房地产 ERP项目成本过程管理设计及应用

马守斌

摘要：在当前新市场经济常态下，ERP系统被广泛地应用于各个行业中，从某方面而言，在提高管理质量和管理效率的基础上，也实现了对成本的全过程、动态管控，最终为企业可持续发展目标的实现奠定了良好基础。鉴于此，本文主要基于房地产项目目标管控，阐述了ERP系统应用意义和应用策略，以此在保障房地产项目全过程管控利润目标实现的同时，为国民经济的进一步发展创造良好条件。

关键词：房地产；信息化；成本动态管理；工作分解结构；

前言

通过ERP系统WBS(工作分解结构)结构与房地产开发成本结构对应。实现项目成本及费用归集，并通过合约规划将目标成本按照“自上而下、逐级分解”的方式分解为合同大类，进而起到对从招投标到最终工程结算整个过程的合同签订及变更过程的管控。合约规划将成本控制任务具体转化为对合同的严格管控，实现对项目动态成本的有效管控。

一、房地产开发成本计划与WBS结构

1.房地产成本计划结构

房地产开发的产业链很长，从前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工，预销售、产权登记发证到物业管理，一般划分为如下四大阶段：投资决策阶段、项目策划阶段、建筑施工阶段、经营阶段。在上述四大阶段中，主要成本构成包括：土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、贷款利息、税费，以及销售广告费，各种不可预见费等其他费用。这些费用在房地产项目各期间不同阶段发生，必须依据成本计划做好相关控制。

2.开发成本计划与项目WBS结构

WBS是项目范围管理、成本计划、预算控制、成本核算的重要工具，WBS是将项目的最终交付成果划分为更小的、更便于管理的组成部分，直到工作和可交付成果被定义到工作包的层次。房地产开发成本构成是与房地产开发全过程价值链的不同阶段相对应的，因此在系统中建立与成本科目相对应的WBS结构非常重要。在项目开发的全过程中，通过WBS结构实现成本归集，从而对上述全部成本构成要素进行规划、控制、实现开发过程中的成本管理和控制，达到企业利润最大化的目标。

3.基于SAP的产品设计管理

在SAP系统中，有三种基本的项目成本计划编制方法：手工成本计划、简便成本计划、网络成本计划。手工成本计划是根据项目WBS手工编织项目成本，编制计划的依据可以是来自于设计院或者内部管控的要求。ERP系统支持多个版本成本计划的管理。简便成本计划需要先设计成本模型，成本模型需要根据工程的工程量，计算出单个作业单位成本，将项目相关的工程作业单位成本都准备完善后，建立项目成本模型。成本模型建立完成后，根据每次工程量乘以单位成本计算出项目的成本计划。网络成本计划通过创建物资、工程和服务采购计划，编制完成网络成本计划，同时形成项目的采购申请。

二、成本管理现状

财务与业务人员成本数据存在差异。成本核算对象与财务成本科目没有标准化，业务人员和财务人员对成本的认识不一致，导致财务和业务成本数据存在差异，成本报表不具可比性。例如：业务人员把铝合金门窗工程费归属到建安工程费的土建工程费，而财务上一般记作建安工程费中的安装工程费。合约规划涵盖范围不全。中国房地产行业主要是采用合约规划来控制目标成本，目前实施公司仅编制项目工程类合约规划，对设计类、营销类、土地类等合同没有编制合约规划。合约规划涵盖范围不全影响对整体目标成本的控制，无法实现项目全生命周期的目标成本管控。公共费用收集分摊没有标准。房地产项目多是分期项目，部分成本费用不能简单的归集到分期项目上，只能先记录下来，再按照分摊原则分摊到各期项目。由于房地产成本费用类型较多，各类费用分摊原则不一致，出现各项目公共费用收集不准确，分摊无规则。

三、项目全过程目标成本管控及ERP系统应用

1.ERP系统在设计阶段目标成本管控应用

设计阶段的管控是对目标工程成本管控的一个关键和重点。虽然工程设计费在房地产工程开发项目建设费用中比例不大(一般只相当于占房地产建安成本的1%~2%)，但对整个房地产工程造价的影响很大(根据企业统计可达75%以上)。因此，在项目设计过程中，设计人员需综合考虑企业整体施工要求，在实现对成本管控科学性、合理性的基础上，为预期项目设计过程质量管控目标的实现创造良好条件。据统计，房地产项目合理科学的设计可以降低工程造价约10%。现在借助ERP系统的介入，开展限额设计可有效控制造价。通过ERP系统设置的目标成本评判参数可以非常直观和定量的体现设计优化的程度，评判设计的科学性。

2.ERP系统在招标采购阶段目标成本管控应用

招标采购阶段是目标成本管控的集中体现，涉及招标到项目工程、设计、成本核算、营销等多个部门的实际管理和运作。这个关键环节项目招标成本控制的技术难点主要在于工程项目招标控制价的成本预算设定和评标。一般通过ERP系统软件中的招标内控系统根据目标设计成本和施工图成本预算结合当时的市场经济环境情况确定工程项目招标成本控制价。具体来看，在实际应用过程中，工程项目负责单位可通过采取内部招采程序，确定中标人候选人，并签订合同。合约管理员需将招标合同信息录入公司的ERP合约管理系统，包括招标合同工程量清单，要求招标合同价的金额不得超过或高于公司招标控制合同价，并将其作为项目施工过程中成本控制的主要依据和基础。

3.ERP系统在施工阶段目标成本管控应用

施工阶段目标成本控制主要注意两大方面，一个是因各种变更产生的动态成本变化；另一个是材料、工程款的支付。由于对市场的变化与对市场更新成本把握的准确性等原因，施工更新阶段不可避免由于各种的情况而要对项目更新施工的计划和其内容进行实质性的改动，而在施工计划变更时明确其目的和程序以及遵循项目更新程序都被认为是必需的。通过自动化的ERP系统，可及时计算项目更新的成本(包括动态目标成本)，达到各项目主管部门的及时有效沟通和良好的合作。同时将施工目标更新成本和项目动态更新成本及时比对，可以对每一个项目的更新成本管控情况进行监测和预警。除此之外，项目实施过程管理中的动态成本管理控制主要强调的就是对于设计变更和现场签证的动态成本管理。因为有了ERP成本管理系统，所有的项目设计变更和现场签证都必须在完成后第一时间录入成本管理系统，通过对动态设计和成本的监控系统可以及时发现和处理超额的设计变更和现场的签证，让项目参与各方更加重视突发事件，防止不必要的成本投入。

4.ERP系统在预决算阶段目标成本管控应用

工程预决算阶段目标成本控制难点在于所需资料的真实性和准确性。由于项目内部采用了一个ERP的系统，因此项目在实施过程中可能发生的所有资料和相关的数据原则上都是可以在这个ERP的系统中可以找到或者被加以印证。这样对于合同的签订以及甲乙双方来说就是公平、公正。项目完工交付以后进行工程项目决算，ERPC管理员录入经造价咨询单位审计的预决算资料后系统会自动与合同价及清单做对比，并提示超合同价的细目，供相关人员进一步确认。并且要求最终审核的决算价不得高于招标控制合同价。

5.ERP系统辅助拿地可行性研究

房地产项目拿地可行性研究阶段主要是对地价、售价、建安成本等进行研究。其中建安成本的测算可以通过ERP系统的大数据，很方便的测算出类似地域、类似类型项目的单方成本及当地房地产开发过程中的相关税费，为准确研判项目建安成本提供帮助。

结束语

通过ERP项目的实施，建立了目标成本结构和合约规划的标准化，成本核算对象与财务成本科目的对应关系，合约规划控制规则，公共费用的分摊规则，规范了项目公共费用的收集，实现了项目全生命周期的成本管理，提高了成本管控能力，降低了项目投资风险。

参考文献：

[1]江越.房地产企业全过程成本管理与控制[J].中国新技术新产品,2009,12(10):189-190.

[2]张秀明,薛继民.对房地产企业全过程成本控制的思考[J].现代商业,2010,11(29):140-150.