房地产开发项目管理难点分析

刘希胜

摘 要：在现代社会，房地产经济在国民经济中的地位和作用越来越重要，已成为世界各国经济发展的支柱产业。因此,房地产的开发项目管理也越来越受到人们的重视。房地产开发项目管理是一项异常复杂的工程,在开发过程中通常会遇到一些问题。为了更好的保证房地产开发项目管理的顺利进行，本文主要分析了房地产开发项目管理的难点及对策，希望为相关行业提供借鉴。

关键词：房地产; 项目管理; 成本管理;

1 房地产开发项目特点及管理难点

对于房地产项目，它指的是基于时间、成本与质量等要求，将土地及建筑作为主要对象，将达到预期使用功能作为主要目的，严格按照一定程序及步骤执行的一次性任务。相对于其它项目，房地产项目主要具有以下特点，同时这些特点的存在，也是项目管理的难点。

第一，房地产项目对时间提出的要求具有很强限定性。一方面，房地产项目所生产的产品具有高价性，这使得它的生产过程需要占用大量资金。为保证资金实际利用率，尽可能减少借贷和管理方面的成本费用，需对开发工期予以严格限制；另一方面，从市场角度讲，需求的变化速度加快，在经济发展促进下，人们生活水平日益提高，对产品质量及功能等提出的要求不断提高。只有在特定的时期推出产品，才可以保证不过时，避免市场缩小、产品滞销，这对房地产项目而言，是一个核心问题。另外，房地产市场竞争正愈演愈烈，我国的房地产项目在经历了前期井喷过程后，已向更有序的方向发展，基本做到相对稳定。倘若某类产品的市场需求较为旺盛，则必然会有许多开发商相继投入开发，可见，谁能在时间上占得领先，谁就能更早的使产品应市，从而赢得竞争。

第二，房地产项目对质量有着更高要求。项目本身投资量巨大，且投资行为一旦作出就无法逆转，如果产生质量问题，将造成严重的损失与浪费。对于房地产项目，其产品直接被人们使用，对质量有着很强的敏感性，与人们生命财产息息相关，而且国家与地方也提出了严格要求，无论是质量检测还是验收，都有一系列强制性条约。在这种情况下，产品的高质量是整个市场发展的必然趋势。

第三，房地产项目对组织也有着很高的要求。一方面，项目自身具有系统性，当前的房地产项目，可谓是一个十分庞杂的系统，不仅规模大、涉及范围广，而且投资多、工期长，需要经历多个阶段，基于这种实际情况，不同阶段必须做到紧密衔接，在管理上要做到统一规划与调动，对资源配置及效益核算予以统一；另一方面，项目还具有一定程序性，项目实施中，应严格按照相关规定来开展，同时还要充分考虑不同子程序间的相互衔接。另外，项目对组织协调管理提出了很高要求，考虑到现代化大生产以及专业化分工基本要求，对于房地产项目，一般是由不同的主体来参与，对此，只有建立完善的组织系统才能保证协调及管理的有效性。

第四，房地产项目在政策与法律规范上十分严密。项目的顺利实施和取得成功，不仅是经济关系直接体现，还是法律与社会关系最终体现。基于此，项目必须要有明确的政策法规及内部规整制度来明确不同参与主体承担的责任义务与权利，进而使他们能够各司其职，各自认真履行各自的职责，最终确保项目得以有序展开。

2 地产开发项目管理策略

2.1 策划与立项阶段

该阶段重点是对项目所在市场环境进行全面调查，然后以调查结果为依据，开展项目可研与评估，给出开发建议书。该阶段核心与项目管理立项对应的核心基本相同，可将项目管理理论中启动阶段对应的方法运用在这一开发阶段，同时按照不同阶段和过程之间的关系来开展，以此确保项目在该阶段能够做到目标明确。

2.2 前期规划与设计阶段

该阶段实际上就是从立项到开始施工中间的那段时间，其基本工作有：征地与拆迁安置；用地相关手续的办理；为项目规划设计创造必要的条件；现场勘探与规划设计；项目设计，包括方案、初步与施工图设计；招投标；基础设施建设。该阶段主要工作为确定适宜的规划设计条件与不同设计阶段优化。以上主要工作对决定项目实施能否实现预期目标有关键作用，该阶段的核心和项目管理方面的规划阶段基本相同，可将项目管理理论中规划阶段对应的方法运用在这一开发阶段，并结合项目的目标、范围、WBS、进度、成本、质量与组织开展系统性与科学性的规划，同时按照不同阶段和过程之间的关系来开展，以此促使项目在该阶段的主要工作变得简单、清晰、明细及有序。

2.3 实施阶段

该阶段是项目实施中的计划与控制管理。进度计划、成本计划、资源计划与质量计划的实行，必须按照项目开发基本目标来控制，其基本目标即为质量目标、成本目标与工期目标。当然，对于房地产项目而言，施工中难免涉及到合同、变更及安全控制。因此，该阶段是项目能否顺利开发与实现预期目标的关键，同时也是开发过程中最为关键的一部分内容。尤其是项目实施中不同控制的相互作用及信息反馈必须对项目管理中建立的目标体系有直接反应。该阶段控制效果也决定了项目能否取得成功。以项目管理阶段涉及的内涵为依据对项目计划进行实施时，需重点对实施过程予以跟踪，同时加强过程控制，以此确保项目能够严格按照计划展开。如果项目管理中建立的目标体系比预定目标高，则要及时找出原因和问题，并立即改正，以此做到全面控制。该阶段从项目管理角度讲，包含准备、计划执行、跟踪与控制四个方面。其中，控制是该阶段的灵魂所在，贯穿整个实施过程，为动态管理。在该阶段通过对项目管理理论中实施阶段对应的各类理念及方法的合理应用，能有效提高开发管理水平，不仅能理顺各类计划和执行之间的节点，实现对各节点的有效控制，促使原本复杂的形式能够结合到一起，并进入有序循环状态，最终达到理想目标。还能帮助项目具体实施中规避各类风险，从而提高项目实施安全性及经济性。

2.4 验收与交付使用阶段

该阶段为项目后期管理，在项目所有子项与配套设施均完成施工后，施工单位应向建设单位主动申请验收。同时，其它所有参与单位也要出具对项目实施中的质量与安全进行评价的报告书。对于建设单位，需要以合同控制相关内容为依据对竣工阶段提交的验收资源进行全面检查，同时组织参与方代表对实体的外观进行检查验收。在项目统一验收过程中，需要由当地政府开展监督验收，向有关部门报备。项目经验收确认合格后，管理者应按主管部门提出的要求提供合格证明、质保书与说明书。该阶段在项目管理理论中对应的收尾阶段有相同的内涵与目的。项目结束以后，还应对开发管理工作做后评价，尤其是对项目的投资和收益情况进行总体分析与总结。在组织合同完全终止以后，项目结束。

明确上述四个项目阶段对应的项目管理阶段后，根据项目管理不同阶段实行的管理过程，也就是启动、计划、执行、控制与收尾，贯穿整个项目过程，并加以循环，直到项目全面完成。

3 结束语

综上所述，对于房地产开发，其项目管理实际上就是运入项目管理相关理论、模式及方法对项目实施及使用予以全方位及全过程的管控协调，以此确保项目能够达到预期标准，使生产要素在这一项目基础上得以优化配置，为全体用户提供符合合同标准的优质服务。为了实现该目标，对项目管理人员而言，不仅要引入适宜的项目管理先进理念、模式及方法，还要将绩效目标作为基准，做到灵活掌握。

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