老旧小区改造中的问题和对策研究

陈健俊

摘要：近年来，经济快速发展，城市化建设不断加快，老旧小区改造是一项中央和各级地方政府大力推动的民生工程，也是我国新型城镇化建设的重要内容之一。近年来，随着老旧小区改造工作的逐步深入，虽然已经取得了较大的成效，但仍然面临着各种各样的困难与挑战。因此，本文首先对老旧小区本身存在的问题进行了深入的分析，然后结合老旧小区改造的基本内容及特点提出了相对应的改造措施，为提升老旧小区改造工作的实际成效和质量水平进行了积极的探索。

关键词：老旧小区；改造；问题；对策

引言

城市小区可以划分成三种类型，分别有老旧小区、城中村与新建小区。新建小区较为正规，实施共同管理，小区规划和基础建设均具有人性化特征，符合人们生活要求，更适宜居住。老旧小区因为无法满足居民需求，无法适应时代发展。因此，亟待对城市老旧小区展开综合治理，提升城市小区的管理能力以及水平，打造宜居环境，提高居民幸福感。

1老旧小区改造的积极作用

①有利于助力城市创造新增长点，近些年来政府工作报告中对房地产的政策逐渐减少，持续呼吁房子是用来住的而不是用来炒的，棚改计划的提出也将老旧小区的改造提到了更加重要的位置。在老旧小区改造的过程中，大规模的建设对于保障居民就业和保障基础民生具有较强的积极作用，符合“六保”“六稳”的底线要求。同时，也能够避免房价过高而影响老百姓生活质量等问题，对于促进城市创新全新的经济增长点具有重要作用。②有利于有效提高城市居民生活质量，自从我国1998年实施住房商品化改革以来，大多数老旧小区的改造对象多是一些公房，而随着社会老龄化的加剧，很多老旧小区出现了设施老化缺失以及外部建设不完善等基础问题，严重影响小区居民尤其是老年人的生活质量。尤其是一些缺乏电梯的老旧小区，不仅会给老人带来出行困难等问题，也会增加活动的危险性。另外，公共设施尤其是线路水电等基础设施的老化现象也会给日常生活带来潜在的危险。因此对老旧小区开展建设工程对于提高生活质量具有重要的实践价值。

2老旧小区改造中的问题

2.1改造的粗略化，缺乏精准性

老旧小区改造中常因前期调研、评估不足，致使改造忽略单个小区的实际情况，形成一刀切，改造模式化。事实上，各个小区需要解决的重点、难点问题各不相同。有的小区由于规划设计标准低，基础设施落后；有的小区公共活动空间少，绿化养护难；有的小区机动车停车位少，治安隐患大；有的小区没有物业管理，环境卫生差等。改造中，一味追求改造的速度，盲目套用标准、方案，忽视小区的个体差异性，致使改造浮于表面，既浪费财力、物力、人力，又使得老旧小区真正需要解决的问题容易被忽略掉，改造品质不高、效用低下。

2.2改造内容的碎片化

对于城镇改造问题层面上来说，改造模式的碎片化、分散化与低质化的问题较为突出。在老旧小区改造工作的更新上，缺乏统一的系统化规范管理，部门权责相对分散，且呈现出“互不相关”的现象，小区改造的碎片化问题非常明显。而且受到资金链的影响，很多老旧小区的改造工程执行标准较低，且改造内容的选择上，一般是围绕小区内照明、绿化与墙面粉刷防水等环境干扰较少的角度出发，且造价成本较低，而群众较为关注的助老基础设施、节能保温、防水、加装电梯、综合服务设施建设、停车位划分等，资金需求量非常大，且改造工程的程序较多，而且存在居民协调等问题，改造内容体系中很少会涉及。除此之外，改造需求与改造供给之间的关系脱节问题较为严重。

3老旧小区改造中的问题的对策

3.1保留特色，有机更新

在老旧小区改造过程中，切忌急于求成、大拆大改。老旧小区改造，提倡精细化设计，小规模、渐进式的微改造。所谓微改造，就是在前期充分调研的基础上，全面掌握改造内容，理清重点、难点问题，分清主次、有重点、有步骤、小范围、持续性的实施改造。先修缮基础性的、再完善提升类的。循序渐进，逐步改善，切不可急于求成，粗制滥造，一蹴而就。渐进式的微改造，有利于在全面综合性治理的基础上，切实解决各个老旧小区的重点、难点问题，实现精细化改造，从而满足不同居民的多样化需求。在老旧小区改造过程中，切忌照搬套用，千篇一律。老旧小区改造，需要尊重老旧小区的历史，保留老旧小区的特色。老旧小区住户多以老年人为主，老年人在此居住时间长，对小区充满感情和回忆。因此，在改造设计中，融入城市的人文、历史、风俗等非物质要素，保留特色，甚至添加特色，留住记忆，让老旧小区的建筑和环境更加富有人情味，以此保护城市的历史文化、延续城市的记忆，有效促进城市可持续发展，做到系统、全面、持续性的更新。

3.2建立健全协调统筹机制

老旧小区的改造关系到很多行业与部分，统筹规划则显得非常重要，需进行统一工作部署与工作推进，建立健全老旧小区的改造工程，基于统筹兼顾角度，保障工程的顺利。在明确居民、社会单位机构、政府在老旧小区的改造中，领导决策权力与责任，构建多方主体参与的组织机制，为城镇老旧小区改造提供工作机制推进的良好环境。首先，城镇老旧小区的改造角色，坚持统筹兼顾的全面工作推进机制。政府及党委成立专项工作小区，统筹兼顾与部署，制定关于城镇老旧小区改造相关的政策文件，落实改造各项管理工作，根据属地原则，建立健全改造工作的推进机制，明确组织成员、部门，通过制定改造工作方案与责任分工，将权责落实到个人。规划部署改造各项工作，根据建设阶段的不同，确定阶段性的资金投入与各项奖惩制度等，统筹组织与管理各项工作，细化改造工作的具体内容。

3.3明确老旧小区改造的改造范围

老旧小区改造的情况复杂且涉及的未知因素多，项目实施过程中变更风险较大。如果在项目前期未能明确老旧小区改造的改造范围，并做好充分的调研，甚至不能对老旧小区改造的工程图纸设计、工程量清单及预算、工程量变更及费用索赔等具体内容进行严格的管控，那么在老旧小区改造实施阶段将容易产生较大的工程量变更和较多的资金投入，不仅不利于老旧小区改造的顺利实施，甚至会影响老旧小区改造的工作成效，而无法让老旧小区改造工作落细落实。因此，为更好地对老旧小区改造实施过程中的合同、安全、信息等方面进行有效的管理，对老旧小区改造实施过程中的质量、进度、成本等方面进行严格的控制，应明确老旧小区改造的改造范围，以全方位地把控项目的变更风险。

3.4提高物业管理水平以及能力

首先，保证物业服务理念具有正确性，主要有业主对于物业服务所形成的消费意识、物业对于业主资产所形成的管理服务意识。街道办以及物业办、物业企业以及新闻媒体、社区等需加大解释以及宣传产权知识以及权责知识的力度，传播基础物业管理以及产权知识。利用宣传教育的渠道将老旧小区在认识物业产权以及管理知识的水平提升，使物业管理工作具有坚实基础。其次，老旧小区提高物业管理能力以及水平。物业管理存在主观能动性以及较强的管理能力，会实现法规要求、企业利益以及业主满意程度之间的均衡。

结语

老旧小区改造是一项涉及方面广、持续时间长、由表及里、从硬件到软件、从物态换新到生态营造的系统性工程。老旧小区改造，不再是片面化的单项改造，而是设计统领的全面性综合整治；老旧小区改造，不再是阶段化的粗略改造，而是尊重历史，突出特色，持续性的精细化改造。

参考文献

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[2]余晓艳，张勇，赵银侠.城市老旧小区综合治理问题与对策的实证研究[J].长安大学学报（社会科学版），2020（3）：45-46.

[3]袁方.城镇老旧住宅小区综合治理对策分析及改造提升[J].建筑建材•装饰，2019（14）：155-156.