农村集体土地评估的相关问题——对《农村集体土地价格评估技术指引》

李学胜

摘要：基于农村土地市场多元统一建设机制的作用下，探讨农村集体土地价格评估技术需要运用实地调研、文献分析等方法进行确定。本文结合《农村集体土地价格评估技术指引》的相关理论，明确农村集体土地价格评估的具体现状与技术分类，希望能够为促进农村土地市场的可持续发展做铺垫。

关键词：农村；集体土地；评估；技术

引言：在我国社会经济飞跃发展及城镇土地使用制度不断改革的情况下的背景下，农村经济实现飞跃发展，且农村集体土地资产的流转方式愈加多样，并逐渐呈现出生产市场化的特点。对于传统的土地管理模式来说，具有不少弊端及问题，大部分农民拥有多块土地，这必然会制约农业规模化的发展之路，从而导致农村土地经济效益不断下滑。为了确保农村集体土地流转更规范，且按照相关法律制度办理相关手续，对其实施科学计量与估价已成为一件非常重要的工作。对此，我们需要结合农村集体土地估价规程、土地管理法律政策等确定完善农村集体土地评估机制，促进农村土地估价的全面发展。

1. 农村集体土地评估存在的问题

（一）流转主体估价观念薄弱，委托估价项目少

因为传统土地制度的制约，农村土地流转市场正处于建设初期，发展规模有限，流转主体缺乏委托估价观念。目前农村集体土地估价一般是由集体委托明确低价或由银行委托明确抵押价格的方式进行的，很少由农户委托估价，这对于农村集体土地估价的顺利推进带来不少阻力。

（二）估价目的模糊，评价结果缺乏合理性

对于农村集体土地评估来说，其和土地流转模式、使用方法、使用期限、估价目的等存在直接的关联性。因为对土地价格的评估依据不了解，委托人在委托期间通常存在多个估价目的的想法，这必然会对最后的估价结果的合理造成不利影响。

（三）估价方法机制不健全，价格缺乏客观性

现今，我国的土地估价只有两种：城镇土地估价与农用土地估价，而与农村建设用地有关的估价技术并不完善。所以，根据《农村集体土地价格评估技术指引》来看，需要进一步完善农村土地估价机制，确保农村集体流转价格能够按照流转双方主观意志，并通过协商来界定。假若完全照搬城镇的土地价格评估技术，则会导致价格缺乏客观性与科学性。

（四）估价基础数据缺乏，估价技术创新度不高

由于农村土地市场发展时间不长，相关政策的落实与利用效果有一定的矛盾，导致农村集体市场交易不稳健，土地收益具有较高的风险。按照《农村集体土地价格评估技术指引》的内容来看，农村集体土地估价技术需要参照收益法，不过其对应的净收益、资本化率等指标的计算难度较大，再加上农村集体土地的功能比较复杂，不一样的土地成本对应的构成差异非常明显，所以，农村集体用地基准地价数据不完善，目前的估价技术模型无法直接套用，所选择的估价方法对应的创新力度较低，估价工作在推进过程中存在一些难度^[1]。

二、完善农村集体土地评估的具体策略

（一）提高宣传力度，增强土地估价观念

在农村土地市场中，土地价格体系是一个核心内容。由于农村集体土地市场的不断发展，科学设置土地流转价格是确保流转工作顺利推进的一个基础条件。利用农村土地价格的客观性、合理性、科学性等宣传，逐步增强农村土地流转主体的土地估价意识，帮助广大农户提高专业水平，为明确具体的估价目标、确保估价结果客观等提供技术支撑。另外在加大土地估价机制宣传的过程中，也能够逐步增强农村集体土地产权者的估价意识。

（二）严格实施土地估价程序，增强土地估价效果

根据《农村集体土地价格评估技术指引》的理论内容来看，农村集体土地价格的组成、形成、估价目的等比较复杂，干扰要素非常多。在实际估价过程中必须要严格遵循估价的基本制度，明确估价作业计划，整合资料进行实地勘察、分析等，由此能够确定最佳的试算价格，并最后出具估价报告等，在整个流程全面结合的前提下，能够确保估价数据的客观、精准、合理等，对此，一定要严格遵循土地估价的相关规定，全面实施土地估价程序，完善土地估价效果。

（三）确定土地估价目的，使土地价格内涵更完善、具体

对于土地估价的目的来说，其与土地价格范围、估价技术等有着直接的相关性。在农村集体土地中，因为广大农户的文化水平不高，思维意识单一，对土地估价目的缺乏客观、正确地了解，在估价期间必须要由估价专业人员协助确定估价范围。对此，需要全面考虑土地权益类型、使用手段、流转途径等要素，促使农村集体土地的内涵更具体，由此能够确保集体土地的估价结果更精准、更有效。

（四）加强估价技术的更新，科学评价土地价格

对于农村集体土地来说，其存在极强的农村性等特点，并且生态保护功能、社会保障功能是非常强的，所以，从价值构成角度来看，其组成比较复杂，再加上无法直接套用城镇土地估价的技术标准，所以，必须要对农村集体土地估价技术进行更新与优化，并按照市场法的具体要求对相关体系进行更新与完善，例如，创建因素修正法、对比价格法等，由此能够对各个行政区域的土地属性、社会保障功能、生态环境等进行修正等

^[2]。在《农村集体土地价格评估技术指引》中，收益法的净收益的计算需要扣掉年生态保护费用、年社会保障费用等，所以，在对资本化率进行计算的过程中，必须要按照成本法的“重要成本”土地获得的成本给予优化，由此能够提高社会保障的补贴占比与生态补贴占比等。利用对当前的土地估价技术的更新与升级，能够逐步增强土地估价模型的规范性与客观性，促使估价结果更精准、更有效。

三、结束语

总而言之，在农村集体土地市场不断发展的过程中，农村土地估价需求不断提升。现今，我国农村集体土地估价在估价观念、估价目的、估价方法、估价报告应用、估价基础参数、估价程序等方面都具有一定的不足和弊端，所以需要对其逐一更新与完善，逐步增强广大农户的委托估价观念，并严格遵循估价流程，确定清晰的估价目的，由此能够增强农村集体土地估价的客观性与有效性，为实现农村土地市场的可持续发展做铺垫。

参考文献

[1]曹云清, 曾红波. 试论农村宅基地使用权的性质——兼论集体土地所有权的有关问题[J]. 江西警察学院学报, 2003, 000(005):57-59.

[2]刘连胜. 农村集体土地所有权调查确权相关问题探讨[J]. 广东土地科学, 2011, 010(004):10-15.