房地产土地估价市场中的风险识别与规避

邱丽贾书佩

摘要：土地是最重要而稀缺的基本资源和重要资产，是人类赖以生存和发展的基础。土地估价风险管理是当前土地估价中介机构相对来说越来越重视的问题，造成土地估价机构风险的因素有很多，包括社会环境、政策制度、市场状况、诚信度、专业水平、业务能力等等，所以，如何在下一阶段如何解决房地产土地估价市场中的风险，并且提出有效预防措施，已成为当今房地产建筑行业内的一大重要课题。

关键词：房地产；土地评估；风险；措施

1导言

房地产土地估价市场是市场经济发展过程中的新兴发展行业，能够帮助人们更加了解房地产的土地价格。房地产土地估价行业在估价过程中需要根据当前市场的经济发展特点以及房地产行业的组成结构等，随着土地市场逐渐规范化，导致市场竞争率越来越高，因此对土地中介机构的要求也越来越高、越来越规范化，在这种形势下，土地中介机构所要承担的责任越来越重，面临的风险因素也越来越多。

2土地估价中的风险分析

2.1虚假材料风险

进行房地产评估工作的首要前提是诚信，但是，如果出现委托方将虚假房产信息提供给房地产土地评估师，产生错误的估算结论，一经检查发现，就会作为违法行为进行处理，不仅会处理提供虚假材料的委托方，并且连带评估师也要承担法律责任。所以在进行评估工作时，委托方必须提供准确完整的信息材料。

2.2技术风险

在进行房地产土地的估价工作时，可供参考的估价原则、方法、程序较多也比较明确，但是仍旧在进行实际估价时，多数估价机构和估价人员不按照规范进行估价工作，估价人员所使用的评估的方法与程序距估价原则有一定的差距，并且缺陷明显。从而造成了评估报告产生较为严重的误差。另外，由于我国房地产行业和房地产估价行业自身的问题，使得房地产价格分类变动指数、市场基准收益率水平等技术数据资料无法积累，同样对房地产土地估价产生了一定的风险。

2.3政策风险

政策风险是指国家政策的变化导致的评估结果的不准确，如税收政策、产业政策以及金融政策等都可能会改变估价方法，城市拆迁过程中会使拆迁房屋的补偿估价发生变化，政府征收农民土地时会使企业获得土地的使用权等，虽然房地产市场的有关法律法规在逐步规范，但在产权方面还存在很多的不确定因素，如果在估价过程中评估机构以及评估人员没有准确了解当前的政策背景和进行很好的政策预期都会影响最终的估价结果，产生评估风险。

2.4社会诚信风险

在房地产土地估价过程中如果估价工作人员没有对相关的法律知识以及国家政策进行充分的了解，在估价时进行影响分析，或者是没有现场考察估价对象的具体情况都可能会影响估价结果的准确性，或是估价人员错估自己的专业能力出现评估偏差。如果估价人员或估价机构缺乏职业道德，为寻求私利，违背公正、客观原则，有意错估实际价值，得出虚假结果。在评估过程中委托方提供的房产基本资料存在误差或是故意提供虚假信息都会使评估结果存在很大的差异，所以委托方需用同时提供规划调整资料，评估人员需要具备辨别信息真伪的能力，如果评估风险较大可以直接拒绝，评估失败给评估机构带来的不仅仅是经济上的损失还有严重影响机构声誉。为防止委托方的刻意隐瞒或是提供的信息有问题，在接受评估工作前审核如产权证明等资料的真实性，除了复印件还需要查看原件。

3房地产土地估价市场中的风险规避措施

3.1加强与大专院校的合作交流及与行业协会专家委员会的沟通联系

土地估价是一项技术性相当强的工作，涉及的知识面也较广，各估价师的知识面却相对有限。因此，土地估价机构可以根据自身业务发展的需要，通过与大专院校合作交流及与行业协会专家委员会沟通联系、外聘、内部培养等多种方式，建立一支较为稳定的、专业背景多样化的专家顾问团队作为强大的技术后盾，并定期或不定期地举办技术研讨会，提升估价师的专业素养，并解决日常工作中遇到的各种评估难题。另外，笔者认为，专家顾问团队在对于一些宏观无法预测的政策变更等造成土地评估不准确的情况,也可以为土地估价机构进行一些合理解释,对土地估价机构进行正当保护，以促进行业健康发展。

3.2对政策制度风险的防范分析

我国当前的土地中介还处于初步发展的阶段，针对土地中介的法律法规、规章制度、行业自律等等都相当缺乏，所以相关部门会根据市场的变化来对现有的法律法规以及政策制度作出相应的调整，不断有新的制度出台。而因为相关政策制度的调整和变革，给整个行业带来整体的行业风险，这种风险在一定程度上是全面性的，但是针对这种风险，不同的行业机构会采取不同的有效措施来应对，对这种政策的调整和变革的接受度和敏感度也是大不相同，这也间接的导致机构之间对风险的抵御能力的差别。所以针对这种不确定因素，土地估价机构要提前做好准备，能够对各种政策的不确定性提前作出准备，并且要根据行业的情况及时对自身的应对措施作出调整，将整个行业的发展规律以及发展阶段所存在的优势、特点等都进行有效的预测，以方便在国家出台新的政策的时候能够从容应对，将政策制度风险的防范工作做好，从而有效的减少因为政策制度而带来的风险，减少土地估价机构的效益损失。

3.3提高估价人员的自主性和综合素质

虽然现在社会上有众多高学历的专业性人才，工作单位的竞争也十分激烈，但由各类因素的影响，单位在招聘时不能够严格按照标准进行工作，使得一些专业水平素质不高者进入重要的工作岗位。又或者有些工作人员在成功应聘后就消极怠工，不积极面对工作问题。这些都影响着我国估价人员正常工作的进行，从而不能保证估价工作的顺利进行。只有首先都估价人员进行有效管理，才能确保工程估价工作无误，进而建立工程估价审核体系。工程估价审核人员，要严格掌控工程估算价格。首先要对工程估价人员定期进行技能培训，不断加强对估价人员的培训力度，使其不断学习进步，掌握专业的工程估算技术，保证在进行估算工作时，不出现原则性的差错。其次保证估价人员在具有一定的学历和专业学习经验的前提下，保证其对估价工作具有较大的责任心，只有真正负责任的估价人员才能保障估价工作的顺利无误的完成。

3.4行业信息资源共享

目前国内的房地产土地估价机构都是单一的经营企业，很少同时进行工程造价评估以及土地经纪方面的工作，所以在获取估价信息资料以及技术资料时存在一定的难度，很多估价机构为了能够获得土地的交易信息以及建筑物的价格信息进行了大量的重复性工作，甚至在出现收集困难时编造实例，使评估工作产生风险。所以建立资源共享系统，公开交易实例，共享各种与土地估计相关的资料信息，降低工作量，提高工作效率，避免编造虚构信息的现象，规范操作过程。

结束语

综上所述，在我国现阶段，由于房地产土地估价市场中的工作还不是很完善，也没有形成一个较为完整的系统，同时相关工作人员也没有对其具备较高的重视程度。房地产土地估价市场对影响估价结果的因素进行分析，提出相应的应对措施，加强市场监督，规范操作过程，能够有效降低估价风险，促进房地产土地估价市场的可持续、健康发展。

参考文献

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