保障性住房小区后期管理研究综述

宋键

摘要：我国经济体制改革以来，国家较为重视保障性住房管理，在此过程中构建了保障性住房后期管理模型，这对保障性住房管理质量的提升具有较大促进作用。但是，从实际管理角度进行分析，公共服务、管理运营等会对保障性住房小区后期管理绩效产生不同程度的影响。为此，需要对保障性住房小区后期管理进行深入研究，并在此基础上采取有效措施提升管理质量，以此为我国保障性住房的未来发展奠定良好的基础。

关键词：保障性住房；后期管理；住房类别

前言：我国在经济发展的过程中，城市化建设进程不断加快，逐渐增长的房价与住房需求之间产生一定矛盾，导致中低收入人群出现住房问题。为此，国家进行了保障性住房建设，这在较大程度上能够提升保障性住房管理质量。但是，在进行保障性住房建设的过程中，存在小区后期管理问题，这在较大程度上不利于保障性住房小区管理质量的全面提升。为此，国家需要根据存在的问题采取有效措施优化管理模式与路径，以此为管理质量的全面提高奠定良好的基础。

1 保障性住房概述

保障性住房主要是政府为中低收入人群提供的住房，以此满足中低收入人群住房需求，从而解决住房困难问题。保障性住房与商品性住房之间存在一些差异性，保障性住房是由政府提供，并且在此基础上不推向市场运作，只面对中低收入人群以及外来务工人员。保障性住房主要分为廉租住房、经济适用房以及公共租赁住房^[1]。

2 保障性住房类别

2.1 廉租住房

廉租住房主要是政府主导的是向中低收入人群提供的保障性住房，该住房有较为严格的申请条件，比如我国济南市在申请廉租住房的过程中，需要满足以下几个条件。首先，申请者必须是济南市市区户口。其次，需要有城市居民最低生活保障证或者有收入证明。最后，申请者家庭无住房^[2]。由此可以看出，国家对廉租住房申请条件有一定的限制，并且在此基础上申请面相对较窄。

2.2 经济适用房

经济适用房主要是政府根据政策以及定价把房屋出售给中低收入家庭的一种住房形式，经济适用房同时具有保障性住房以及商品性住房的双重属性。我国较多地区逐渐成立了经济适用房开发中心，这在较大程度上能够推动经济适用房的建设进程，但是随着公共租赁住房的不断发展，经济适用房在我国逐渐退出市场。

2.3 公共租赁住房

公共租赁住房主要是政府主导，为中低收入家庭提供的保障性住房，与廉租房相比群体有不同程度的扩大，在一些城市中申请条件主要为当地户籍单身人员、当地户籍常住家庭以及外来务工家庭，其中对于外来务工家庭在申请的过程中，需要在当地缴纳社会保险以及签订劳务合同满一年以上，并且在此基础上持有当地居住证才能有申请资格。

3 保障性住房小区后期管理研究

3.1 地方政府为主体的后期管理模式

3.1.1 顾客关系管理在保障性住房后期管理中的应用

首先，构建以顾客服务为理念的管理模式，在此过程中政府让出一定的管制权，并且转变为公共服务的提供者。其次，还需要从管制型政府到服务型政府不断转变，同时在此基础上以公共利益为目标，这在较大程度上能够使政府行为逐渐透明化，以此使特权意识不断弱化。再次，政府还应构建有效的快速回应机制，并且在此基础上与顾客之间形成较好的交流，同时将顾客对政府提供的服务满意度作为考核指标，在此过程中，政府需要通过反馈机制对顾客使用期间的需求进行全面了解，以此调整服务方向与质量^[3]。最后，政府还应实施社会服务承诺制，并且在此基础上制定顾客服务标准，顾客在使用的过程中享有知情权，在此期间政府需要向顾客提供服务方式、内容以及相关标准等，同时作出相应的服务承诺。

3.1.2 质量管理在保障性住房后期管理中的应用

地方政府在对保障型住房进行管理的过程中，主要特点是主客体分别是政府与管理工作，一般情况下分为不同方面，比如服务以及管理等，主要采用全面质量管理原则与理念。市政府通过有效的服务管理，达到提升顾客满意度。首先，政府在对保障性住房进行管理的过程中，需要明确顾客自身的需求。其次，还需要确保产品质量。由于保障性住房很难通过一定的价格对其衡量，所以应当根据行政管理要求，对相关标准实施全面确定。比如在管理的过程中，政府服务质量与内容是否反映了顾客利益以及符合法制要求等。再次，地方政府在对保障性住房进行管理期间，还应提升政府以服务对象为中心的服务意识，只有这样才能提升服务质量，不但能够提升地方政府工作效率，而且还可提高顾客使用过程中满意程度。

3.2 以社区为主体的后期管理模式研究

在对社区管理机制以及体制进行优化的过程中，需要将治理理念应用到管理中，其中社区治理目标主要是通过不同权利对社区治理的参与，在不同权力格局职责分明而又相互依赖的基础上，促进社区建设。此外，从行政体制改革角度进行分析，需要转变治理结构，通过对市场组织进行有效的整合，以此参与到社区治理中

^[4]。除此之外，还需要构建社区多元中心秩序，这在较大程度上是社区治理较为重要的方法，不但能够使居民互动以及社区化有效促进，而且还可使居民全面参与社区事务。

3.3 物业企业为主题的后期管理模式研究

3.3.1 绩效管理

企业在小区后期管理的过程中，应当重视绩效管理，主要是因绩效管理能够实现一系列的管理活动，一般情况下包括绩效考核、目标设定以及绩效结果应用等，在此过程中绩效管理主要是有不同环节构成，系统整体在实施绩效计划的过程中主要包含绩效监督、绩效目标以及绩效制或计划的整理等。除此之外，绩效评估阶段应当对项目实施有效规划，并且在此基础上构建评估指标体系，同时完善绩效评估结果。

3.3.2 标杆管理

我国较多小区管理企业应用了标杆管理，主要是在分析与对比的基础，寻找一定的差距，并且在此基础上采取有效措施消除差距，这在较大程度上能够提升企业自身的竞争力。首先，企业应当对自身实力进行有效的分析，同时与其他企业对比找出之间的差距^[5]。此外，还需要学习其他企业业务流程以及管理等方面的内容，将保障性住房后期管理融入标杆管理，主要是能够使企业制定有效的发展规划，并且在此基础上确保管理质量的全面提高。

结语：

综上所述，在对我国保障性住房小区管理的过程中，后期管理较为重要，并且问题突出，这就需要对进一步探索不同维度下保障住房后期管理的优化机制。保障性住房与商品住房管理方式存在一定的差异性，保障性住房的后期管理中，政府承担主要责任，但是应当明确管理部门与管理方式。其次，保障性住房后期管理主要有政府确定服务企业提供服务、由住户自行管理以及政府成立机构管理等，管理模式与保障房权属类型有较大关系。管理经费是后期管理较为重要的问题，需要从不同方面对宝占星住房后期管理实施有效扩展，比如获取经费收入、财政补贴以及被保障对象缴纳费用等，

参考文献：

[1]刘建朝, 张艳丽, 王振坡, et al. 保障性住房后续管理绩效研究——基于天津市的问卷数据[J]. 地域研究与开发, 2019(3):75-76.

[2]李越星. 商品房配建保障性住房的土地成本分摊方法讨论[J]. 财讯, 2019(8):156-158.

[3]郑超然. 分析住宅小区园林景观工程施工质量控制与后期养护管理[J]. 建材发展导向:下, 2018(7):45-46.

[4]邹爱华, 付垚, 何延龙. 黑龙江省城镇化新建小区物业消防管理问题研究[J]. 办公室业务, 2019(9):82-83.

[5]杨霖. 矢志创新 打造平安小区——记温州财源物业管理服务有限公司董事长刘云财[J]. 中国高新科技, 2019(11):61-62.