浅析房屋承租人的优先承租权

伍永东

摘要：承租人对承租房屋的长期居住或经营生产，形成了一种稳定的居住状态和生产经营状态。商事经营者在房屋上进行工商和税务登记，或者在房屋装修、店铺宣传、客源积累方面进行了大量投入，若不对出租人进行必要的限制，必定会导致一些出租人在利益驱动下利用其优势地位滥用出租权，使承租人利益受损。随着房屋租赁市场交易更加频繁，为保证承租人居住的稳定或前期的资源投入不被浪费，2020年5月28日通过的《民法典》，正式在法律层面上确定了房屋承租人的优先承租权。

关键词：承租权 租赁合同

1. 优先承租权概述

从定义方面入手，优先承租权系指房屋租赁合同到期后，原承租人在租金、租期等同等租赁条件下，享有的优先于其他人请求出租人与自己订立租赁合同的权利。此处的房屋，参照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条的规定，应是指包括商铺、商品房、加油站在内的土地上的房屋等建筑物及构筑物。《民法典》第734条规定：租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。由此可知，承租人优先承租权与承租人优先购买权的性质相同，均为优先缔约请求权。其成立包括三个方面：一、原房屋租赁合同是合法有效的；二、出租人具有继续将房屋租赁给他人的意愿；三、承租人有签订、履行租赁合同的民事行为能力，且同意按照出租人提出的“同等条件”继续承租房屋。

2. 优先承租权的行使条件

承租人优先承租权法律制度的设立，足以体现法律层面对原承租人的救济与保护，防止出租人利用其强势的经济地位，擅自将房屋出租给其他人，维护房屋使用关系和社会经济关系的稳定，充分发挥房屋的使用效能，促进社会公平。法律限制的是出租人自由选择承租人的权利，而非限制出租人的所有权，因此保护承租人优先承租权的同时，不得侵犯出租人对房屋享有的占有、使用、收益和处分的权能，应对承租人优先承租权作如下限制：

1. 原房屋租赁合同是合法有效的。

原房屋租赁合同合法、有效，不存在违反法律、法规强制性规定的内容，且合同即将到期或刚刚到期，双方均产生了续租的想法。

2. 房屋及出租人有继续出租的条件。

承租人能否享有并行使优先承租权的前提是判断房屋是否符合出租的条件。若房屋出现毁损、灭失的情形或者被依法征收，房屋显然无法继续提供给承租人租赁使用，双方签订租赁合同的目的无法实现，在此情形下双方均可以以《民法典》第563条为依据提出解除合同。

出租人可能因转让房屋而丧失对房屋的处分权。此外，出租人并非均为房屋产权人，也可能是受产权人委托管理房屋，或者承租产权人房屋后将房屋转租的“二手房东”。若出租人转让房屋或被收回管理、使用房屋的权限时，出租人继续出租房屋的条件不复存在，承租人优先承租权也不成立。

3. 合同期限已到，出租人产生了续租的意愿。

作为房屋权利人，出租人有权对房屋进行处分，在租赁合同到期之后可以根据自己的情况作出收回房屋或是继续租赁的决定。如果出租人不愿意继续出租房屋，哪怕是出租人收回房屋后将房屋闲置，承租人也不能以其优先承租权对抗出租人的物权。

4. 行使主体为承租人。

实际承租房屋并按约定支付租金的承租人是优先承租权的行使主体，因此免费借用房屋的第三人不享有优先承租权。优先承租权是承租人的专属权，其行使主体具有较强的特定性，不能继承或转让，只能随着承租权的变更而变更。¹对于存在房屋转租的场合，有学者认为承租人和合法转租的次承租人都享有优先承租权，并且次承租人作为实际占有、使用房屋一方，其优先承租权优先于承租人。但又有学者认为房屋优先承租权的主体应为承租人而非次承租人，因为租赁合同和转租合同是两份不同的合同，次承租人并非租赁合同的当事人，也不是出租人的承租人，因此次承租人不享有房屋的优先承租权，除非承租人与出租人都书面同意次承租人优先于承租人享有优先承租权。本人认为，在合法转租的情况下，次承租人作为实际占有、使用房屋的一方，应当享有优先承租权，且其优先承租权应优先于承租人享有的优先承租权。值得注意的是，次承租人应保存出租人同意承租人将房屋转租给次承租人的证据。

5. 承租人有明确的继续承租的意愿。

承租人愿意继续承租原房屋，并在合同期限届满前或者合同期限届满后的合理期限内向出租人明确表示继续承租房屋，要求对续租一事进行磋商。

6. 承租人满足出租人设定的“同等租赁条件”。

优先承租权制度的设立，不能只限制出租人滥用出租权，还应当有效保障房屋所有权人的所有权及处分权。为此，我国法律在考虑承租人利益的同时，也未忽略出租人的权利。原承租人主张优先承租权，必须满足“同等条件”。

何为同等条件？同等条件除了包括同一租赁物、租金、合同期限外，还包括房屋租赁的其他条件，比如违约责任的约定、转租的约定、对建筑物的改造限制、合同解除条件的约定以及整体还是部分承租等。根据我们的生活经验可以得知，租金和租期与出租人的利益密切相关，承租人主张优先承租权应同时满足租金和租期的“同等租赁条件”。而对于其他具体条件是否应作为“同等租赁条件”还应进行具体分析，主要对这些具体条件是否会对出租人的利益造成重大影响进行分析和判断。

此外，租赁物的特定性、同一性对出租人的利益产生至关重要的影响，也应作为同等条件。以（2014）深中法房终字第2356号案为例，宝丰实业公司作为某大厦10—13层的权利人，有权将其中的13层整层出租，瑞华圣公司虽曾是其中1305、1307房的承租人，但由于其不同意出租人提出13层整层承租的条件，即承租人不满足同等条件，最终法院认为承租人丧失了优先承租权，未支持其诉请。²

三、优先承租权行使规则

1. 出租人履行通知义务

出租人没有继续出租房屋意愿的，应在合理期限内向承租人履行通知义务。现有法律未说明合理期限的具体时间，但该期间的合理范围应是指租赁合同未履行的剩余期限内，原则上是指合同期限届满前一到三个月内，为承租人预留充裕的时间寻找新的居住、经营场所。若出租人愿意继续租赁房屋的，应在正式签订租赁合同前询问原承租人续租的意愿，并明确地告知其与潜在新的承租人达成的租期、租金等合同内容。若出租人采用暗标方式进行竞标招租的，开标后应就最高价征询承租人意见。³

2.明确优先承租权的行使期间

承租人应当合同约定的期限内或合理期限内提出续租请求，该期限不宜过长，过长的续租请求期限不利于发挥房屋的价值，提高交易效率。如果承租人在上述期限内没有明确表示要续租，则视为其自动放弃优先承租权。现我国法律及司法解释对此尚无明确规定，根据以往的司法实践经验，建议在租赁期限届满前行使，约定的优先承租权行使期限应少于三个月。合同中没有作出约定或约定不明确的，承租权人有权在合同到期前一个月内提出续租请求。

3.阻却事由

第一、承租人自动放弃优先承租权。如承租人在合同期限届满前或者合同期限届满后合理期限内，或在出租人征询承租人是否有意愿继续承租时，明确告知出租人不愿意再租赁房屋，或者不同意按照出租人提出的“同等租赁条件”租赁房屋，没有在规定期限之内表明是否续租的，均视为承租人放弃优先承租权。

此外，出租人通过公开竞标招租的，也可以兼容原承租人优先承租权的实现，但需要注意以下三点：第一、出租人在组织竞标前通知优先承租权人，限定其在规定期限内作出是否参加竞标并依照法律规定、竞标规则行使优先承租权；第二，承租人行使优先承租权，应参与竞标程序，否则应参照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 23条的规定，视为放弃优先承租权；第三，出租人在组织竞标前，应告知竞标人房屋具有优先承租权负担，优先承租权人在同等条件下享有优先承租房屋的权利。如果承租人主张以最高竞标者的价格行使优先承租权，最高竞标者可以与之再行竞价，以保证出租人和竞价者的合法权利⁴，最后优先承租权人可以以最高竞标者最终确定的报价行使优先承租权，如果承租人不接受该价格和条件的，视为放弃优先承租权。上述方法不仅可以保证出租人实现租赁利益最大化，亦可以让竞标人预知除了存在其他竞标人的竞争外，还存在原承租权人的竞争。

第二、房屋收回自用或租赁给房屋共有人。设立优先承租权制度是为了稳定租赁关系，而非限制房屋权利人的物权。出租人有权以收回房屋满足自己生活或日常经营需要为由拒绝承租人续租的要求。此外，共有人作为房产所有权人承租房屋，本质上是房屋共有人自行处分物权，相当于房屋收回自用，根据物权优于债权的原理，共有权优先承租权优先于承租人优先承租权。

3. 权利人存在严重违约行为，如承租人违法转租、未经同意擅自对房屋进行改建、装修、多次逾期交租、不按合同约定用途使用房屋。作为最有代表性的继续性合同，房屋租赁合同能否得到执行或是能否续签，与合同双方的诚信度、合同履行情况有关。如果承租人严重违约，那么继续履行合同就失去了信任的根基，出租人可以在合同期限届满后以承租人严重违约、不信守承诺等理由拒绝将房屋继续出租给承租人。但在目前的司法实践中，出租人能否在未解除租赁合同的前提下，直接以承租人严重违约为由，主张承租人丧失优先承租权仍存在争议。以（2016）苏0508民初3930号⁵为例，出租人抗辩承租人尚欠其租金，主张承租人不享有优先承租权，法院认为出租人有权向承租人主张欠付租金及违约责任，且事实上亦已另案主张，故在其未因承租人欠付租金行使合同解除权的情形下，承租人仍享有优先承租权。

四、优先承租权的行使与救济

承租人依法享有优先承租权，但因优先承租权问题产生纠纷，应如何行使权利或在权利受到侵害后如何主张赔偿呢？笔者试着建议如下：

1. 签订相对明确的房屋租赁合同。

在法律规定不够完善的情况下，承租人可通过明确合同约定的方式保障其更好地行使优先承租权。例如，在合同中对“同等租赁条件”作出明确解释，约定优先承租权人提出续租请求的时间，约定出租人决定收回房屋的，应在合同到期前三个月内告知承租人，并在合同到期后的六个月内不得擅自租赁房屋，约定优先承租权受到侵害后的赔偿标准及范围。次承租人可以在合同中明确约定其优先承租权优先于承租人的优先承租权。此外，还应当在合同中约定相对较重的违约责任，防止出租人在利益驱使下随意绕开承租人将房屋租赁给其他人。

2. 诚信谨慎履行合同，并保留相关证据。

如果承租人违背诚实信用原则，不仅可能会被出租人解除租赁合同，还可能因其严重违约行为导致丧失优先承租权。与此同时，如果承租人因其享有的优先承租权受到侵犯而索要赔偿，应承担举证责任。这就要求承租人在信守承诺、谨遵合同条款的同时，还应保留好出租人侵犯其优先承租权的证据。

3. 选择合适的诉请。

居于保护善意第三人利益以及维护交易稳定的考虑，出租人向第三人出租房屋时未履行通知义务或存在其他损害承租人优先承租权的情形，承租人不得向法院请求确认第三人与出租人签署的租赁合同无效，也不得请求强制出租人按照其与第三人签订的合同内容与承租人缔结合约，而应当主张出租人承担违约损害赔偿责任。理由如下：优先承租权是建立在同等租赁条件的基础上优先于其他人的缔约请求权，不能对抗出租人对房屋享有的绝对物权；其次，承租人在满足“同等租赁条件”的同时，还需要合同双方对继续承租房屋一事达成一致意见，不能强制出租人与承租人缔结合约；最后，善意第三人的合法权益也应得到法律的保护。主张出租人与第三人的签订的合同无效，违背了民法不得干涉他人事务的原则，也不利于保护租赁合同中各方的利益。此外，根据合同的相对性原则，合同只在合同当事人之间成立和生效，非合同当事人的行为不应影响合同的效力。只要出租人与第三人订立租赁合同时，租赁房屋的意思表示真实，且不存在虚高定价等排除优先承租权行使权力的恶意，就应认定为有效。

但如果出租人与第三人隐瞒事实真相，将实际租金虚高欺骗承租人，使承租人迫于租金太高放弃优先承租权，或者出租人与第三人通过签订合作协议、联营协议的方式“规避”优先承租权，出租人与第三人签订的合同不受法律保护。本人认为承租人可以依据《民法典》第154条的规定，作为特定的相对第三人起诉，请求确认出租人与第三人签订的合同无效。但因为签订合同需要各方当事在平等、自愿，协商一致，且优先承租权只是缔约请求权，需要相对人协力方能实现，若出租人坚持不出租房屋给承租人，也很难保证承租人实现续租房屋的目的。

4. 选择合适的诉讼时机。

承租人应在出租人实际将房屋出租给第三人之后再起诉主张侵害优先承租权的违约损害赔偿。首先，若出租人暂未将房屋租赁给第三人，承租人优先承租权还未受到侵害，承租人仍可向出租人主张优先承租权；其次，若出租人与第三人还在磋商阶段。那么就无法认定“同等租赁条件”，同时也无法确认出租人已经将房屋另行出租的事实；最后，因主张侵害优先承租权违约损害赔偿的举证责任在承租人一方，在出租人未将房屋再次出租之前，承租人很难举证证明其优先承租权被侵害的事实。

五、结语

优先承租权成为法定权利，能有效限制出租人滥用出租权，避免在租赁期限届满后承租人长期使用房屋形成的无形资产流失，但日后还需要最高人民法院结合司法实践，针对优先承租权的法律效力、行使条件和程序，以及权力保护等承租人优先承租权的法律适用问题作出规定。对于承租人来说，即使法律规定了优先承租权，其相对于出租人来说仍处于劣势地位，因此除了应当掌握上述优先承租权的行使和救济方法外，还应在签订租赁合同时考虑自身经营发展的计划，按照自身需要签订较长期限的租赁合同，同时还应当根据期限决定房屋装修及经营上的投入。如租赁期限相对较短，但房屋装饰和装修预计会花费大量金钱时，承租人应提前在租赁合同中明确表示，合同到期后出租人需就房屋装修而对自己予以补偿，并对补偿标准、内容作出约定。

参考文献

1. 方柳：《论房屋租赁合同中承租人的优先承租权》,《知识经济》,2012年03期,第26页。

2. 参照（2014）深中法房终字第2356号民事判决书。

3. 参照（2016）浙0327民初6604号民事判决书。

4. 李双庆：《无讼阅读｜史上最全：房屋租赁中优先承租权的 6 个问题》，http://www.360doc.com/content/19/0627/09/63452647_845125325.shtml。

5. 参照（2016）苏0508民初3930号民事判决书。

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