浅析房地产泡沫与房地产金融风险

王子豪

摘要：世界多国经验表明，房地产泡沫易导致金融风险，从而对经济产生致命的打击。房地产资产价值的预期性及土地资源供给的有限性是导致房地产泡沫的两个根本性原因。该经济规律也适用于我国。最近几年，我国房地产发展势头过猛，与之相伴的是金融风险隐患。具体体现为：房价过高，且一路攀升，局部地区出现泡沫；房地产业贷款过度依赖银行及假按揭导致大量不良贷款等。

关键词：房地产泡沫；股市泡沫；金融风险；房地产市场机制；假按揭

一、房地产泡沫成因

泡沫经济本质上是一种资产价格的运动现象，是投机所导致的资产价格脱离市场基础持续上涨。根本问题在于资产价格高于其真实价值使得资产价格处于持续增长的状态中。常见的资产有债券、股票等可以提供利息、股利等长期现金流，而房产也可以提供租金这一长期现金流入。那么在决定资产的真实价格时，应当根据这些现金流入以及最终出售时售价的折现值来确定，可是折现值受到了许多对市场的预期的影响：第一，人们对未来现金流入的预期；第二，人们对折现率的预期；第三，人们对终值的预期。在实际经济活动中，导致泡沫的原因是复杂的，凡是与预期相关联的过度投机行为、规范失灵、诈骗行为和道德风险等都可能成为导致泡沫产生的原因。这是由于人们的预期由于受到市场不确定性以及信息的不对称性等影响，做出的预期往往互不相同。当然，不同的预期对社会有一定的促进作用，这样才有交易的可能，但是，这也使得价格有可能严重偏离其资产的真实价值，从而产生泡沫经济。房地产泡沫经济是泡沫经济中最常见的一种，是以房地产为载体的泡沫经济。即由房地产投机所导致的经济状态，表现为房价飙升到远远脱离其内在价值的程度，而其中隐藏着房价狂跌并引起市场崩溃进而引发经济萧条甚至经济危机的可能性，它是房地产市场上虚假繁荣的反映。

在正常的市场经济体系下，价格由供给与需求共同决定，当供给过大时，产品互相竞争，供给曲线右移，使得价格下降，在新的均衡点形成均衡价格。而当需求过大时，需求曲线右移，使得价格上升，形成一个较高的均衡价格。故在市场机制下，供给过大则导致价格下跌，从而抑制供给。需求过大则导致价格上升，从而抑制需求。而房地产市场是一个垄断竞争市场，从长期来看，由于土地资源的有限性，房地产商品的供给是具有十分强的刚性的。这样在市场的供需关系中，本来由供给和需求共同决定的价格，由于刚性的供给而使得其最终由需求单方来决定

房地产作为国民经济的支柱产业之一，其迅速发展的背后，必然有银行信贷的全面介入和大幅扩张，这也使得房地产业成为泡沫经济的主要载体，泡沫破裂后，房地产市场跳水会造成银行的呆账、坏账，从而使得银行资金断链，进而]变为金融危机，对国民经济造成严重的破坏。

二、我国房地产形势和金融隐患

中国的房地产市场起步虽晚，但发展势头过猛。经济本来脆弱，加之市场混乱，带有畸形的特征，它所掩盖的金融风险会更大。大体上说，我国房地产业是经历了一个由20世纪80年代起步、90年代渐进、进入21世纪后突进的过程。头十几年基本上是平稳的，近五六年，简直就像洪水漫滩，大大超过预想的速度。近年来，各相关主管部门对房地产行业的调控就一直接连不断。但是房产市场的走向总是与宏观调控的目的背道而驰。如上所述，房地产业与金融业休戚相关。伴随着房地产失控的是金融隐患。：一是房价过高，且一路攀升，局部地区出现泡沫；二是房地产业贷款过度依赖银行；三是假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。“假按揭”不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款。据工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80％是因假按揭造成的。开发商把假按揭作为一种融资渠道。个人住房贷款利率低于房地产开发贷款利率，审批也比较容易，开发商便将按揭贷款作为另一项融资渠道，既可降低财务成本，又可缓解资金周转困难。有的开发商在出售房屋获得资金后偿还银行贷款，也有开发商因无法将房屋全部卖出而携款潜逃。假按揭发生的原因有的是由于不法房地产商利用银行掌握的信息有限而进行骗贷，有的则是银行工作人员与开发商勾结，共同骗贷。

四是房市股市泡沫联动加剧金融隐患。房地产市场与股票市场都容易滋生泡沫，而且二者具有一定的关联性，房地产泡沫的破灭往往会导致股市泡沫的相继产生。当前，我国房价一路飙升，引起中央政府极大的重视。近几年来，政府不断推出房地产调控政策，以抑制房地产投机活动。在某些地区宏观调控已开始显示效果。在这个时候，会导致那些敏感的投机资金迅速抛售手中的房地产并获得暴利，安全撤出房市，转身投入股市进行炒作。

三、房地产泡沫防范措施

（1）金融自由化要以强大稳健的银行体系为基础，以强有力的金融监管为保证。

对中国来讲，金融自由化应该是循序渐进的，在目前金融体系不健全的情况下，中国的住房金融体系是以银行信贷为主的住房金融体系，近几年来，这个体系越来越显现出不能适应形势的迹象，房地产金融在金融总量中所占的比例越来越高，金融部门大幅接触金融管制，很容易造成大量信贷流向非生产部门，引发泡沫。因此要强化金融机构的经营基础和金融监管势在必行。

（2）设计合理、严密的土地税制抑制土地投机，激励土地持有者合理利用土地。

政府要监督购地者的投资开发进度，对在规定期限内未进行开发或故意拖延开发进度的单位和个人课以重税，例如空地税、土地保有税等，以提高投机者囤积土地的成本；强化土地增值税，对一定时期内多次转让土地交易中的增值部分从严征税。土地管理部门根据房地产交易制度能够比较容易地查出同一宗地在一定时期内被转手的次数。

合理的经济杠杆策略可以引导土地持有者合理提高土地利用效益，避免投机。这些杠杆机制可以是利率、付款机制、税制等。

商用房、别墅等高档房与一般居民的生活需要不相符合，最容易成为投机者关注的目标，对一般居民用房、房改房和高档房的贷款利率实行差别化，有利于防止用于投机的高档房屋的过分增加，同时向房地产市场传递一个信号，使人们对高档房的预期收益水平下降，从而使房地产市场整体的预期回复，使过热的房地产经济趋于平稳。利率的差别应该体现出一般居民用房的价格优势，这样在人们的生活住房需求可以得到满足时，也能够控制对房地产市场的有效需求，使人们对房产投机的期望发生改变，所以稳定一般居民用房的价格对房地产市场有十分重大的意义。另外，为了弱化房地产抵押贷款给泡沫投机带来的影响，可以从以下角度采取一些策略：在微观层次上，金融机构要适应经济周期变动，合理调节房地产抵押贷款规模、比重、条件等，并且始终注意对借款人的审查。在宏观层次上，重点调控房地产抵押贷款规模和房地产价格，这种调控的方式、力度、时机等必须根据经济周期发展阶段的不同适时加以调整，并且同整个宏观经济的调控结合起来，进一步建立完善个人信用制度和房地产抵押贷款相关制度，以增强整个金融体系的抵御周期波动的能力。

限制房屋的多次买卖可以有效地减少房屋的投机比率，可以采取对贷款、首付等的限制，同时注意这种限制是通过经济机制而非行政手段，防止政府寻租行

（3）加强对低价的检测与调控

各地域应建立该地区的基准地价及公示制度，作为合理地价的参考；应定期编制和发布各类地价信息，以作监测。对土地投机严重的地区，可将该地区确定为土地监测区，对该地区内的每宗土地交易要求事先提出交易申请，得到许可后才能进行交易。土地监管部门应严格地审查其土地交易的目的、最高限额等。

（4）防范和治理内外腐败行为

大量事实表明，土地批租是房地产开发的源头，由于土地市场管理中的种种不规范，每年国有土地收益流失至少在百亿元以上；银行资金是房地产企业的血液，建筑成本和楼盘风险却由银行承担，房地产建设自始至终只能靠权力、关系等腐败方式来维系，而这些用于维护关系的支出都会加到房产的成本内，这也是房价上涨的一个隐性因素。当前，中央政府在对房地产行业进行调整的同时，掀起了“反腐风暴”，席卷那些与房地产圈保持着某种暧昧关系的权力角落。越来越多与房地产有关的腐败事件败露，使很多手握重权的地方高官接二连三落马。这对维护房产秩序，防止房产泡沫至关重要。对于金融机构来说，反腐倡廉、严惩内部蛀虫尤为重要，对此决不手

（5）建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度

加强和完善宏观监控体系应当通过对全国房地产市场信息及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策作好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资。因此，国家要加快建立和完善房地产业的宏观监控体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控，有效地防止房地产"泡沫"的产生。

参考文献：

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[4]林建永，薛艳杰，于辉．房地产业及其调控：微观经济学分析理论探索，2008

[5]徐滇庆、于宗先、王金利：泡沫经济与金融危机[M].中国人民大学出版社，2000.

作者简介：王子豪，1993.08.30，男，2016年本科毕业于北方工业大学，北京，现居：北京市，在职研究生专业：房地产经济与管理