浅谈房地产

孙家靖朱晨孙娇刘盼

【摘要】经过大量数据研究显示，中国在住宅区方面的房地产开发总量以及销售数目有70%之多，以此表明住宅建设为房地产经营的重要组成部分，这也就意味着住宅区域建设发展的好坏直接影响房地产开发产业的发展。房地产开发行业所制作的商品别具一格，与其他商品有着本质上的区别，本身拥有独有的属性，所以我们只有将这些属性充分了解之后，才能在房地产信贷产业方面构建更好的收益效果。

【关键词】房地产土地建筑经济价值

房地产的主要特性有:

（1）固定的房地产位置及其产生的经济效益

房地产建筑有着固定的土地位置，土地的特性是不具有流动性，不能根据客户的需要将其进行调换。因此一些的土地建筑，不管外形、性能、用途三者有着何种不同，他们的共性都是空间构成为特定的，都具有稳定性，不可流动性，没有办法改变其空间位置。也正是由于房地产的空间结构是一层不变的，不可移动的这一特色，才会让房地产行业的运营体系得到了合理的运用和开发，从而体现区域性这一特征就显得尤为重要。比如，每个城市之间的价格是不同的，像二线城市的房价会比三线城市的房价要高；在同一个城市，当然市区的房地产价格要远远高于郊区的房地产价格，就市区而言，房产价格也会根据开地区的环境好坏，人口密集程度，离地铁口的远近进行不同程度的划分。当然位于城市的中心地段，乱中取静的区域价格无疑使最高的。然而住宅的价格也会随着整个房地产行业跌落起伏的变化而变化。

（2）房地产的耐久性和经济效益的可靠性。

房地产行业一般是以土地为主，房地产建筑一般与土地有关，我们都知道，土地具有耐用性的特点，不会因为时间的长久使其失效，进而他的使用价值是永久性的。所以说房地产建筑如果不遇到自然灾害，或者政府大型举动的前提下，使用时间比较长久，具有一定的经济价值。

（3）房地产的保值、增值性。

我国土地地域宽广，当时人口也是世界之最，土地作为不可再生能源，不会随着人口的增多而增多，所以人们对于住房的需求将会越来越多，进而土地将会增值，毕竟他是用了就没有的产品，所以房地产的价格也会随之增长，进而房地产产业具有一定的保值性和增值性。

（4）投资规模大，开发建设周期长。

目前，房地产的规模可谓是越来越大，它的经营模式也逐渐走向成熟，现在就一个小型的房地产的投资也会高达几十万或者上班万，但是建设时间一般都是半年以上的工程，进而相比较来说，它的周期相对较长，规模相对较大。进而对于一些资金不雄厚的公司来讲并不是那么容易运转的。所以在建设的同时我们也要时刻想到金融方面的空难，并且根据实际情况进行解决。

（5）房地产有高资本价值特性。

在运营房地产行业时，公司需要雄厚的资金力量，在进行建设时需要足够的资金进行储备，但是在进行销售的时候可以看见相对比较客观的利润，一个新建设的住房可以看作十几个家庭的收入。而家庭在进行购买的时候多是以分期付款的形式进行采购。

房地产的分类及特点

房地产的分类有很多，主要根据用途的不同进行划分的，分为住宅业和商业业，但是他们的共性都是与土地紧密相连的，他们既有相同之处，也有很多不同点，住宅房地产的特征：

（1）收益的不确定性大

建筑房地产有很多不确定性，其中收益的高低就是其中之一，住宅建设的成本价与实际销售的价格的差值就是所获得利润。但是对于商业房地产来讲，其主要收益却是租赁的费用，除此之外还有物业管理费用，也是其中之一，尤其一线城市这样的手段十分重要，这是一份可观的收入来源。

（2）客户需求的特殊性

在商业房地产区域，他们的客户所要求的相对要多，我们可以大体将其分类为两个群体:其一为初级客户，也是指商业运营商；其二为终级客户，也是指消费者。这样，一是由于各个公司所经营的产品不同，信息不同，特设不同，所以以一定的特性将其展现出来。二是由于消费群体较为复杂，没有办法将他们进行分类识别，所以不能使他们的需求得到满足。

（3）经营方式不单一，但以租赁经营为主

住宅房地产将会运用多元化进行销售，除了会销售其房屋主权，还会运用租赁的形式进行筹集资金，两个方面将资产充分利用其价值。我们所看见的商业房地产产业多是以租赁的形式进行收集资金，实现商品房的最大价值，以此获得更多收益。

（4）房地产开发风险大

房地产行业在能够获得比较大收益以外，相对的所承担的风险也是比较大的，可以说血本无归，甚至有欠款今生难以还清的地步，所以建筑房地产在对住宅和商业住宅两个方面都会产生一定的收益和损失，主要影响价格的因素有地段、房屋面积、整体建筑风格以及国民经济的影响。所以在进行施工之前，一定将一些不利因素进行谨慎的考虑分析，进而得出结论，在这期间所做的投资是否得当，所承担的风险，是否将能力范围之内，并将风险减小到最低。随时做好应急准备。因而相比之下商业房地产在运营时所承担的风险较大。

（5）房地产的投资规模大

房地产行业投资规模相对较大，面对一些大型建筑时，投资收益的周期比较长，尤其是大型的购物超市、购物中心、商业街等，在对他们进行建设的时候，雄厚的资金特别现有优势，雄厚的资金方便在建设时进行运转，以备不时之需，时刻为建筑问题做准备着。

（6）房地产的经营管理要求高

房地产项目不管是销售前，还是销售后都有一套较为严格的管理制度，尤其是在销售之后，对住宅小区的物业方面要求极为严格。但是商业房地产的运营的好坏，与商业房地产的收益情况有着不可分割的联系。与此同时，商业房地产所接触的是厂家，是商业人员，面临动荡的市场变化，他们所具有的风险是非常大的。面对这些激烈的竞争形势，商业房地产对自我管理的管理制度尤为主要。

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2005-9