房地产开发企业工程管理

吴建游

摘要：通过业主开发企业作为建设工程的主体，是建筑产品的使用或经营的所有权人，更关心工程质量和造价。要保障质量优良和造价合理，应当起主导作用，需要承担主要责任，介绍了引入业主方项目管理的必要性，针对房地产开发企业在工程管理的各个环节需要注意和重视的问题进行了分析，并提出了有效的管理措施，以达到房地产开发企业的建筑项目以最小的成本获得最高质量的目标。

关键词：工程管理;管理环节;管理方法；业主

一、开发企业面临的问题

客观上,一般业主只有阶段性的建设任务,缺少专门的管理班子,或者仅由行政部门派人配合施工队工作,受自身能力所限,管理不到位;主观上,不认为业主是工程的责任主体,不依法认真履行自己的职责。目前,我国一般的建筑企业管理薄弱,往往重视任务开拓,而轻人员素质培训,生产方式以手工现场湿作业为主,直接操作基本上由劳务工完成,这些工人大都未经过正规训练,文化水平低,更换频繁,工作随意性大,给工程质量管理带来更大的难度。在监理工作方面,由于部分监理人员不是复合型的,很难负起技术、经济等全部责任,尚不能满足工程管理的需要。同时,建筑工程的管理是一项系统工程,工程、法律、社会科学交叉,是复合型多因素,在政策法规制约下的经济技术组织工作。因此,要求业主方从人事制度、经济、技术构建与工程管理特点相适应的体制,提出并实行有效的管理方法。

二、引入开发企业的项目管理

2.1组建业主项目经理部

业主要选聘有经营管理才能，熟悉基建工作，既懂经济技术，又懂政策法规的复合型人才担任项目经理，其余组成人员按建筑工程管理所需，如质检、技术、概预算兼材料等人员，由项目经理选聘，共同组成职责明确、功能完整的项目经理部。由来自不同专业，掌握工程所需知识和技能，有实践经验的人组成团队，履行业主职责，管理工程项目。

2.2项目管理的监督制约机制

业主方实施对建设工程的管理，需要建立2个定位不同、职能不同、责权明确、有利于监督和执行的管理层，架构监督与执行分立的制约机制。由业主方领导，纪检、聘请行业专家共同组成监督决策层，对项目管理中的重大事项，如方案、招标、资金使用、项目经理聘任等进行监督，对决算审核负责，实行集体决策，业主项目经理则实行监督决策层领导下的个人负责制，项目经理参与决策过程，业主方的主要负责人不兼任项目经理。

2.3开发企业项目经理部的运行管理模式

项目经理部应实行企业模式管理。项目经理在工程建设中，履行业主的所有职责，行使经济、技术、资源配置等方面的指挥管理，贯彻业主意图、实现业主意志，承担工程质量、造价、失误等法律方面的民事责任。为完善项目管理，做到责、权、利一致，制订项目管理的奖惩办法。项目管理的目标是业主与监理、施工方同心协力，完成质量优、投资省、周期短、效益好的建筑工程项目。

三、建筑工程的程序化管理

3.1程序编制方法

建设工程项目从可行性研究的前期准备阶段到委托监理、设计、招标、施工、验收的实施阶段，把复杂问题分解为简单问题。各项工作可以采用相对固定的模式确定，再按过程细化分解，以过程为基础，把处理问题的知识和途径编制成管理程序，按目标要求，投入相应资源，一步步地完成该管理过程，并为过程的顺利进行实施协调与控制，以获得每个子项目满意的管理绩效。

3.2委托设计管理程序实例

(1)业主项目经理按国家招投标法的要求，在监理协助下，向参加投标的设计单位提供相关文件，并组织到建设用地踏勘，介绍建设目的、使用功能要求等，规定在时限内，各家提出参加竞赛的设计方案。

(2)由决策层组织专家评审。过程为:专家咨询→统一标准→确定权重→综合评分→得出参赛方案中的最佳方案。

(3)提练未能入选方案中的精华融入最佳方案，并正式签约，委托设计，设计费一般为工程造价的1.5%左右。

(4)方案经城建规划部门批准后，由设计监理联系中标单位进行初步设计。

(5)由项目经理组织专家审查初步设计，对设计图纸是否反映了业主的要求和意志，是否具有安全、实用、美观、经济合理的建筑结构和布局，材料、工艺是否合理、是否先进等提出书面意见，返回设计院修改，再做正式设计出图。

四、把握住关键的管理环节

4.1施工招标管理

业主对招标的管理一是考察施工企业的信用，二是制定合理的标底。信用包括资质、专业技术人员能力、技术装备状况、管理水平、业绩。特别重要的是需要选择技术业务组织能力强、素质高，有实际经验的施工项目经理。标底在综合评标中占总分60%～70%的权重，标底的编制管理极为重要，业主要委托公信度高、经验丰富的社会中介方完成，有条件的尽可能封闭进行。一般讲，按定额编制的预算偏高，由于施工企业的技术水平、管理水平、人员素质不同，使用机械设备不同，对市场原材料等因素的把握能力不同，同一工程成本造价是不同的。而且，实际工期往往比国家定额工期缩短30%左右。因此，业主组织行业专家修订所编预算，确定标底系数，最后形成业主的招标标底。按建筑业发展的趋势，参照国际惯例，业主可以采用工程量清单招标，施工企业依据自身建立的内部定额，用综合单价投标，专家评委选择合理低标中标。

4.2工程质量管理

业主项目经理部对工程的质量管理是以监督落实质量责任制实现的，协调组织施工企业、监理、质检站的质检工作，监督执行工程质量相关的标准、法规、质量措施、施工工艺操作规范的执行。既不代替监理，也不指挥企业的施工和质检，而是落实各责任主体应承担的质量责任。业主应主动邀请质检站依法对工程质量执行国家建设相关法律法规、工程建设强制性标准等进行监督检查，政府工程质量监督是在项目组织系统外的管理。业主的工程质量管理是通过协调与监督来实现的，对各项检查记录、文件是否真实可靠、结果是否准确要做到心中有数。这样共同建立一个职责明确、管理到位的质保体系。

4.3工程造价管理

业主项目管理一个重要的目标是要获得投资效益和社会效益的最大化，其工作就是工程造价的控制管理。首先是投资决策与设计阶段对工程造价的控制管理，由业主组织专家对建设方案进行技术经济比较，对项目规模与建设标准、工艺与设备的选用，做出与使用功能建设目标相一致的判断和决定。按投资实行限额设计，重点控制工程量，控制设计变更，并运用价值工程原理改进设计方案。其次是在施工阶段对造价的控制管理，实行精细化管理，精在事前、细在过程。敦促施工企业制订科学的材料设备采购供应计划，周转零库存、在线供应等;严格控制工程变更;严格按工程量拨付进度款;加强工程的结算、决算审核;防止索赔等工作。

五、组建以业主项目经理为核心的管理运作体系

业主、监理单位、施工企业既是责权分明的单体，又是相互制约的独立体，更是共同担负建筑工程项目任务的合作体。在工程管理体系中，业主项目经理是核心管理要素，担负统率整个体系运作的责任，凝聚各管理要素形成一个有机整体，促使各方协调一致，让各要素的管理者想事、做事，通过别人的工作把项目的事情办好，实现业主的项目管理目标。

结束语：

总之，在房地产企业开发中工程的监督管理十分重要，随着人们生活水平的不断提高，随着科学技术的日新月异，都将对房地产开发的工程管理提出更高的要求。因此，房地产开发的工程管理者，必须不断地总结经验，学习国外项目开发管理的先进模式，与国际接轨，提高业务水平和综合管理素质，认真努力创造出更多地、更好地满足社会需求的精品工程。

参考文献：

[1]陈健.试论建设项目全过程投资控制2017.4

[2]陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析2016.12