建费等）、行政管理类（包括项目开发管理中发生的日常费用、人力资源费用、固定资产类费用和其他支出等）、设计咨询类（包含设计监理、造价咨询、招标代理、物业咨询、设计咨询等费用）、销售策划类（营销推广费用、营销中心建造费、营销管理费）、施工类（包含所有建安工程、基础设施、配套工程等）、财务类（财务相关的费用如投融资费用、利息收入与支出及银行相关账户管理费用）。

3.加强房地产开发企业合约管理对项目成本的控制措施

3.1建立完善的合同管理制度

为了能够从根本上解决这类合同问题，最有效的手段就是国家进行控制，这对社会大众都是最有说服力的行为。制度体系的建立，能够让合同的每一环节都有本可依，又可以让一个国家的制度更加健全。在合同管理中，为了能够有效控制项目成本，建立完善的合同管理体系无疑是最正确的决定。建立完善的制度，能够完善合同法，让许多房地产事业走向更加合理的方向。让企业能够更加有保障的最佳手段，就是建立完善的合同管理制度。国家的管理制度的完善，能够有效降低成本，进而扩大企业的收益，用最短且有效的方式从根本解决成本控制问题，这才是我国走向世界前沿快速发展的正确道路。

3.2提升合同管理员工素质

提高了合同管理人员的素质，有效地降低了合同管理控制的成本。加强监理人员的素质培训，强化专业知识的巩固，了解工程项目在建设工程中的地位，可以减少承包商的陷阱，有效地实现合同的价值。合同经理熟悉现场操作、工程质量标准和合同内容，并监督施工承包商的施工进度。监管机构本身应该有原则，不接受不符合合同内容的行为。企业不定期对员工进行培训，进行简单的测试，不断激发员工的主动性，让员工的专业知识水平提高，这可以有效地提高合同管理控制成本的效率。增强员工的风险评估意识，使员工做出合理的选择，避免不必要的损失，减少潜在风险。

3.3建立完善的运行团队体系

在任何组织中，都有一个特殊的群体，他们相互合作进行合同管理。这些人之间的默契是一方面，另一方面是完善这一领域，他们作为一个整体组成一个新的操作系统。让这个体系有一个合理的分工，相互合作，相互学习，工作与合作，积极参与每一次的讨论，不断改进合同的内容，互相提高不确定的质量，像手掌一样了解合同的内容，不断地实现创新。加快房地产开发，利用合同管理控制项目成本，加快国民经济增长。一个完整的经营体系是一种有序、快捷的合同管理方式，是充分发挥合同功能的有力保证，是房地产开发企业更好发展的有效手段，必须坚持这一制度的运行。

3.4合约管理信息化系统

目前，许多房地产建设项目仍然采用简单的合同基本信息输入和归档方式，对整个合同管理的信息化应用程度较低。在工程建设中，不能充分利用现有的技术条件对信息进行分析和处理。在项目建设初期，应在确定项目目标成本和合同计划后，建立项目合同管理与控制信息系统。在项目初期，合同管理和控制人员将合同计划中的内容和数量（主要是按面积和数量量化，不能在单位内确定或暂时确定）以及目标成本、签订合同的计划、计划进入计算机系统等。签订合同的早期阶段和预告采购签约时间的计划进入时间，以预告现场准备工作、图纸准备等为依据，根据目标成本、数量、投标部分等，按照合同计划进行招标前工作是否与合同签订内容相一致，招标科室及其他预投标工作.在项目合同控制信息系统中，项目中期合同管理和控制人员应注意更新项目合同签订信息和合同履行过程中的信息变化等重要数据，并对项目成本的动态情况进行数据分析。提出了工程造价管理的预警。在项目后期，合同控制人员还需要对合同信息进行汇总，对完成履约的数据进行处理，并形成项目合同控制完成情况的报告。为项目合同控制和项目后成本管理评估提供数据依据.

4.结束语

国民经济越来越繁荣，科学技术也越来越发达。面对时代的变迁，中国通过不断的改革和创新，在建筑领域取得了长足的进步。房地产开发企业合同管理对项目成本的控制也是我国建筑业发展的重要因素。这项技术被认为是我国重要的先进项目之一，这是不无道理的。因此，在这一技术领域，我们将继续探索，引进更多的科技人才，让我国建筑业再创新高，这一直是我国建筑界不确定的领导人物追求的目标。人们相信，这一目标很快就会实现。

参考文献：

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