养老地产运营中的战略联盟模式探析

田国明

摘要：随着我国人口老龄化日益加剧，社会养老需求凸显，养老地产的发展模式已成为必然。本文分析了养老地产运营中战略联盟模式可行性，阐述了养老地产联盟运营模式构建的具体流程和运行方法，仅供大家参考。

关键词：养老；地产运营；战略联盟；模式

1养老地产运营中战略联盟模式可行性分析

养老地产作为房地产行业的新兴细分市场，还处于发展的幼稚期。在信息化快速发展的背景下，战略联盟的组建具有一定的可行性。

1.1政策环境

近年来，养老产业成为国家重点发展支持的产业方向，政策包括加大金融支持力度，扶持民办养老机构建设，鼓励规模化、连锁化的发展向，落实税费优惠政策等。有利的政策环境为养老地产的开发带来契机，也推动了养老地产运营阶段战略联盟模式的运行。

1.2经济环境

随着居民收入的不断提高以及养老保障制度的不断完善，老年人的可支配收入逐年上升。2014年城镇居民人均可支配收入为28844元，比上年增长9.0%；企业退休人员基本养老金标准连续11年每年提高10%，越来越多的老年人对养老服务的需求日益增加。据推算，2015年中国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过4500亿元人民币，这为养老地产后期运营提供了坚实的客户基础和广阔的市场前景。

1.3社会环境

现阶段随着老年人养老服务意识的加强，“养儿防老”的传统观念开始淡化。据相关调查显示，我国老年人独居或与配偶居住的比例不断攀升，由2000年的38.9%升至2010年的49.3%，三代同住的比例相应地由2000年的39.7%降至2010年的26.4%，另有调查显示有45.2%的老年人选择与子女分开居住。社会养老观念的转变以及老年人养老服务意识的增强，为养老地产的发展奠定了社会基础，有利于推广运营阶段的专业养老服务。

1.4技术环境

高速发展的信息化多媒体工具使人们的沟通变得更便捷，养老地产在后期运营中配备完善、先进的信息化设备，提供语音、视频沟通等亲情服务，能够有效排解老年人的心理情绪及缓解思念子女的问题。医疗配套服务建立个人健康信息数据库，并配有大型专业医用设备有效保障老年人的生命健康。

2养老地产联盟运营模式构建

我国对养老地产的探索起步较晚，养老地产项目的投资开发涉及项目选址、市场供求、运营方式和政策法律等诸多难题，而通过资源整合进行行业联盟，充分发挥各个行业自身的优势，可以规避风险。我国现阶段养老地产处于初步发展阶段，大部分呈现亏损状态，但是养老地产可以缓解我国养老难题，所以政府应该给予支持并赋予优惠。从系统论的角度来说，养老地产所涉及到的利益相关者有政府、开发商运营商以及金融投资机构，这四方组成了一个完整的运营系统。所以建议组建四方战略联盟，政府进行政策扶持，金融机构保障资金运营，开发商负责设计建设，运营商保证优良的服务管理。

养老地产系统运营流程如下：政府政策支持强度以及市场竞争压力的增大——房地产企业积极主动开发养老地产——企业加大力度整合养老地产产业链上下游资源——企业提升养老产业上下游资源整合能力——养老地产面向集约化、产业化发展——房地产商利润增加——推动经济发展——政府政策支持力度增大——房地产企业开发养老地产积极性增加。

2.1联盟运营组建流程

组建联盟是传统同行业联盟的延伸与发展，通过联盟可以实现资源优势互补，在保证各方独立的前提下，提升自身的竞争力，有效占领新市场，实现外部规模经济。具体组建流程如下：

（1）开发商与政府联盟：

养老项目的发起者一般为开发商，其对市场走向有灵敏的反应，可快速识别市场风险，做出详尽的市场定位和项目规划；同时政府是指导市场走向的，确定养老地产项目立项、土地获得方式以及行业准入机制。开发商与政府联盟，确定项目定位，共同选定项目中标人，确保项目实施的安全性，减少开发风险。

（2）开发商与投资机构联盟：

开发商和政府确定项目定位和中标人后，养老项目进入建设期，养老地产前期需要投入大量的资金，而金融机构、险资等可以为项目的前期注入大量资金。两者组建联盟，不仅保证了养老地产的质量，确保资金链的稳定，同时投资机构可以从中获取养老地产一部分收益，实现双赢。

（3）运营商与投资机构联盟：

养老地产项目建后，进入运营阶段，由于开发商、政府和投资机构三方在项目的前期都是利益主体，所以运营商的选择需要三方共同商议后进行。在选取合适的运营商后，运营商与投资机构签订联盟协议，运营商有丰富的运营经验，可以确保养老附加产业更好的满足老年人的养老养生需求，而投资机构的资金注入巩固了资金链，解决了养老地产的资金难题。

（4）开发商与运营商联盟：

在确保资金链的稳定后，需要根据老年人的需求不断完善养老设施和养老服务，以更好的满足老年人养老养生的意愿，确保项目持续盈利。开发商与运营商组建联盟，根据项目规划以及运营现状调整运营方式，营造社区经营文化，确保项目良性发展。

5. 政府与投资机构、开发商、运营商组成行业大联盟，制定联盟协议，四者共同组建信息共享平台，实现信息共享、管理和运作项目。项目完成后，四者通过合理的方式进行利益分配。为了确保四个利益主体可以形成联盟，配合完成工作，在具体运作时，各自行业内也可以签订协议，组建以自身为主体的联盟。

2.2联盟运营成员的运作分析

为了简化管理流程，减少信息传递的误差，本文所构建的运营模式属于“行业大联盟+行业内小联盟”的模式。以开发商为中心，两两签订联盟协议，各方主体在行业内部也可以签订联盟协议。

首先，养老地产是“适老化建筑+养老服务”的模式，虽然是商业地产，但有一定的福利性，所以政府需要在项目初期起主导作用，与开发商共同制定项目规划，确定项目定位以及选取良好的承包商确保项目质量；高昂的土地成本制约了养老地产的开发，政府需要制定相关土地政策确保养老地产的发展。

其次，房企开发商负责养老地产项目的开发与设施建设，投资机构为开发建设提供了资金保障，所以两者形成联盟商讨确定养老产品的设计，确定项目的定位、市场、选址规划、建筑格局以及区域规划，确保建筑适合老年人居住，空间布局合理，资源优化配置。投资机构在其行业内部可以进行以养老项目为主体，与银行、险资以及房地产信托投资基金等有意向进入养老产业的金融主体签订联盟协议，投资机构负责甄别项目，进行多种投资组合；资产由资产管理公司进行管理，收取一定的费用，各金融主体分散风险的同时获得投资回报。再而，后期的运营管理作为养老地产项目的核心，主要由运营商负责养老地产项目的日常运营与服务管理，运营商与医院、居家服务机构、餐饮机构等签订行业内联盟协议，确保后期运营可以满足老年人养老养生的生活需要。同时搭建运营平台，老年人可以在此平台上提出意见和建议，运营机构在此平台上进行信息共享，运营商制定行业内规则，确保所提供的服务完美高效。

最后，四方主体共同搭建信息共享平台，协同制定联盟规则、共享联盟资源、分析项目盈利情况以及确定利益分配机制。

总之，养老地产战略联盟开发运营模式的顺利实施，需要政府政策的鼓励支持，政府应加大力度及时完善各项养老地产开发保障措施，扶持专业化运营管理公司的发展，同时鼓励信誉好、资质高的大型房地产企业积极参与养老地产的开发建设和联盟运营，以充分整合社会各界资源，推动整个养老产业服务链的发展。

参考文献:

[1]马智利，黄心云.养老地产跨行业战略联盟开发模式研究[J].经济体制改革，2014（5）.

[2]卢梅.张建香.我国私营复合型老年公寓战略联盟绩效影响演研究[J].西安建筑科技大学学报，2014（2）.