老旧住宅小区改造的创新与探索

李达

摘要：老旧住宅小区的改造是国家一项重大的民生工程，很多地方都在组织实施这项工程，也体现这人们在生活中对居住环境的要求有所提高。伴随着时代的发展，房屋也呈现了老龄化的趋势，小区各项功能设施都已退化，为进一步提升居民环境的居住质量，结合我国现代社会发展的程度，以此改善老旧小区的住宅环境，切实改善广大人民群众的居住条件。通过创新与探索，拓宽了改造老旧住宅小区的思路。

关键词：老旧小区；改造；创新探索

引言：随着我国城市化的不断发展，老旧住宅小区也无法满足现代人的需求，房屋的老龄化对居民的生活存在着一定的安全隐患。老旧住宅小区的改造是改善居民居住生活条件，是扩大内部需求的重要举措。切实解决老旧住宅小区的建筑和配套设备的老化，环境改造，房屋室内改造以及物业管理不健全等问题。通过大家的一起努力努力改善老旧住宅小区的条件，使小区居民的生活水平得到提升，让人民的幸福感和安全感显著增强。

一、老旧住宅小区改造的意义

老旧住宅小区是指建造于2000年以前，八九十年代建设的房屋使用寿命一般为三十年左右，建设标准低，质量较差，小区环境的公共设施也出现严损坏现象，严重影响到了小区居民的居住生活。老旧住宅小区的改造有以下几点意义：①人民生活质量的提高。我们可以看到老旧小区的路面一般都坑坑洼洼，不光滑平整。而且楼梯昏暗，照明灯不灵敏以及单元门损坏。可能会出现陌生人随意进出的现象，这样对人民生活的财产安全会造成危害。还有私人霸占公共楼道，消防通道等，这些问题都对人民居住环境造成了安全隐患。将这些问题解决，人民的生活水平质量也会有所提高。②建立和谐的社区环境。良好的生活环境利于形成良好的人际关系，改善维护小区秩序，促进亲密的社区人际联系。③提高城市的良好形象。近年来旅游业迅速发展，每年都会有许多的外地人到另外一个城市去旅游参观。而良好的小区环境，也会在游客的心中留下一道风景。

二、老旧住宅小区改造资金问题

改造老旧住宅小区，一方面是为了提高原社区居住人民的生活质量，另一方面也是为了美化城市。缺少上级配套资金是县级房地产管理部门组织老旧住宅小区改造的第一问题。主导由政府牵引宣传，吸引房地产企业筹得资金进行改造。也可通过向受益业主筹资小部分，政府出资大部分，两方分摊。改造部分，视业主情况而定，政府资金根据业主筹资开展，激发业主改造小区的主动性。社区与主办方和业主三方一起共同合作改造老旧住宅小区。当资金问题得到解决时，征求民意根据社区与业主的需求进行改造。业主有需要的，改造团队就去完善补齐，有问题就提出方案去解决，充分发挥业主的主观作用。改造前有三个阶段，之后确定改造方案，一是选择专业的团队规划设计，将设计图公示在小区的公告栏。二是召集小区业主开展座谈会，征求业主意见及需求对设计方案不满意的地方进行更改。最后结合现有资金情况和改造方案实时改造。

三、老旧住宅小区的创新改造

3.1老旧住宅小区创新改造的内容

①改善房屋功能。实施房屋建筑改造对房屋外部墙面进行保温处理以及维修屋顶漏水，各楼层断漏水等现象。对房屋的外墙和公共楼道墙面开展维修改造工作。在对屋檐，楼梯台阶，楼梯扶手，楼道的照明灯，楼道管线敷设进行维修处理。单元们的设置：实行智能面部识别或者指纹识别防止其他外部人员进出（配备钥匙，防止出现智能锁损坏或者没电的情况下无法进入），为保障人民的人身安全及财产安全。②改造小区基础设施。如果地理位置条件允许的话，可以建造地下停车场。老旧住宅小区一般没有地下停车位。许多车主将汽车就停在了小区道路两旁使道路显得过分拥挤。并且配置电动车充电桩，设置自行车棚，电动车棚区别划分；维修更换老旧污水管道进行污水分流处理；安装安防设备，例如消防管道、消防栓、消防设施；合理设置居民生活垃圾分类投放点，垃圾分类可促进居民环保意识。③改良居住环境，统一环境保卫设施。减少生活垃圾堆放，清理人员定点处理；清理整治绿地完善小区绿化设施，栽种花草。如果条件允许在小区内增设健身器材；配备便利店、社区幼儿园、卫生所等服务机构，便利小区居住人民。④完善小区管理体系。加强老旧住宅小区的物业管理，充分发挥社区委员会，物业公司，物流服务公司的作用。禁止小区内在不规定时间摆摊，若有多数居民摆摊，可设置专门的摆摊活动日，以促进全民经济复苏为由，推动小区经济体系发展。在利用互联网平台将其融入到小区的每个人的生活中，居民有问题时可以通过互联网想社区委员会反馈。构建整洁舒适安全美丽和谐的住宅小区。⑤打造党建阵地。设立党支部，老年活动中心，兴趣学校，配套设施配备齐全。以打造党建阵地作为改造目标之一，获得良好效果。党建阵地的增设促进了老旧住宅小区的管理，丰富了小区居民的文化生活。⑥开展居民活动，老旧住宅小区的改造不仅是对建筑的改造，也是改变小区居民相处的方式。多开展一些社区活动，例如文艺表演，琴棋书画类的交流活动。改善人们的关系，促进和谐美丽小区的发展。

3.2老旧住宅小区改造实施步骤

①在资金合理的情况下，上报有关部门，确定各个项目的负责人，明确职责分工。在征得同意批准的情况下，就可开展改造工作。再对改造小区进行检查，有的铁皮房会出现年久失修，损坏严重并存在漏电现象。由业主自行出资改造，因为铁皮房属于专有部分。如果改造每个业主的个人区域时，改造费用由每个业主分摊，公共部分由政府承担改造费用。

②建立账本，在调查清楚的情况下建立老旧住宅小区改造项目账本，明确老旧住宅小区的建设年代以及出现的问题和居民改造需求的情况。通过账本可以向上报备资金。

③制定改造计划，以业主需求为主。根据住宅小区的实际情况组织改造。包括确立项目设计方案，财务评定，招标施工，核算审计，由政府组织实施合作协同改造工作。

④验收考评，改造项目完工后，由当地政府组织相关部门，建设单位，以及参与的相关企业，街道派出所，社区委员会，居民代表对项目联合考察验收。验收通过后及时结算财务，做好竣工项目的财务整理。老旧住宅项目小区改造总负责成员对改造工作进行整体考评。

⑤争取资金支持，老旧住宅小区的改造是重大民生工程和发展工程，是由国家大力支持。可促进居民居住条件改善，增强社区服务。积极争取国家资金支持，向住建部，国家发展和改革委员会申请。

3.3老旧住宅小区改造合作伙伴

改造项目中主要合作伙伴有：一是政府占主导地位，二是房产管理中心进行统筹规划，三是市中街道办事处管理实施，四是物业公司确实改造问题，五是征求业主需求。通过五方合作，全程监督改造工作，一同努力改造优良小区。

结束语：随着科技时代的推进，各种新式高档小区的建立，更凸显了老旧住宅小区的落后。通过创新思维与当今时代的科学技术结合改造好后的小区更能满足现代人的生活需求。本文主要阐述了对老旧住宅小区改造的意义，创新内容的探索，以及措施步骤。对老旧住宅小区的改造，让人民的生活水平有了一定的提高，人民的幸福感也显著增强，城市建筑也更加融合，我们一起努力，共创美好社会。

参考文献：

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[2]刘伟.老旧小区改造的必要性及有效措施[J].砖瓦,2020(08):77-78.

[3]孔锐娟.以人为本视角下老旧小区改造的有效性探究[J].中华建设,2020(06):70-71.

作者简介：李达，男，1986年1月，汉，江苏东海县，硕士研究生，工程师，设计总监，研究方向：建筑设计。