简述房地产咨询业务中的房地产市场定位

陈义洪

摘要：近些年我国经济发展迅速，房地产作为我国经济发展的重要支柱力量，正朝着规范化、标准化的方向发展。在房地产交易过程中，咨询业务的重要性不言而喻，能够满足交易双方的各项需求。本文对房地产咨询业务中的房地产市场定位进行了分析。

关键词：房地产；咨询业务；市场定位

随着我国房地产事业发展规模的不断扩大，以及越来越多房地产企业加入到市场竞争中，部分企业为了获取更多经济效益，存在着扰乱市场秩序的行为。习近平总书记一再强调，房子是用来住的，不是用来炒的。在房地产行业改革过程中，国家已经出台了一系列政策，包括采购并举、多方面保障等。想要减轻房地产行业的发展压力，明确其市场定位，还要充分发挥房地产咨询业务的作用，为我国经济发展保驾护航。因此，对房地产咨询业务中的房地产市场定位进行研究具有重要意义。

1 房地产咨询业务概述

房地产咨询，指的就是在房地产项目决策之前，对项目投资的可行性进行分析。一般来说房地产项目涉及到的金额数巨大，专业程度高，对咨询人员专业能力有着较高要求。不管是在前期的投资还是项目销售中，都需要专业人员的全程参与，且往往要不同领域的咨询人员共同协作。而且由于房地产项目的性质较为特殊，和普通商品相比，房地产交易程序复杂，同时具有商品和金融双重属性，所涉及到的环节更加繁琐，其咨询业务主要可以分为以下几种类型。

1.1投资咨询

投资咨询的主要内容在于，评估项目前期资本投入和收益之间的关系，分析项目决策可行性的同时，对交易成功之后的定位、策划等进行明确把握，让项目更好的完成，实现经济效益最大化。从这个角度来看，投资机会的选择非常的重要，需要依靠专业人员对市场进行调研和分析，为决策者提供可靠的参考。

1.2融资咨询

很多房地产企业为了扩大发展规模，都会选择融资的方式来获取更多资金。一般来说房地产交易的背后都有大量的财团、资产管理公司等，或是向银行贷款来获取资金保障。在融资方面，要分析以上各融资方式的合理性，将利率、汇率以及利息的变化作为考虑内容，主要是因为在项目前期需要大量资金投入，一般来说融资方面的咨询在项目交易之前完成，甚至在谈判之前就已经开始。

1.3交易咨询

从交易谈判到交易结束，参与交易的各主体都会从投资收益和投资风险的角度出发进行咨询和协商，以此作为谈判基础。谈判结果的好坏，能够直接决定最终交易能否成功。除此之外，还能够充分考虑到各方的利益情况，确保各方合法权益得到保障。

1.4处置咨询

在上述咨询环节完成后，项目就可顺利进行，当投资者达到了预期的收益目标时，可以选择退出并将该项目转让给下一位投资者，如此循环。但如果该项目无法顺利完成，例如受到了国家政策、外部经济发展或不可抗力的影响，同样也要针对项目的重组或处置来进行咨询。

2 市场定位的内涵和意义

2.1房地产定位的内涵

房地产定位指的就是，有关人员要对当前市场情况进行充分调查，明确本项目的属性、特点、功能，考察客户的实际需求，将本产品的特点传递给客户，吸引更多客户前来购买，迅速抢占市场。房地产企业具有一定的特殊性，在前期需要大量资金投入，且随着内部竞争越来越激烈，明确自身的市场定位，对房地产企业而言意义重大。市场定位的主要作用在于，实现资源的合理分配，避免盲目开辟市场造成的资金、资源浪费；能够在短时间内塑造良好的品牌形象，突出自身优势从而吸引消费者。例如目前越来越多房地产企业会专注于开发某一类项目，如公寓、别墅、商铺等，在功能、户型、开发理念等突出自己的特点。具体来说在市场定位中需要明确的内容如下：（1）功能属性定位；（2）经营属性定位；（3）市场属性定位；（4）价格属性定位；（5）规划设计定位；（6）建筑与结构设计定位；（7）开发与建设定位。在了解了以上几方面内容之后，房地产企业就要从实际出发，找准自身定位。

2.2房地产价值分析

市场定位的主要目的在于精准的获取目标客户，提升楼盘销量，实现经济效益最华大。楼盘销量和市场定位之间的关系主要体现在以下几个方面。首先，楼盘畅销的前提是有明确的市场定位，换句话说，只有通过市场细分，找到精确的目标客户群体，楼盘的销量才会有了保障。举个例子，就目前情况来看，北京、深圳等一线城市，公寓类型的楼盘销量较好，主要是因为有大量的单身白领，对高品质生活有着较高追求。其次，对房地产进行精确定位才会产生较强的市场冲击力。精确定位的前提是满足客户需求，以上述例子为例，年轻、单身白领对生活条件有着较高要求，在公寓设计中就应该突出其功能性、智能化、舒适性等特点，从而迎合这部分客户的口味。再以天津为例，经济条件不宽裕、旧房子无法满足生活需要的人群，往往会选择购买两小居室。房地产商为了提升销量，获取经济效益，可利用抵押旧房换新房的政策，提升了人们居住体验的同时，也无需增加过多的成本投入，这对双方而言都是有利的。从上述例子不难发现，只要能够对市场做出精准的定位，就可以实现双赢。

3 利用房地产咨询进行房地产市场定位的策略

3.1合理利用咨询方法

对于房地产企业而言，要合理选择投资机会，做好定位策划工作，深入市场进行调查，在掌握了充足数据的基础上进行分析判断，在收益咨询方式上面，目前多以市场法、收益法、成本法为主。不同的咨询其侧重点也不尽相同，要以市场为导向，以调研为支撑，从而合理进行市场定位，并将前后的收益情况、增值情况等进行分析，确保所投资对项目能够顺利进行，实现效益最大化。

3.2明确房地产项目定位

为了获取更多经济效益，对于房地产企业而言，一定要突出项目优势。和普通商品不同，房地产项目从设计到完工，再到销售，需要经历较长的时间。在对项目进行咨询和分析的过程中，一定要全面进行考虑，包括消费者的消费能力、房产价格、国家政策、工程质量等。在工程建设初期，就要利用多种不同的方式来对其品牌进行宣传，让更多客户熟知。

3.3明确房地产企业自身的定位

对于房地产企业而言，想要更好的通过咨询业务来明确市场定位，首先就要清楚自身的竞争优势，以市场需求为主，是开发商业地产还是住宅地产，是以公寓为主还是以商铺为主等。要做到扬长避短，明确意识到工程建设周期长、资金回收慢等缺陷，从而确保市场定位的精确性。在确定目标时，以满足消费者需求为主，在同类型的项目中进行创新，提升经济效益。

3.4分析房地产市场的竞争定位

要分析自身优势，掌握竞争对手的确切情况，迎合市场趋势来设计开发产品。对于房地产企业而言，要明确咨询业务的重点，包括消费者心理、市场、国家政策、投资、收益等各方面，深入分析市场发展规律和特点，充分挖掘项目的价值。如果发现自身的竞争优势不明显，则要进行创新，突出项目特点，在激烈的市场竞争中占据一席之地。

结语：

总而言之，房地产项目涉及到的金额数目巨大，不管是对于销售方还是客户而言，都要对各项因素进行调查分析，评估投资项目是否可行，投资风险大小。目前房地产行业内部竞争激烈，为了提升竞争力，有关企业要结合自身实际，明确市场定位，科学合理的进行开发，确保其项目能够满足客户的需求。在项目开发中，一定要做好咨询评估工作，通过项目咨询评估，深入挖掘其潜在的价值空间，维护房地产行业秩序，推动我国房地产事业的可持续发展。

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