强化老旧小区综合整治施工管理

王富强 沈烨磊 骆奇挺

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摘要：目前，我国的经济在快速发展，社会在不断进步，老旧小区改造项目既要面对“大业主”，也要面对“小业主”，这就决定了老旧小区改造工程不但要符合“大业主”层面的基本建设程序、建设要求，同时也要满足众多“小业主”层面的个性化需求。

关键词：老旧小区；综合治理；施工管理

引言

老旧小区是指建设时间久远（房龄20年以上）至今仍有大量居民居住的小区。随着人民生活水平的提高，老旧小区已经明显不能满足人们较高的生活需求。老旧小区的建设标准不高、配套设施不齐全、道路年久失修、环境卫生设施缺乏等现象严重。将老旧小区升级为“宜居、和谐、充满幸福感”的居住小区，不仅能提供给人民群众高品质的生活环境，还能够提升城市建设质量，稳步促进经济社会的快速发展。

1老旧小区工程综合治理要求

某片区环境品质提升工程是以宁海路街道为主线，对小区、街巷、市政进行综合整治。众所周知，老旧小区的整体环境较差，工作难度开展较大，某片区环境综合整治工程本着全面改善小区使用品质、城市形象和居民需求的施工的原则进行实施，但是由于受到技术、条件等多方面的限制，无法满足所有居民的需求，同时居民的诉求较多，因此，在进行老旧小区综合治理时，与居民之间的沟通显得异常重要与困难。此外，整个施工过程是在居民居住的条件下进行的。小区进出人员复杂、施工场地有限，在进行综合治理的工作中，施工团队的整体工作存在较大的难度。但是，我方坚持以城市总规为引领、紧扣群众反映强烈的突出问题、群众需要解决的民生问题，进行环境综合整治。同时为达到“高起点、高标准、高质量”标准，在针对老旧小区进行综合治理时提出多个阶段的要求。

2强化老旧小区综合整治施工管理

2.1安全管理吃力

在标准化管理方面，对于带户施工的老旧小区改造工程，由于场地限制，多数改造工程办公及生活区无法与居民住宅分离设置，受居民生产生活及出行影响，很难满足现行《北京市建设工程现场安全生产标准化管理图集》要求。脚手架方面，仍有部分老旧小区存在各层住户私搭违建现象，尤其首层往往会有自建阳光房、自建小院，各层窗外多有自建外悬挑防护架等，造成外檐脚手架搭设困难、施工脚手架立杆难以落地生根，带来安全隐患。安全防护方面，由于各种违建“形式多样”，也难以使用吊篮进行立面施工，给安全防护造成极大困难。绿色施工方面，小区市政管线改造的，又涉及小区路面开挖，施工扬尘大、噪音大，下雨后路面积水、泥泞，影响居民出行、停车等日常生活。

2.2打造“完整社区”，功能品质变优

整治后的小区通过整体打造老旧小区居住环境，根除了困扰居民多年的小区环境“脏、乱、差”问题，从房屋、大门、道路到绿化，整体环境更加整洁舒适。筑起照明、监控、围墙三道安全防线保障安全；采用太阳能路灯、节能涂料等新产品为居民提供节能环保的生活方式；无障碍出行坡道、适老化活动场所、服务设施等使得小区功能品质得到提升。一系列便民、惠民、利民整治项目，使得停车难、充电难、快递难、休闲难等问题迎刃而解，拥有完善社区公共服务的“完整社区”让群众生活得更方便、更舒心、更美好。在整治过程中，南京以绣花功夫、工匠精神打磨每一个小区，善待宝贵的历史遗产，无论是从建设、设计到运营维护都力求做到精细化，彰显城市生机活力和特色魅力。深入开发小区原有景观小品及绿化，变废为宝，精雕细琢，打造小区整治的精品力作。

2.3人性化服务

老旧小区人性化的设计极少，如无障碍通道设计不满足规范、无障碍设施不齐全、无障碍标识缺少、缺乏盲道或者被打断、各出入口虽设有无障碍坡道但存在坡度过大、路面不平整、缺少扶手等问题。老旧小区综合整治需要将无障碍设计纳入其中，以肢体、听力和视觉残障的三类主要残障人群为主，同时将智力残障、临时性伤残等特殊残障人群及老年人、孩童、孕妇、病人等弱势人群作为服务对象。加强社区无障碍环境建设，除处理物质层面的基础设施改造外，还要重视社会意识层面的宣传教育，可在社区公园中增设文化宣传展区，宣传社区文化生活及无障碍教育基础知识，推进居民与残障者的相互理解。

2.4制定楼内供水设施改造标准，因地制宜设计改造方案

目前，小区庭院供水管线工程施工及验收参照执行国家标准《给水排水管道工程施工及验收规范》（GB50268-2008）。独立计量区（DMA）建设工程施工及验收参照执行《北京市自来水集团独立计量区（DMA）建设和运行技术标准》相关验收标准。但是，楼内供水设施缺乏改造标准，造成改造程度、审价标准尺度、补贴力度不一。政府应尽快组织设计单位、供水企业等相关单位对楼内供水设施改造制定详细的改造设计规范，最好能够形成地方性标准。目前，楼内供水设施改造过程中，应按照各小区自身特点，首先在保障供水水量、水压、水质的前提下，提出针对性、科学合理的用户供水设施改造方案。改造方案要对楼内供水管网布局进行优化，降低能耗，尽量实现水表出户，将灰铸铁和冷镀锌等不符合要求的供水管线更换为不锈钢管材。

2.5坚持技术引领，尽快落地规范标准新成果

结合实际情况，为进一步做好本市老旧小区项目申报、审批、监管及设计、施工、验收和维护等工作，建议研究编制《北京市老旧小区综合整治技术导则》。2012年出台《关于加强老旧小区综合改造工程外保温材料使用与消防安全管理工作的通知》，由于时间较长，对消防安全的指导作用不强，没有可操作性，应该进行修改。同时，为保障老旧小区改造施工现场安全文明施工，制定既有建筑改造施工现场安全规范标准，从制度、规范标准层面上为老旧小区改造安全质量提供保障。

2.6引入市场化管理模式

由于老旧小区多数都是福利房，居民多数为企业离退休人员、收入偏低的人员、外来农民工或者孤寡人士，物业管理消费意识淡薄且支付能力有限。引入物业管理，物业费水平就是首要矛盾，低了物业公司不愿意接手进入，高了居民不愿意交钱，部分业主以此为借口，找茬不交物业费，影响了已交物业费的业主的积极性，形成攀比，从而使收费率越来越低，进入了“收费难，难服务”的恶性循环怪圈，物业公司既不能保证收入，又无法保证正常的物业管理水平。对于本街道来说，我们更多的是想通过引入市场化管理模式来加强小区管理。市场化管理模式，一是公开招标引入物业公司加强老旧小区管理；二是居民自治+专业承包，通过居民自治的方式来管理小区。针对不同小区，可采取相应的市场化管理模式，通过市场化物业管理，结合政府部门的监管及综合执法，达到老旧小区长效管理的目的。无论是引入市场化管理模式还是居民自治，都离不开政府的支持。物业公司：对于整体环境较好，配套较高，人员结构单一的小区，建议采取物业管理。政府可通过对相关物业公司税收优惠、政府补贴等奖励措施，吸引物业公司愿意接管老旧小区，从而实施规范的物业管理。

结语

综上所述，老旧小区的管理对于老旧小区的长远发展、居民生活稳定以及和谐社区的建设有着十分重要的意义，因此，针对老旧小区的管理建立完善的责任制度、管理机制，结合老旧小区的情况来明确管理责任，建立考核机制，从而促进老旧小区管理水平的提升，推动和谐社区建设。

参考文献

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