产权面积计算规则疑难问题研究

王锐

摘要：房地产作为的我国人民资产的重要配比，该行业的快速发展，不仅带动了各协作行业的经济，更是对房产测绘提出了更新的要求。本文对房产测绘面积计算相关内容进行探讨。

关键字：房产测绘；产权面积；建筑面积计算

引言：就房地产建设而言，房产测绘工作是一项技术性非常重要的工作，随着社会不断地发展，人们对建筑的美观性、实用性有了新的要求。在当前的房地产测绘过程中，我省依据的规范为《 房产测量规范》（GB/T17986-20002000年实施）和《四川省房产测绘实施细则》 （2010年实施）。由于目前建筑物的形态不断的发展，结构更加复杂，导致实际操作与规范中面积计算相关规定存在一些可要就讨论的内容。

一、关于永久性顶盖建筑面积计算的相关研究

按照《四川省房产测绘实施细则》4.1条规定，能够计算建筑面积的房屋一般应具备以下普遍性的条件：（1)应具有永久性上盖。（2)应有围护结构。（3)结构牢固，属永久性的建筑物。（4)层高在2.20m以上(含2.20m)。（5)可作为人们生产或生活的场所。能够计算建筑面积的普遍性条件第一条：应具有永久性上盖。何为“永久性上盖”，按照附录一2.5解释，永久性上盖只是设计经主管部门批准，与主体结构使用年限相匹配且相连的上盖。目前建筑结构新颖，玻璃顶盖也常常作为建筑物顶盖，但玻璃顶是否是永久性顶盖就需要设计单位出具相关的说明。若产权人为了增大面积将非永久性顶盖定义为永久性顶盖，测绘单位也无法对其结构进行界定，这是也值得商榷的事宜，只有从规范上完善确定永久性顶盖的结构或材料，测绘单位才有充分依据来进行面积计算。

二、关于屋面层风井、电井等管道井建筑面积计算的相关研究

按照《四川省房产测绘实施细则》4.2.4条规定，室内楼梯、楼梯间、电梯(含观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井、通风井、排气井等均按房屋自然层计算建筑面积。该规定理解为风井、电井等管道井按自然层计算面积，但是在高层房屋的屋面层也有风井等管道井，是否就不计算建筑面积？但是在《四川省房产测绘实施细则》4.2.5条规定，房屋天面上，属永久性建筑，层高在2．20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房、设备用房及其附属用房、斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位以及经主管部门批准的有明确使用功能的非装饰性建筑空间，按其外围水平投影计算建筑面积。风井、电井等管道井属于4.2.5条规定内“......经主管部门批准的有明确使用功能的非装饰性建筑空间”，按此条规定是否又理解为可以计算？这也是值得商榷讨论的。

三、架空层的建筑面积计算的相关研究

按照《四川省房产测绘实施细则》4.2.20条，层高在2.20米以上的架空层，按柱外围水平投影计算建筑面积。很多设计图架空层顶盖投影线拐点处无柱，是否能按顶盖投影线来界定为架空层的外围（图1），若按柱外围水平投影计算，有部分（图2阴影处）是没有顶盖的（图2），笔者认为在计算架空层建筑面积时，柱外围投影若没有顶盖时，可在柱外围范围内扣除无顶盖部分进行面积计算。

图1 图2

四、雨篷的建筑面积计算的相关研究

按照《四川省房产测绘实施细则》4.5.7条，雨篷仅有一边与墙相连，由墙支撑着的雨篷为悬挑雨篷，不计算建筑面积；一边与墙相连，另一边由一根柱子支撑的为独立柱雨篷，按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积；一边与墙相连，另一边由两根或两根以上柱子支撑的为有柱雨篷，按柱外围计算建筑面积。图3雨篷由两根柱支撑，应按柱外围计算全面积，但可计算面积的范围内有隔墙砌筑的装饰部分，其为不可利用的空间。笔者认为，不能简单的按照4.5.7条规定“按柱外围计算建筑面积”来进行建筑面积计算，还需考虑“房屋一般应具备普遍性的条件的第（5)可作为人们生产或生活的场所，因此，应该扣除不可利用的空间。

图3

5. 有柱走廊的建筑面积计算的相关研究

图4

上述有柱走廊图示，按照《四川省房产测绘实施细则》4.2.8与房屋相连的有柱走廊（剪力墙视为有柱），两房屋间有上盖和非单排柱的走廊，均按其柱的外围水平投影计算建筑面积。图4有柱走廊区域很清楚是按柱外围水平投影计算建筑面积。柱与房屋之间的部分（“A,B”区域）存在是否计算建筑面积的争议。

1. 一方认为按照《细则》4.2.8规定，有柱走廊按柱外围水平投影计算建筑面积。故（“A,B”区域）不应计算建筑面积。

2. 另一方认为，按照《细则》 图4-16的图示表示，柱与房屋之间的区域都属于有柱走廊范围，则“A,B”区域也应属于有柱走廊范围，应按柱外围水平投影计算建筑面积。

《四川省房产测绘实施细则》图4-16

3. 笔者认为，“A,B”区域符合《四川省房产测绘实施细则》4.1条房屋一般应具备普遍性的条件，属于永久性结构、有顶盖、有维护、层高2.20米以上，且能作为人们生产或生活的场所，因此两房屋之间的区域都应作为有柱走廊计算建筑面积。

以上，这些问题都是在实际工作中经常遇到的，希望通过与大家交流能找到一种合理合规的测算标准。同时，在建筑形态不断发展的时候，希望不动产测绘面积计算规定也能顺应时代发展，官方能出台一些补充解释的规条，为不动产测绘从业者提供有力的技术保障，使不动产测绘工作可稳固健康的发展。