我国住房反向抵押贷款困境的思考

袁瑞德 连婷通讯作者

摘要：随着我国老龄化程度的不断加深，养老问题已经成为我国社会发展关注度较高的热难点之一，借鉴国外的成功经验并结合我国国情，逐步推行“以房养老”方式已势在必行。本文分析我国住房反向抵押贷款的困境，抛砖引玉，提出我国住房反向抵押贷款的对策。

关键词：住房反向抵押；困境；对策

随着全球经济的繁荣，医疗事业蓬勃发展，人们总体生活水平提高后，人均寿命不断提高。现如今，世界上多个国家面临着人口结构老龄化问题，养老问题已经成为了世界普遍关注的热点。面对这一全球问题，多个国家积极展开研究和实践，探索多元化的养老模式。经实践检验，住房反向抵押贷款作为一项成功的解决方案，保留了老年人的居住权，将固定房产转化为流动资金，为老年人提供了高质量的养老模式。

一、我国住房反向抵押贷款的困境

我国的住房反向抵押贷款业务已经过了试点阶段，但原意承办该业务的保险公司寥寥无几，全国销售的抵押贷款保险数量虽有增加但发展缓慢，我国推行住房反向抵押贷款业务时面临诸多困难，主要是需求基础薄弱，动因不足。

（一）民众对其缺乏了解

在第一次四个城市试点结束后，也就是2016年6月，只有60户78人投保。而现在已经扩大到全国范围开展的反向抵押保险，参保人数也并不理想。根据银保监会公布的数据，截至2019年8月末，参保有效保单为126件，仅有126户186人参保。而参保人大都为无儿女的孤寡老人，平均参保年龄为71周岁。老年人还普遍的持有养儿防老、房产传续的传统观念，子女的反对也是该保险产品推行的阻碍。除此之外，不了解以房养老的概念，更接受不了这种养老方式。同时，在社会中老年人对以房养老保险产品和保险的真实作的了解普及度还很低，很多老年人都持有“保险产品都是骗人的”这一观点。

（二）保险公司动力不足

2014年保监会提出四个城市试点时，只有一家保险公司推出了以房养老保险产品，即幸福人寿保险股份有限公司2015年3月推出的“幸福房来宝”。直至2016年10月，才有第二家保险公司推出了类似保险产品，即中国人民人寿保险股份有限公司推出的“安居乐”。除了幸福人寿和人保寿险，没有其他的保险公司再推出类似产品。保险公司没有参与热情，主要的风险过大。比如，保险公司担心长寿风险和房产波动。老人越长寿，保险公司付出的养老金就会越多。保险公司还担心未来的房价低于现在的房产估值，保险公司就难以收回成本，更谈不上收益。保险公司需要承担房产价格不确定的风险。如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老年金总和的相关费用，保险公司将会承担房价不足的损失，不再向老年人的家属追偿。

二、我国住房反向抵押贷款的对策

（一）根据国情调整发展进程

多个国家开展住房反向抵押贷款，都是基于同样的背景。一是迈入老龄化社会，政府面临的养老压力过大。二是房屋的价值在总资产所占比重不断增加，老年人成了“房产富翁，现金穷人”。但不同国家国情不同，各国形成了具有本国特色的抵押贷款模式。我国在借鉴国外成熟模式的同时，必须考虑本国实际情况，形成符合我国国情的模式。

美国的住房反向抵押贷款模式发展至今，是较为成熟和完善的，这也是各国公认的。但美国也经历了由设计粗糙到保障完备、由乏人问津到备受关注的过程。

我国的住房反向抵押贷款业务已经过了试点阶段，但原意承办该业务的保险公司寥寥无几，全国销售的抵押贷款保险数量虽有增加但发展缓慢，主要是需求基础薄弱，动因不足。受代际传承观念影响，老年人总想将房屋遗赠后代，而孤寡老人虽有需求却不了解相关知识，不愿接受新事物。我国推行住房反向抵押贷款业务时面临诸多困难，但应充分认识到该业务的优越性，坚定信心，宣传引导，转变观念，缓解压力，由点及面，逐步推广。

（二）保证政府支持力度

研究各国住房反向抵押贷款的发展历程，我们发现政府的支持力度直接决定了该业务的推广程度。政府支持力度越大，参与程度越高，住房反向抵押贷款就发展迅速。反之，政府漠不关心，全都交给民间机构，住房反向抵押贷款的发展就基本处于停滞状态。美国在政府介入前，民间金融机构推行的住房反向抵押贷款业务，难以吸引老年人的关注，社会认可度不高。美国政府在正式推广HECM计划后，为借贷双方提供担保，给与税收优惠，为拓展市场大力宣传，进行信息披露和免费咨询，激发市场需求。虽然鼓励民间机构承办业务，但政府主导的HECM计划处于绝对地位，市场占有率在住房反向抵押贷款领域达到八成。比美国市场实践更早的英国，由于政府完全不介入，甚至不提供监管，初期民间金融机构直接打消了民众对该业务的信心，2001年政府推广后，该业务才有所发展。

我国的住房反向抵押贷款基本处于摸索阶段，该业务现在全部由保险公司承办。没有政策支持，保险公司缺乏动力。没有政府担保，民众缺乏信任。我国要大力发展住房反向抵押贷款业务，政府的参与必不可少。

（三）合理设计多样化产品

住房反向抵押贷款不仅是金融产品，从目的角度来说，具有社会性，需要满足老年人释放固定财富、增加流动资产的目的，还要保证老年人的居住不受影响。所以，可能导致老年人无家可归、不能保证老年人稳定收入、不能与老年人分享房产增值的产品，必然不会受到青睐。

除此以外，为应对老年人的不同需求，市面应有多样化产品以供选择。比如，美国根据房产价值的差异，为低价值房产提供HECMs计划，为中等价值房产提供Home Keeper，为高价值房产提供Financial Freedom计划。加拿大根据贷款适用目的的不同，设计了更加灵活的贷款模式，老年人可以选择购买年金产品，也可以选择信用额度支取，还可以选择固定期限贷款。我国的住房反向抵押贷款都是保险公司推出，产品比较单一，应考虑开发多样化的产品。

（四）强化监管和风险分担

住房反向抵押贷款涉及的贷款金额较高，期限较长，受外部经济环境的影响借贷双方的风险变动很大。老年人缺乏相应的金融知识，抗风险能力较弱，必须加强市场监管以保障老年人养老生活的稳定性，法制化监管必不可少。

建立风险分担机制，合理评估住房初始价格，科学预测未来价格，通过证券化以转移风险，建立灵活的房地产二级市场，降低交易费用，实现金融机构快速变现。设置房产价值分享条款，让老年人和金融机构共享财富增值。

参考文献：

1. 范卫红，倪水锋.我国以房养老的法律障碍及对策分析[J].重庆理工大学学报(社会科学)，2020年第6期。

2. 胡思宇，刘妍，施存希.住房反向抵押养老保险参与意愿的实证分析——基于代际关系视角[J].海南金融，2020年第6期。

基金项目：

1.2020年辽宁省大学生创新创业立项课题《我国住房反向抵押养老保险的困境研究》（20201016034）。

2.四川省哲学社会科学重点研究基地四川医事卫生法治研究中心2019年研究立项课题《以房养老问题的法律研究》（YF19-Y05）。

作者简介：

袁瑞德，系锦州医科大学人文与管理学院2018级保险学专业。

连婷，系锦州医科大学人文与管理学院副教授，中国政法大学经济法硕士，主要研究方向为社会保障、保险法方向。