如何通过估价供给引导估价需求

廖双波

摘　要：党的十九大报告指出，“我国经济已由高速发展阶段向高质量发展阶段转变”。“高质量发展是适应我国社会主要矛盾变化的必然要求。”估价行业伴随着国家经济的转型升级，也必须需高质量发展，估价行业的高质量发展要解决的矛盾，更多地体现在供给与需求之间的矛盾。因此，本文从分析估价行业供给侧和需求侧的现状，分析估价行业供给侧和需求侧错配的深层次原因，进而提出通过估价供给来引导估价需求的解决途径。

关键词：估价；供给；需求；引导

经过二十多年的发展，估价行业已经形成了一定的规模，并在社会经济发展中扮演着越来越重要的角色。同时，估价同仁们也面临着很多问题和困扰，最典型的就是“有人没活干”和“有活没人干”之间的矛盾，这就是估价供给与估价需求的错配导致的。中国经济的高质量发展需要解决人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。估价行业的高质量发展要解决的矛盾，更多地则体现在供给与需求之间的矛盾，具体地说体现在估价供给侧与估价需求侧错配导致的矛盾。因此，需要实现估价的高质量发展，需要实现估价机构的转型升级，就要求我们分析估价供给侧的现状、分析估价需求侧的现状，从现状分析开始，找出异同，剖析原因，并找到解决的办法。

1. 估价供给侧现状

1、估价行业较小，估价师队伍整体规模不大

房地产估价行业经过二十多年的发展，目前已经具备一定的规模，至2018年底，全国共有房地产估价机构5300余家，其中一级估价机构595家；共有5.8万人取得房地产估价师资格，其中 5.5 万人注册执业，行业从业人员超过30 万人。房地产估价行业已经形成了一定的规模，在经济社会中扮演着越来越重要的角色。然而，估价行业在房地产相关行业中仍然是比较小的，相比房地产开发企业、房地产策划代理、房地产中介交易、房地产工程建设等领域来说，我们的行业营业规模、从业人数等，都有比较大的差异距。特别体现在估价行业的专业人才队伍，5.5万的估价师已无法满足社会经济的各项估价需要。

2、从业人员整体素质一般，硕士博士生偏少，学习能力、研究能力、创新能力不足

虽然没有准确的统计数据，但根据笔者所在城市及周边同行朋友们的了解，目前房地产估价行业中，仍是以大专毕业生、本科毕业生为主，部分存在中专毕业生，少量硕士博士生。如果以比例来表达，本科大专毕业生约占从业人员的85%，大学以下学历的约占10%，硕士博士生的比例约5%，有的机构甚至全部从业人员均为大学以下学历。在本科大专生里面，来自985或者211工程院校毕业的毕业生比例不超过20%。我们的大部分从业人员在学习能力、研究能力、创新能力方面有所不足，仅能满足常规性估价项目的需要，而对前沿性、创新性、综合性的估价项目，解决问题的能力略显不足。

3、人才结构单一，技术团队多以土地管理、房地产经营管理专业为主

房地产估价行业目前的人才结构比较单一，纵览各家估价机构的招聘广告可知，对技术团队的招聘要求都是要房地产估价相关专业。目前的估价从业人员中，多以土地资源管理、房地产经营管理、房地产估价专业的毕业生为主，其他专业的毕业生比例较少。诚然，如果仅以传统的估价业务来说，相关专业毕业生，一定是我们从业人员的首选。然而，随着行业的发展，特别是咨询性估价业务的增多，对综合性复合型的人才团队要求较高的需求越来越多，如对信息技术人才、对财计人才、对数据分析人才等的需求日益增加，此时就会出现人才结构不匹配的问题。

4、服务体系较单一，综合服务能力欠缺

目前各家估价机构虽然在业务结构上各有不同，但基本上都没有脱离估价行业的三大传统业务：抵押估价、征收评估、司法鉴定评估。有些估价机构更是完全以抵押估价业务为主，基本不涉及其他业务类型。因此，目前估价机构整体呈现服务体系较单一的特点，在新业务领域和综合性业务领域，服务能力不足。

5、估价报告满足规范要求，但创新不足

目前估价机构完成的估价报告基本都能满足《房地产估价规范》的要求，能够满足交付客户和行业合规的需要。但是一方面估价机构广泛存在“套模板”现象，估价报告满足了合规的要求，但也缺失了创新性，另一方面，受制于人才结构和习惯于从事抵押估价等传统业务的估价机构，惰于创新和研究，抵押报告完全格式化、模板化。

6、传统领域竞争白热化

目前估价业务的三大传统领域的竞争都呈现白热化的特点。一是抵押估价业务，基本上所有的估价机构都有涉及，竞争激烈程度可见一斑，且近几年收费下降、市场萎缩，更是令同行的竞争更加激烈。二是司法鉴定业务，司法拍卖采用网络询价形式的优先使用已使得传统的司法评估业务大量萎缩，单套住宅类评估业务被网络询价所取代，为能承接非住宅评估等司法鉴定业务，估价机构还得为准入最高院的司法评估名单库激烈竞争。三是征收评估业务，传统的征收评估业务也在萎缩，过去每户建筑征收补偿价值均需要评估，现在已被一份征收补偿标准取代，不再需要单户评估，征收评估的整体业务量也下降；同时更多城市尝试城市更新的方式，征拆全流程服务、城市更新全过程咨询等已成为众多估价机构的竞争热点。

2. 估价需求侧现状

1、经济发展，不断催生新的估价业务需求

随着改革的深入和我国经济的进一步发展，市场上不断涌现出新的估价业务需求。资产证券化的发展，摧生了房地产证券化估价业务；大力培育和发展住房租赁市场，摧生了租赁住房估价业务；新《土地管理法》的颁布，对集体土地流转的许可，摧生了农村房地产估价的需要；部队物业停止有偿使用，军地置换等产生了军队房地产估价的需求；城市更新的大力发展，摧生了城市更新评估和咨询业务的发展。估价需求在不断摧生、演变和升级。

2、咨询性估价服务增多

把估价业务区分为鉴证性估价业务和咨询性估价业务，当前萎缩的是鉴证类的估价业务，而咨询性估价服务需求却在日益增加。房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划、PPP项目评估咨询、城市更新政策咨询、拆迁谈判动迁服务等咨询业务，正在日益增加。咨询性估价的业务种类越来越多，需求也越来越多，同时对估价服务的要求也比较高。

3、不同业务需求发生变化

随着社会经济的不断发展，估价业务需求也在不断发生变化。大数据对住宅估价的冲击，直接导致住宅抵押估价下降，“七不准”要求的严格执行，银行付费后导致抵押评估收费大幅下滑。随着近几年对房地产调控的落实，特别是对房地产信托、房地产基金的监管，导致房地产信托及资管类融资评估业务下降。而证券化的推行，则导致房地产证券化业务增加。城市更新的发展，也导致相关政策咨询、经济咨询及评估的业务增加。未来农村房地产上市交易，也会带来相关评估需求的增加。

4、社会认同度不够

目前估价行业的社会认同度不够，主要表现在过去估价机构从事的业务多以鉴证性估价业务为主，多以依赖资质准入在承接相关业务，换句话说，客户是基于程序性的需要委托估价机构出具评估报告。长期以往，导致社会大众对估价的认识仍停留在程序需要的认知上，而对估价本身的价值认同度不够。另外，过去估价需求的产生是基于客户在市场交易信息不容易获得的条件下，而现在网络技术已使得很多数据很透明，估价的价值和社会认同度在下降。估价，不仅能够发现和展现房地产价值，不仅能满足程序性的需要，也能为客户挖掘房地产价值和提升房地产价值提供专业服务。

3. 估价供给侧与需求侧错配的原因分析

1、人才结构、知识结构的错配导致

目前估价需求与估价供给错配的原因之一，是估价从业人员的人才结构、知识结构错配导致。不断摧生的新型业务，不断升级的估价需求，综合性大型估价需要等等，均对估价专业人才的要求越来越高。而这正与目前估价行业人才队伍素质一般的现状，与高精尖人才比例不足的现状，与人才结构单一的现状相矛盾。适应高质量发展，估价行业人才队伍需要升级。

2、业务思维固化与市场需求不断变化的错配导致

估价从业人员，长期从事抵押估价、征收评估、司法鉴定评估等传统的估价业务，基本已经形成了成熟的思考模式，固化了报告模板，思维方式比较固化。而市场需求不断变化，对不同的估价业务需求，要求提供个性化的解决方案，特别是咨询性估价业务。估价从业人员思维固化，与新的业务需求存在错配。

3、社会认知与真实需求错配导致

目前社会经济发展过程中，滋生了很多业务需求，社会对估价的需求，已经不止是程序性的估价，更多需要我们给出专业性的建议，并对经济决策提供重大参考。然而，社会大众对估价的认知依然停留在程序性需要的层面，导致真实性的估价需求与对估价的认知产生了错配。

4. 如何用估价供给引导估价需求

以上分析了估价供给侧与需求侧的现状，也剖析了产生错配的原因，那么作为估价行业和估价机构，尽管我们处于供给侧的一方，但我们可以通过估价供给引导估价需求，以更有利于估价行业的长远发展。

1、提质——促估价需求升级

估价机构和估价师，可以通过提升自身的估价报告质量，以促进估价需求的升级。社会大众对估价的认知停留在程序性估价方面，一方面是因为社会大众的认知层面，另一方面也是因为估价报告过去多数也只停留在满足程序性方面，对创新性及如何更好地为客户提供服务，提供有价值的专业意见方面做的不够。这是相互影响的过程，我们要把它转换为相互促进的过程，通过提升估价报告的质量，提升估价给客户带来的价值，促进估价需求的升级。

2、创新——激发引导新估价需求

估价同行们还可以通过创新的方式，创新我们的产品类型、创新我们的服务工具、创新我们的服务方式等等，以激发引导新的估价需求。例如大数据的使用，虽然对住宅估价带来了冲击，但我们可以通过大数据为估价提供服务，增加估价报告的可读性及估价依据的充分性，减少估价师的“经验主义”；还可以利用大数据研究房价指数、地价指数、市场研判、产品研究策划等等不同的产品类型。又如城市更新，在整个产业链条中，我们不仅可以为征收阶段提供服务，也能在政策制定、谈判、经济平衡测算、可行性研究，甚至可以在土地整理规划、环境影响评价、社会稳定风险评价等方面提供创新性的服务。再如房地产开发，除了融资方面能够提供服务外，若能提供创新的产品定位、市场研判类的分析报告或者咨询报告，又何尝不能开辟新的业务领域。

3、监管——过滤不合理估价需求

社会经济发展过程中，需求是多样化的，在这个过程中，也会摧生一些不合理的估价需求。比如抵押评估要求高评高贷，征收评估要求高评快偿，司法鉴定评估要求低评快卖等等，这些不合理的估价需求是难以阻止的。但作为估价行业和估价机构，我们可以通过加强监管，加强对估价报告的抽查及评审，以行业自律的形式不断加强管理，在严监管的态势下过滤掉不合理的估价需求，以促进估价行业健康发展。

4、赋能——满足综合性、全国化等大型业务需求

随着市场经济的不断发展，既涉及价值评估，又可能涉及工程咨询、登记代理、土地规划、测绘等多方面的需求越来越多，估价可以不仅仅是简单的价值评估，结合相关专业的知识及服务，可以提供更为多元化更为综合化的服务，估价机构可以在专业上自我赋能，走向综合化服务。全国性的客户，往往需要全国性的服务，比如大型房企、大型金融机构等，可能需要全国性的估价服务，估价机构也可以在区域上自我赋能，实现全国化布局。

5、专精——深挖专业领域估价需求

如果说综合化发展是估价行业发展的一个方向，则专精化发展是另一条路径。综合化更多是做强做大，而专精化，则要求做专做精。正所谓“酒香不怕巷子深”，如果我们在某个更细分的专业领域上能够做专做精，成为细分领域的专家，就能在细分领域中占领更多的市场份额。做专做精，可以从估价对象上做专做精，比如对海域房地产的评估、酒店房地产的评估等；也可以从估价目的上做专做精，比如在城市更新领域或者是抵押估价领域，都可以做出特色做出品牌。

6、跨界——放大咨询性估价业务范畴

传统性的估价领域，适合我们做专做精，而咨询性估价领域，我们还可以学会跨界。跨界，可以理解为“估价+”。估价+房产交易，我们可以向房地产经纪领域跨界，并提供更为专业的价值判断、更为专业的交易服务。估价+房地产策划，我们可以拓展资产管理领域，为更多的存量房地产提供房地产更新改造方案和后续运营支持，也能在存量房时代找到更多的业务方向。对于跨界，我们需要“估价已不是估价，估价还是估价”的格局。

参考文献：

[1] 柴强.估价机构的出路在于提供高品质估价服务[J]. 中国房地产估价与经纪,2018(6):7-11.

[2] 王波.最专业的房产经纪人—房地产估价师[J]. 中国房地产估价与经纪,2018(6):70-73.

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