新建住宅小区微型养老院建设标准探究——以宁波市为例

吴燕，于晓曦，俞翔，史依凡，毛宸婷

摘要：随着宁波人口老龄化程度不断加深，养老服务设施布局与老人就近养老意愿间的矛盾日益凸显，为保障老年人口的居家养老需求，应当积极布局微型养老院，从“老人跟着机构走”向“机构跟着老人走”转变。目前新建住宅小区微型养老院还存在诸多短板与问题，需要进一步规范与引导。本文针对宁波老龄化问题，从现阶段宁波市居家养老的痛点与难点出发，结合政策经验等详细内容指出建设微型养老院的重要性，并从规模、选址、功能、模式、管控等角度对建设标准进行探讨研究，为新建住宅小区微型养老院的建设提供参考借鉴。

关键词：新建小区养老配套；新型养老模式；微型养老院；社区养老

“我能想到最浪漫的事就是陪你们一起在家门口慢慢变老……”熟悉的环境、熟悉的人、在家门口恰恰就是居家养老最独特的魅力，是其他任何养老模式所无法比拟的。2021年1月26日，浙江省民政厅厅长王剑侯在浙江省十三届人大五次会议中强调要在省内布局微型养老院，要求城区中一平方公里左右内能找到专业化的微型养老院。对于新建住宅小区而言，微型养老院的主要依托载体即为《宁波市居家养老服务条例》及实施意见（2018）中要求新建住宅小区配建的居家养老服务设施。本文通过对宁波市居家养老现状的梳理，总结出养老服务设施建设痛点与难点，同时结合政策分析和国内外优秀经验，对微型养老院建设标准进行研究，为宁波市新建住宅小区微型养老院的规划建设提供参考借鉴^[1]。

1.宁波市老年人口及居家养老服务设施现状

1.1 宁波老龄化形势

宁波市老年人口数量大、增长快，养老形势较为严峻，养老和医疗服务需求日益增长，养老问题也日益突出，其老龄化呈现出以下特征：①据统计宁波老年人口占比基数大，约占人口超过四分之一。2019年全市60周岁以及以上户籍老人数量为153万，占全户籍人数25.7%。②近期内老龄化人口将呈现出爆发式增长，这部分人口出生时间为1963年前后，预计在未来5-10内将呈现出爆发式增长，在2025年，老龄化程度将达到34%，毗邻上海的水平。③养老需求呈现出多样化发展，由于分布不均、集中老龄化、文化水平差异较大、各区域风俗不同等特点，在养老方面需要综合考虑多方面因素提供全面的养老服务。

1.2 相关政策出台情况

随着老龄人口逐渐增多，涉及养老设施建设的规范标准及政策文件不断推陈出新。笔者整理分析了国家级、省、市级配套养老服务设施规范。对宁波市新建住宅小区微型养老院建设影响较大的主要有《国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见》（2019）、《城市居住区规划设计标准》（2018）和《宁波市居家养老服务条例》及实施意见（2018）等。其中《宁波市居家养老服务条例》（以下简称《条例》）中明确新建住宅小区按照每百户（不足百户的，按照百户计）不少于20m²建筑面积以及已建成住宅小区按照每百户不少于15m²建筑面积的标准配建配套养老设施。

1.3 宁波居家养老服务设施建设情况

宁波市居家养老服务设施正从“从无到有”向“从有到优”转变。2018年前社区居家养老设施主要包括居家养老服务中心和居家养老服务站等，均由社区街道负责建设。2018年10月1日（《条例》实施）之后社区级居家养老服务设施要求在居住用地内配建，由开发建设单位代建并移交街道管理。

笔者对宁波市主城区内2018年10月1日前建成的居家养老服务站（中心）进行实地考察。通过对十余处具有一定代表性的设施进行研究，依托现场访谈、调研等形式对设施基本建设及运营情况进行了摸排，笔者发现居家养老服务设施中均设有休息室、棋牌室、阅览室及心理咨询室等基础功能用房，但其余功能用房依据设施中心规模大小等因素在配置完善程度上有所差异，其中包括食堂、理发室、更衣室、多功能活动室、运动室、展览室、康复用房、医疗用房等。

另外笔者还选取部分2018年10月1日至今出让的共107个住宅小区依据现有规范的设施设计规模进行研究。配建规模层面，依规配套养老设施用房面积基本集中在50-200m²，占70%；配建面积在50-100m²的小区最多，占24.1%；面积在0-50m²的小区有5个，400m²以上的小区有6个。应配配套养老设施用房中,面积在0-100m²区间的平均面积为70m²，100-200m²区间的平均面积为150m²，200-350m²区间的平均面积为240m²。

1.4 宁波居家养老服务设施存在问题

在现状调研的基础上，结合老年群体的实际需求，笔者认为宁波市现状居家养老服务设施存在如下问题：

1、政策规范层面，《条例》中仅要求新建住宅小区按照每百户不少于20m²建筑面积标准配建，并未明确最小配建面积，导致众多已建成的养老服务设施因面积过小而难以正常使用。

2、规划选址层面，住宅小区配套养老服务设施基本处于“被安排”状态，开发建设单位并未将其选址便利度和可达性作为优先考虑因素，普遍缺乏与周边环境、设施的统筹考虑。

3、功能布局层面，部门区域室内、室外空间适老性差。目前开发建设单位在设计施工阶段并未考虑养老服务用房的功能布局，同时也缺乏对房间朝向及电梯配置上的考虑^[2]。

4、建设模式层面，存在政策盲区，尚未提供多个小区联合建设配套养老设施用房的可能性。

5、政策管控层面，与规划中的居家养老服务中心（站）形成两套体系，尚未做到融合统一，《条例》中对面积的要求往往高于规划要求，也容易造成重复建设。另外，地块出让条件中仅要求符合每百户20m²面积要求，缺乏对整个片区的统筹考虑。

2. 相关经验借鉴

2.1 相关经验借鉴

2.1.1 规划选址经验借鉴

相较国内而言，发达国家养老设施建设起步早，设计标准配套规范较为完善。日本通过多年实践，于2006年开始积极推行“小规模多功能”社区养老服务设施¹。在规划选址时与小学、幼儿园、医院等类型的设施复合设置，在空间组织上加强老年人与青年、儿童的交流，有助于老年人提高社区活动的参与度。通过与其他社区老年人服务设施相结合的布局模式，在社区中即可提供多功能的养老符合模式，可满足老年人特殊化需求，灵活地调整具体服务形式及内容。

2.1.2 功能布局经验借鉴

重庆市日间照料设施设计时，依托“配置合理”及“功能复合”两大理念，统筹考虑了区域内复合化、多层次、多元化的空间布局需求。通过系统性对于老年人生理、安全、情感、尊严等需求分析，规划出以“动静分离”为核心的生活服务、娱乐休闲、保健康复、辅助用房等功能用房分区模式。

3.新建住宅小区微型养老院建设标准探究

3.1 规模研究

3.1.1 建设规模

按照新建住宅小区必须按照每百户（不足百户的，按照百户计）不少于20m²建筑面积标准配建微型养老院，在总配建面积不变的情况下允许相邻小区集中配建微型养老院，但须在控制性详细规划阶段进行统筹考虑。微型养老院最小可用建筑面积为120m²（应配置功能参见表3-1），即120m²以下的微型养老院无法满足基本功能要求，不宜单个小区建设。鼓励120m²左右的微型养老院与物业用房、社区用房、体育用房等相邻合建，实现部分功能共享，集约化管理。

表3-1 最小可用规模功能配置表

功能分类	配建内容	建议面积（m2）	是否建议配置
保健康复	医疗保健室	10	是
生活服务	休息室	20	是
	餐厅（含配餐间）	36	是
辅助用房	办公室、管理用房	24	是
	无障碍卫生间	10	是
其他	交通空间、公摊	20	是

通过分析比较笔者认为新建住宅小区微型养老院建筑面积宜在120-350m²之间，层数以一层为宜。综合考虑经济性和适用性笔者认为新建住宅小区微型养老院合理建议建筑面积为240m²。

3.1.2 建设等级

根据新建住宅小区微型养老院的建筑面积可分为四类，参见下表3-3。

表3-2 建设规模等级表

类型	建筑面积（m²）	配建内容	建议等级
一类	120≤面积<180	休息室、餐厅、保健室、公共卫生间、办公室	A
二类	180≤面积<240	休息室、餐厅、保健室、公共卫生间、办公室、多功能活动室、淋浴间	AA
三类	240≤面积<300	休息室、餐厅、保健室、公共卫生间、办公室、多功能活动室、淋浴间、理发室、康复训练室、阅览室	AAA
四类	300≤面积	休息室、餐厅、保健室、公共卫生间、办公室、多功能活动室、淋浴间、理发室、康复训练室、阅览室、棋牌房、厨房、洗衣房、网络室、心理疏导室、小型会议室	AAAA

3.1.3 典型“户型”功能布置建议

（1）新建住宅小区微型养老院建筑面积为120m²的“户型”

表3-3 120m²“户型”功能布置建议表

组合类型

休息室

办公室

卫生间

餐厅

保健室

活动室

心理室

淋浴室

阅览室

理发室

洗衣服

网络室

A

▲

▲

▲

▲

▲

—

—

—

—

—

—

—

注：▲为必配，为选配，—为不配。

	休息室	办公室	卫生间	餐厅	保健室
类型A	20m²	20m²	10m²	36m²	10m²

表3-4 120m²“户型”功能用房面积建议表

图3-1 各功能用房空间布局示意图

3.2 基地选址

新建住宅小区微型养老院的选址必须尊重居民意愿，以便于居民就近使用为主旨。应充分考虑适宜的服务半径，采用行政区划和服务半径双因素控制。可参照《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）将小区级居家养老设施的服务半径控制为300-500米。按照统筹布局，便捷可达、资源整合，医养结合、因地制宜，多样模式。选址要避开应避开产生污染源地区，避免环境恶劣、远离电网建设场所、不得设置在交通区位条件较差的区域。

（1）选址中应避免的负面因素

新建住宅小区微型养老院选址中应避开产生污染源、噪音源及危险品生产、储运等区域，包括但不限于垃圾中转站或垃圾堆放场或垃圾分类收集点、产生噪音的风机和水泵等设备用房、变配电房（箱变）、煤气调压站、小区公厕、化粪池、污水井、高压线路等；不得将新建住宅小区微型养老院设置在地下室、层高低于2.8米的架空层、四层以上建筑物；不得将新建住宅小区微型养老院设置在交通区位条件较差的区域。

（2）选址中应考虑的正面因素

新建住宅小区微型养老院选址中应符合安全、卫生和环境保护等有关标准的规定；应有良好的朝向和日照条件，满足采光、通风、防寒、防灾及管理要求。应建在小区中心或交通便利位置，临近医疗机构等公共服务设施，主要出入口应单独设置，在招牌、外墙、铺地等处应布置鲜明标志；应注重可达性，尽量靠近公交站、地铁站等公共交通接驳点；宜临近社区医疗卫生站、邻里中心、文体活动中心、中小学、幼儿园、公共绿地等设施；宜选址于内部空间规整、形态和层高能满足养老功能配置需求的用房内，二层及以上微型养老院需要单独设置电梯。

3.3 建筑功能

新建住宅小区微型养老院总平面应根据功能用房的不同类型进行合理布局，功能分区、动静分区应明确，例如微型养老院的老年人休息室宜与保健康复、娱乐和辅助用房作必要的分隔，避免干扰。应设置老年人用房、管理用房,其中老年人用房包括生活用房、文娱与健身用房、康复与医疗用房。文娱与健身用房设置应满足老年人娱乐需求，可设阅览、网络、棋牌、书画、教室、健身、多功能活动等用房或空间。

微型养老院内各功能用房的功能关系与空间组织包括：水平串联式、水平并联式、竖向串联式等。

3.4 建设模式

独立新建模式要遵循大的选址原则前提下，考虑到各个社区的不同情况，建议根据实际情况，通过对周边地块性质进行综合判定，采用三级适宜性评价清单来初步判定选址位置。建议有条件的区域可以将其作为独立建设，由开发商代建。另外合建模式中，微型养老院与小区其他配套设施或商业裙房合建，可以实现部分功能共享，集约化管理。部分小区应配养老服务用房面积无法达到120m²的情况下，宜将2-4个相邻小区的应配养老配套用房进行联合建设。联合建设的养老服务用房选址宜选在小区群几何中心小区的区域，同时应考虑建设场地和老年人密集度，且必须优先建设有养老设施的用地。

图3-2 养老服务用房联合建设选址示意图

新建住宅小区微型养老院与住宅结合模式主要包括分离独建式、分离合建式、住宅结合式、裙房结合式等四种。

图3-3 微型养老院与住宅结合模式图

3.5 室外环境要求

其一，声环境。由于老年人的睡眠质量下降，对外界的声音较为敏感，通过提高建筑构件的隔声能力和植树等方式来减少噪声。其二，光环境。充足的日照有助于提高老年人免疫力，改善老年人身体素质，提升居住舒适性。其三，热环境。老年人对室内热舒适度的要求很高，夏季应考虑通风；冬季考虑取暖和日照。其四，无障碍设施要求。社区内规划的道路、建筑的出入口、楼梯、道路等应采取无障碍设计^[3]。

3.6 相关管控建议

为进一步指导新建住宅小区微型养老院的建设，确保微型养老院能用、管用、好用，笔者提出如下管控建议：

（1）建议以区县为单位编制《居家养老服务设施布局规划》专项规划，明确居家养老服务中心（站）位置与规模作为微型养老院建设载体，制定相关引导图则。

（2）在控制性详细规划阶段从控制单元层面统筹布局居住小区配套养老设施，控制单元内住宅配套养老设施总量应满足《条例》相关要求，在满足服务半径的情况下对需要联合建设的地块进行明确。未配建配套养老设施的小区应按应配养老设施用房面积进行补交相关代建费用。

（3）建议在土地出让地块条件中明确社区级居家养老服务设施（微型养老院）的大致位置、面积、功能、建设方式以及室外活动场地，主体建筑日照应满足冬至日不少于两小时标准。

4.小结

随着老龄化时代的到来，我国养老发展的矛盾日益显著，居家养老是大多数老年人的选择，但现有的小区配套养老服务设施在建设上存在诸多缺陷，不能很好地满足老年人日益多元化的养老需求。因此更需要积极整合资源，借鉴国内外先进经验，制定完善建设标准，扎实推进养老行业规范化标准化，全面提升养老服务质量。本文通过探究居家养老服务设施的使用及运营需求对新建住宅小区微型养老院的规模、选址、功能、模式、管控等建设标准进行探讨归纳，为推进新建住宅小区微型养老院真正建设落地提供参考借鉴^[4]。

参考文献：

[1]晋文, 李玲, 李琳,等. 武汉市养老院养老模式探究——以江夏区为例[J].卷宗, 2019, 009(007):273-274.

[2]高祖林. 政策网络视域下社会化养老服务体系建设研究——以苏州市虚拟养老院为例[J]. 2021(2013-3):201-207.

[3]黄海波, 王润知. 美丽乡村建设背景下农村养老院建设实践应用——以常州风雅苑规划设计为例[J]. 福建茶叶, 2019.41;210(06):81-83.

[4]周一行, 魏晨雨. 知识产权区域布局中资源匹配探究——以宁波市知识产权区域布局导向目录编制为例[J]. 中国发明与专利, 2019, 16(6):5-5.

1 张健，苏玉. 北京养老服务驿站与日本“小规模多功能”老龄者设施对比研究[J]. 城市住宅, 2019(11)：45-49.

2