浅谈房地产项目收购的法律风险

孙默含

摘要: 随着全球经济趋于一体化的快速发展，我国市场经济在不断进行体制改革，不断的进行转型。自从房地产行业出现以来，发展速度迅猛，不仅对我国的经济发展做出了较大的贡献，还对不断改变着人民的生活。在房地产项目的收购与转让过程中，也存在一些问题，会使企面临法律风险，需要企业着重防范。

关键词: 房地产; 收购; 法律风险; 防范

中图分类号：G210.7 文献标识码：A 文章编号：20200258111

目前，我国经济实力水平在不断的提高，随着经济多元化的发展，使经济市场变得越来越复杂， 加大了行业之间、企业之间的竞争压力。房地产行 业也是如此。随着国家陆续对房地产行业加大宏观 调控，近年来土地拍卖的楼面价格不断升高，导致 土地资源的获取变得更加困难，从而使得房地产行 业的竞争更加激烈。部分房产企业虽然享有一些土 地资源，但是由于资金周转不灵或者企业的运营能 力不足，部分企业会通过以股权转让的方式将自身 已有的房地产项目转让给其他企业，来获得充沛的 资金流。因此，目前房地产行业常见的获取土地资 源的方法是从其他企业中接手转让的房地产项目股 权。转让房地产项目股权看似简单，但是在实际操 作过程中，如果企业没有严格的监控和规避，那么 就会陷入股权转让或者收购的风险中。

一、房地产项目收购的法律风险

1.房地产项目直接收购方式存在的风险

第一，项目的现状风险。比如：不能确保房地产项目的地理位置十分优越，项目周围的交通状况 都四通八达，拆迁的情况也不清楚等等，这些情况 都会产生法律风险。

第二，不符合相关的法律条件产生的风险。收购项目需要符合以下法律条款：首先，要根据合法的流程来取得土地使用证书，在根据签订的合同支付出让企业约定的金额；其次，根据合同的约定条款来进行开发建设。根据不同的分类，对应的要求也是不一样的，建设房屋需要完成投资总额的四分之一以上。开发成片的土地，是由其他用地形成的， 例如工业用地等，在所用证书都齐全的条件下，转让已建成的房屋。1 最后，从政府手中通过划拨方式得到土地使用权，在转让时，要根据政府的相关规定，保证转让的土地使用权能够通过审批。

2. 房地产项目股权收购方式的法律风险

房地产项目股权收购的法律风险包括：负责风险、标的公司对外担保风险。现有的法律条款让企 业在一定程度上拓宽了融资渠道，但也让企业在收 购过程中难以判断公司资产状况，容易产生风险。

二、房地产项目收购法律风险的防范路径

1.房地产项目直接收购方式风险防范措施

第一，要审查房地产的项目是否合法。在房地产项目直接收购之前，应该先要对项目资质进行审查，要考察土地是否是合法使用，获得方式和用途 是否合法，从而提前规避一些风险。在房地产项目 直接收购过程中，首先要预估可能存在的风险，并 审查与房地产项目有关的合同和文件是否完备、是 否合法。2 其次还应当审查有关的审批手续是否完备且合法。

第二，审核是否符合与法定转让条件。确认收 购过程中，除去已经交过的土地出让金，投资开发 的总金额的完成占比是否超过 25%。

第三，全面调查房地产项目开发的情况。看是 否还有没有完成的拆迁，是否有需让受让方承担的 拆迁费用；看项目是否按规划进行；看项目邻近关 系情况。

2.房地产项目股权收购方式风险防范对策

首先，要审核目标公司的基本情况。可以到目 标公司所在地的公司登记机关对工商登记的详细档 案进行查询。为了防止实际信息与政府机关登记的 信息不一致，还要到目标公司进行实地核对。

其次，考察目标的公司资质以及其年检情况。 不同的等级企业在房地产开发中的业务范围是不一 样的，需要承担的内容也不一样。3 因此，房地产企业在收购是时仅需要考察目标公司的资质等级要与 它的业务范围和承担内容要相符，还要对年检的情 况要考察清楚，确定其符合资质。

三、结语

综上，房地产企业在项目收购与转让时应先分 析并预估可能存在的风险，制定相关的策略去进行 防范和监督，使房地产企业在开展实际工作时能够 更加的顺畅并且合法合规地完成。

参考文献

[1]武扬.房地产转型中的律师业务挑战与机遇

— — 房地产律师业务亟需升级转型[J]. 中国律师,2016(03):64-66.

[2] 刘岗.浅谈房地产企业并购的风险及防范

[J].西部财会,2014(08):59-60.

[3]杨蕙馨,王继东,徐召红.横向并购:我国房地产业集中度演变与发展路径研究[J].经济学动 态,2012(04):19-26.