刍议城市住宅小区物业管理问题与对策

邓仲海

关键词：城市住宅小区；物业管理；问题对策

引言

随着我国城市化进程的不断推进，城市住宅小区物业管理存在的问题及对策分析，成为城市规划建设中的重要发展问题。在城市规划建设中，综合我国城市住宅小区物业管理市场的实际发展情况，积极探究促进城市住宅小区物业管理工作发展的对策，对城市住宅小区建设发展具有积极意义。文章将分析城市住宅小区物业管理存在问题及对策，旨在进一步促进城市住宅小区物业管理工作顺利开展下去。

一、城市住宅小区物业管理与服务工作现状

随着人们生活水平的提高，人们对住宅物业管理工作的要求标准也随之提高。相对完善的住房和物业管理、小区配套设施等条件能有效结合在一起，才能真正满足人们对住宅的需求。就当前城市住宅小区物业管理工作而言，仍存在物业管理企业缺乏诚信，服务态度较差；物业管理制度不完善，纠纷事件频繁发生；物业管理收费不规范，企业以赚钱为目的，不关注可持续发展等问题。城市住宅小区物业管理工作现状，无法真正满足人们对于住宅物业管理工作的有效需求。因此，在城市住宅小区物业管理工作中，如何有效结合城市住宅小区物业管理工作中存在的问题，深入探究解决的对策，让业主从心底接受物业管理服务，成为城市住宅小区物业管理工作的核心内容之一。

二、城市住宅小区物业管理存在的问题

2.1开发商遗留问题

从大多数的物业管理投诉中也可以看出，众多纠纷并非因为物业管理公司自身经营水平问题，而是由于房屋质量差、过度承诺等开发企业遗留为题，从而使物业管理公司代人受过。从另一方面讲，基本上较规范的住宅小区物业管理公司都来源于开发企业，即使不是一家，物业管理公司的权限也不能制约开发商的行为。因此，开发商的遗留问题，给业主和物业管理公司带来后患。

2.2物业管理法规与体制滞后

尽管《物权法》出台，又有此前的《物业管理条例》，但整体上而言，有关物业管理的配套法律法规较零散，缺少系统性。

现行的住宅小区物业管理体制存在着一些弊端，这些问题不解决，就不能从根本上确立正确公平、符合实际的物业管理法律关系，也不可能使我国的物业管理产业健康发展。

2.3业主缺乏自我约束

由于房屋产权多元化的发展，居住在同一物业内的业主的生活习惯、文化背景、消费层次等不尽相同，规模大的住宅区业主更是千差万别。业主的自我约束与自我保护意识也处于不同层次，为各自的利益冲突也经常发生，从而增强物业管理的难度。

三、城市住宅小区物业管理的发展对策分析

3.1制定完善的物业管理相关配套法规

（1）物业管理的早期介入

物业管理早期介入法制化。以法律形式要求物业管理企业参与小区项目可行性研究、小区规划设计等阶段，站在业主角度，从使用、维修管理出发提出前瞻性意见，从根本上杜绝影响日后物业管理的先天不足问题。

（2）积极开展招投标机制

在物业管理刚实现招投标机制的初期，人们还不适应市场的选择，因此政府应加大工作力度，首先对较规范的住宅小区进行试点运行，多组织相应的招投标活动，进行广泛宣传，通过市场选择的物业管理公司不是一家而是二十几家，如政府采购的供应商一样，有准入制度标准，最后到不经过市场选择就不能取得物业管理的良好态势。

3.2培育和监督业主大会与业主委员会的建立与规范运作

（1）增强业主的自我约束与自我救济能力

由政府、媒体共同加大宣传力度，增强业主花钱买服务意识，不交物业管理费是违法行为的宣传，引导业主依法履行业主的权利和义务，同时监督《管理规约》的执行力度，将业主违约行为进行宣传，提高业主的自觉性。

（2）借助社区管理的力量，监管好业主、业主委员会的建立与运作

新的物业管理条例应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政管理部门的指导下，成立业主大会，并选举产生业主委员会。同时，当业主委员会成立后，到房地产部门备案，并接受居委会的监督指导。因此，可将业主委员会的成立纳入政府的派出机构，居委会或社区监管的范畴，这将有利于社区服务功能的建设，同时又确保业主大会、业主委员会成员有较高素质，规范运行。在业主委员会与物业管理公司产生矛盾纠纷时，社区监管部门可以作为中介调解人进行调解，化解纠纷，及时解决问题。

（3）政府推行建立第三方管理机构

由于业主对物业管理服务工作的不满与日俱增，并迫切要求物业管理在透明公正的环境下进行操作，对物业管理公司来说，面对业主过多的缺乏理性和缺乏专业的责问，已显得力不从心，而政府将太多时间耗费在业主委员会的成立及物业管理公司与业主关系的调和上，此时可以组建一个第三方机构解决这些矛盾。

第三方机构可以是物业管理行业协会、业主咨询公司、也可以是行业认证机构、仲裁机构、专家委员会。

3.3严格执行承接查验标准

（1）在承接查验前，物业公司与开发建设单位协商接受验收的相关问题，如：交接双方的人员、验收各分类的时间、注意事项等，统一思想、统一验收标准，明确验收程序，明确交接双方的责、权、利。

（2）承接查验不但要注意检查物业质量，还应认真清点物业内的各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化、杂品等数量、类型，并经交接双方在验收报告签字后生效。

（3）对查验中发现问题，属必须改正的，应书面报请建设施工单位返修，确定整改的维修期限，属于无法返修的项目，应与建设单位协商达成一致的处理意见形成备忘录备案。

（4）为保证设施设备的正常运行，对验收完后的设施设备进行试运行测试。在此期间，工作重点应逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移，要注意物业管理公司管理处技术人员与设备安装调试单位人员的衔接和培训。

3.5政府主管部门授权和支持物业管理行业协会每两年对当地的物业服务企业进行检查与考评，对末位的物业管理企业进行通报和要求整改等。

3.6规范住宅小区公共收益的使用，目前小区公共收益的收支监管比较缺失，不能很好的用于小区，补交到维修资金也不利于小区公共设备设施的维护与更新，现行情况基本都是靠物业企业的自觉处理。建议政府出台有关办法。

结束语：我国物业管理经历了三十多年的发展，在发展过程中已逐渐探索出一条适合我国国情、适合我国经济社会文化的发展模式，具有自己的独特优势，也呈现出很多问题，面临了很多机遇与挑战。因此，在城市住宅小区物业管理中，积极探究解决住宅小区物业管理中存在问题的对策，能促进我国物业管理更加健康、持续、有序发展。

参考文献

[1]宋明宇，王肖蓉，王聪.物业收费难及对策[J].合作经济与科技，2011（6）

[2]张统华.我国住宅小区物业管理中存在问题及发展趋势[J].管理视野.2011：109-110