住宅项目开发前期策划与规划方案设计研究

郑晨晨

摘要：住宅地产的主要形态为公寓、别墅与普通住宅等，住宅地产开发为核心业务，同时住宅地产也是我国房地产企业的重要投资领域。根据公开的数据显示，2020年1月至7月，全国房地产开发投资额为75325亿元，同比增长3.4%。这其中住宅投资额为55682亿元，占比达到84%，占主要比重。

关键词：住宅项目开发；前期策划；规划方案

引言

房地产开发项目开发周期长、价值量大，在正式开工之前，需要对项目进行前期策划，验证开发的可行性，明确在各个阶段的工作目标。结合宁波市鄞州区房地产的市场情况，本文对宁波市住宅市场环境、客户选择及项目定位进行了合理的分析并提出参考性建议，为项目效益的实现提供合理依据。

1房地产项目设计管理的内涵

房地产项目实则是通过住宅规划展现其开发价值。而在房地产项目设计管理中的最主要的要求即为提升建筑质量。因此，房地产项目开发商以及设计机构在对房地产项目进行设计规划时，除了要考虑住宅建筑的美观性、规范性外，还应在优化审批流程的同时实现科学设计，避免房地产项目出现设计不合理等问题，影响其效益水平。一方面，房地产项目设计管理者应针对项目设计环节进行有效管控，始终以环境、市场为导向予以设计，避免建成后的建筑物面临改建压力；另一方面，应在设计中综合分析项目需求情况，无论是设计结构还是设计功能，都应当具有较高的匹配度，确保建筑成品符合当代人审美与居住需求。基于此，房地产项目设计管理工作，应当在高水准人才辅助下对其实施科学设计，继而实现房地产业的良性发展。

2住宅项目开发前期策划

产品策划环节对住宅项目开展结构化分析和测定，实现市场精准定位，通过完善前期准备，为后续管理建设以及营销提供有力支持。在风险评估管理方面，则要综合管理机制和盈利机制等，对各类数据信息做好调研，制订完善的评估方案，保障项目开发策划方案的精准性。整个项目审批环节，围绕整个项目开展全局性分析，再做好产品的重点划分，明确目标群体和套型结构以及市场需求等，同时对项目前期策划工作体系展开统筹分析，确定产品的属性价值。住宅项目的前期策划内容主要如下。（1）客户群体定位。对房地产开发在整个社会结构中发挥的作用进行分析，明确潜在的客户群体，结合消费群体的消费能力评估，发挥其在项目开发环节的经济导向作用，精准测定客户的需求特征。（2）市场定位。围绕项目的社会价值开展分析，例如市场分布和品牌分布等。（3）形象定位。基于项目开发所具有的核心价值，做好品牌内涵、住宅项目的市场价值等的分析，进而定位项目形象，使其符合地产项目开发的需求。（4）产品定位。住宅项目开发前期策划和规划设计环节，对项目开发环节对周围社会环境造成的影响，包括正面影响或者侧面影响，展开相应的分析，为项目策划提供支持。

3住宅项目开发前期策划与规划方案设计要点

3.1方案设计阶段的精细化管控措施

房地产企业拿地后，需要根据项目定位和各项经营目标制定专业的设计方案，方案的制定需要根据可研报告等有关资料和前策建议，结合项目的实际情况，确保能够满足项目的整体开发目标。在方案设计阶段，设计人员往往会把安全性、功能性、创新性放在第一位，但是却对经济性缺乏重视，特别是一些超出常规的设计，很容易增加项目的成本。所以，在设计方案的时候，一定要站在大局的角度，尤其是站在项目成本可控、产品适销对路的视角，再去考虑专业性问题。方案设计包括了规划设计和建筑单体设计等，精细化管理可以从这些方面展开。总的来说，第一，设计之前需要仔细开展实地踏勘，研判周边环境、基础设施、市政配套和未来规划等，从而制定一个科学合理的设计方案。第二，规划设计对场地周围的环境、交通、地域气候特点和日照要求等，确定不同住宅产品的分类、分区，结合平面关系和空间关系，科学设计主要建筑与配套用房之间的关系。第三，对于单体设计来说，第一步就是内部功能划分，划分清楚以后，才能进行下一步的建筑内部格局划分，可以采用两种划分手段，即竖直划分和垂直划分。第四，设计住宅区域的时候，需要考虑住宅的美观性、实用性、施工成本和施工难度，以保证设计出科学合理的施工方案。

3.2做好经济性分析

房地产项目在其设计管理环节中，关于经济效益的提升也是主要目标。在保障项目质量的基础上，理应采取多样方法，为房地产企业增收，以此积攒更多资金，用于开发下一个房地产项目。一般情况下，项目设计管理者可从下述两个部分来实现房地产项目经济效益的优化提升：①正确投资。房地产项目的获利由投资回报率决定，因此管理者在项目设计中应对设计方案潜在风险予以分析。通常利用市场调研的方式，对项目方案中体现的建筑面积、园区设计内容代入到市场环境中予以判断，若发现违背市场推广原则，或者将承受较高的开发风险，应谨慎投资。尤其在签订项目合同后，对于投资方的资金投入能力应进行科学衡量，避免后期投资方资金到位不及时，引起烂尾楼后果；②严控成本。现今我国房地产项目的开发规模正在扩张，虽然国家已经颁布限购政策以及土地资源管控办法，但为了保证房地产项目具备较高的经济效益，还应在遵从法律的基础上压缩投资成本，运用有效的资金获取最大利润。

3.3责任成本预算项目策划质量的把控

项目策划涵盖设计施工范围、水文地质、工程重难点情况、管理目标、项目管理模式、组织机构、分包模式、作业队伍安排、施工总体安排，施工区段划分、工期计划、重大工期节点，资源配置方案、施工组织设计、主要重难点施工方案、大小临设施方案、安全质量、环保、文明施工控制措施、经营管理、资金收支以及风险预控等内容。在满足合同要求和投标承诺的前提下，对工程项目进行全面规划和安排，围绕安全、质量、进度、环保目标，合理安排工艺流程和施工顺序，突出重点，实现总体控制，分步实施;在立足于企业施工能力基础上，充分利用“新技术、新工艺、新材料、新设备”，不断提高施工技术水平和施工机械化、工厂化、装配化水平，实现技术与经济的统一;根据施工特点，充分发挥施工队伍特长，合理部署施工队伍，配置生产资源，实现资源合理配置;根据气候特点，合理安排受季节影响较大的工程项目，做到均衡施工，实现因地制宜、就地取材;有条件利用的正式工程，均优先安排施工，充分利用永久征地，减少临时占地租地，实现永临结合。

结束语

综上所述，要想提高房地产项目设计管理效益，就应把控好项目设计管理要点，促使房地产项目体现出显著的开发价值。因此，应从项目质量管理、项目资源管理、项目方案管理、限额设计、全程管理理念等方面着手，确保经过项目设计管理后，房地产项目能够拥有较高的综合效益，从而推动我国房地产事业的可持续发展，提升建筑产业的发展质量。

参考文献

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