房地产管理的创新探析

邵森

摘要：国家政策规定，房子是用来住的、不是用来炒的，这一定位的出现影响了我国房地产管理的模式，不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制。随着我国社会经济的高速发展，房地产企业也获得大的发展，但企业之间的市场竞争也更加激烈。为了可以在该环境下实现稳定发展，必须要根据新常态的背景，积极完善企业运行发展模式，让企业具备较强的竞争优势，提高经济效益，进而从根本上实现更好更快的发展。

关键词：房地产;管理;创新措施

引言

以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。同时应当看到，当前我国房地产市场发展还不平衡，一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快;房地产市场服务体系尚不健全，住房消费还需拓展;房地产开发和交易行为不够规范，对房地产市场的监管和调控有待完善。

1关于房地产经济管理的概述

经济管理，就是指对有关经济活动组织开展的一种管理行为，其管理主体对象可以是行政事业单位、企业，也可是个体经营者。经济管理内容主要包括对管理主体对象经济活动的协调组织、计划安排和监管监督等。从管理层次上来划分，可以分为宏观经济管理和微观经济管理。房地产经济管理具有商品性、商品性和多元性的特点。这是因为房地产企业开发的房产本身属于一种商品，房地产经济活动也是一种商品交易活动。并且房地产经济在整个国民经济体系中占有重要的一席之地，既是生产活动，也是消费活动，与人民群众的生产和生活密不可分，社会性十分明显。房地产经济的多元性主要体现在其所有制结构方面，房地产企业既有公有体制，也有民营体制，多种所有制形式并存，呈现出多元化存在的结构形式。

2房地产管理的创新

2.1制定商业新型发展模式

在新常态背景下，我国房地产企业必须要根据时代发展的实际需求，制定新型发展模式，增强自身的竞争优势，企业应该根据自身的实力以及资源优势，改变传统的发展思维，发现全新的商业形式，进而促进多元化发展。企业可以改变自身的产品布局，利用研究和开发新型产品和保证品质的方法，让产品具有更强的竞争力，完善布局，也可以树立良好的市场形象，真正满足市场发展的实际需求。除此之外，应该确保产品服务质量，对实体商业进行小规模化设计，加强社区功能，构建完善的生态性体系，改变服务形式，进而在商业建设过程中加强软实力，促进房地产企业稳定发展。

2.2科学制定房地产经济发展规划

房地产作为一种特殊的商品，是人民群众安居乐业的一个重要基础。因此，制定房地产经济发展规划，还要在科学分析本地经济管理发展和市场行情的同时，应把眼光放长远，全局的谋划。近年来随着我国经济发展和经济结构调整，房地产市场经济也发生了很多变化。要想保证房地产经济继续保持可持续发展的势头，必须要紧跟时代发展变化，制定科学合理的房地产经济发展规划，解决房地产经济管理中各种问题，推动房地产经济管理的深化改革。房地产经济发展规划制定应从国家政策，本地房地产市场情况，本地城镇化进程等几个方面着手。一是，国家有关房地产的调控政策。这是制定房地产经济发展规划的大方向和总体指导目标，应在制定规划的过程中把握好这个大的方向。二是，本地房地产行业发展状况和城镇化进程需求情况。应认真做好房地产行业发展调查研究工作，摸清摸透未来房地产将要达到的规模，结合房地产行业发展和城镇化进程，合理制定房地产经济长期发展目标。

2.3健全内控体系

对于当下较为严峻的内控形式，房地产企业应该率先完善内控管理体系，除了从企业角度出发进行考虑之外，还应该从独立层面入手，把内控进一步细分为数个层面，进行逐一优化完善。实际经营操作中，需要对不同人员责任以及业务处理权限进行合理分配，针对各个业务流程形成明确、完善的审核体系，禁止在其中某一环节内出现一人同时兼任审核与发起双重责任，保证信息公开性和决策透明度，互相监督，彻底消除舞弊空间。创建并完善内控监督体系，以会计部门的常规核算工作为基础，针对不同业务岗位实施周期性核查与日常性稽查，保证实时监控，及时纠正，形成防范为核心的监控体系。除此之外，内部审计部门还应该组织定期或不定期的内部审查，比如三年实施全覆盖内部审计工作，如此能够促进内部监督规范化、流程化与常态化发展，避免出现管理层变动所形成的监控失效问题。优化房地产企业相关内控环境，从管理层角度分析，除了需要提升自身的内控管理意识之外，还应该从纸面上的内控管理脱离出来，了解到内控管理对企业发展的重要性，针对内控管理进行科学设计和有效实施，从各个环节入手，保障相关流程机制的完整性，把内控制度建设工作当成一种长期性任务，只有从管理层面入手，进一步提升内部控制工作的重视程度，才能形成良好内控环境，促进房地产企业相关内控体系实现良性发展。

2.4优化产业结构

房地产开发应坚持高端、适度、有序的原则，合理控制房地产开发规模、优化房地产产业结构，培育新的增长点，促进房地产业与旅游、医疗、养老等产业相融合、跨界发展，逐步构建以经营性旅游地产为主导，居住、商业、养老和办公地产协调发展的产品体系。通过总部经济、金融、会展、文化、创意等新兴产业的发展，推动房地产业转型升级;通过引进智慧产业和健康产业，与房地产业相融合。结合疫情之中人们对物业服务给出了不同的评价，城市中优质物业服务的重要性得到了普遍认同，出行限制也使得解决“最后一公里”的街区商业重要性上升。

2.5敏感性分析基础上确定盈亏平衡点

敏感性分析属于经济评估当中频繁使用的不确定性方法，主要是在多样不确定性元素中寻找有利于投资项目经济效益的敏感性因素，对其在项目影响程度和敏感性程度进行分析，判断项目风险承受能力。房地产企业应该在敏感性分析基础上结合项目盈亏平衡点对项目成本以及收益之间平衡关系实施系统分析，方便对考察项目抗风险能力和市场变化能力进行合理适应。针对房产项目开发经营实施效益评价工作，可以发现商品房的利润、成本以及面积之间存在某种关系，即销售利润等于产品销售减去税金和总投资额，而产品销售方面的收入等于单位面积建筑价格乘销售面积，总投资额等于固定成本与变动成本总和。结合上述关系能够发现，总投资额或销售收入都可以选择销售面积函数，在其呈现为一种线性函数关系条件下，可以认为其之间盈亏平衡为线性盈亏平衡关系，相反的情况下则属于非线性的盈亏平衡关系。如果通过纵坐标表示总投资额以及销售收入，横坐标表示建筑开发面积，则成本与销售收入两个直线在BEP点相交，证明建筑开发面积达到某种数量后，销售成本与销售收入相同，而利润是零，交点BEP便是盈亏保本点或盈亏平衡点。该盈亏平衡点能够把成本与销售收入两个直线相夹范围内细分成盈亏两个区域。

结语

房地产行业与市场的任何变化牵动着社会各个层面，要根据房地产行业与市场供需的变化，适时采取相应措施，既保障国民经济健康有序发展，行业生态良性循环。同时，也要有效地解决老百姓安居乐业的需求，满足人们对更高质量生活水平的追求。

参考文献

［1］成立，魏凌.新冠疫情后武汉房地产市场发展态势和调控机制研究［J］．中国物价，2020(6):80－82.

［2］黄程栋，刘端怡，吴佳，等.关于疫情对房地产市场的影响与对策建议［J］．上海房地，2020(3):2－6.